Глава CBRE в России Владимир Пинаев: «Я думаю, что дно либо сейчас, либо близко»

[FL]— Ч[/FL]то происходит глобально на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость?

— По сути, последние несколько лет мы наблюдали всплеск активности на европейских рынках. В коммерческую недвижимость Европы в целом в 2015 году инвестировано €275 млрд. В частности, важным инвестиционным рынком была Великобритания, а именно Лондон. В 2014–2015 годах зафиксирован рекордный объем инвестиций в коммерческую недвижимость стран Западной Европы (в особенности Великобритании, Германии и Франции). Рост тогда составил 74% относительно объемов 2012–2013 годов.

Такая ситуация привела к значительному снижению доходности на этих рынках, став и сегодня основной проблемой для инвесторов. Массивный объем капитала, который приходится на рынки Западной Европы из Азии и США, привел к тому, что инвесторы начали смотреть на Центральную и Восточную Европу. В результате произошло движение капитала в сторону ЦВЕ, где рынки предлагают более высокий уровень рентабельности инвестиций.

Инвестициям в Европе помогают низкие ставки заимствования. Тем не менее на всех этих рынках есть проблема снижающейся доходности (когда цена находится на таком уровне, что возникает ощущение перегретости рынка) и вероятности разворота тренда роста стоимости активов. Неопределенность и опасения также возникают в связи с глобальными экономическими проблемами в целом: мы помним начало года, когда возникли опасения по поводу Китая, так как замедление развития экономики этой страны активно влияет на все рынки. Тема возможного замедления экономики сегодня присутствует.

— Но какое отношение ситуация с экономикой в Китае имеет к рынку недвижимости в Европе?

— Рынок недвижимости непосредственно связан с макроэкономикой. Любое макроэкономическое изменение влияет на рынок недвижимости, в том числе и негативное. Поэтому, конечно, замедление экономики Китая или макроэкономические проблемы в Европе, в США — все однозначно сказывается на рынке недвижимости, в том числе и на рынке ЦВЕ. Если идет общее замедление, то снижается спрос на недвижимость.

— Вы сказали, что современным инвесторам стал интересен и рынок ЦВЕ. Россия относится к этому рынку?

— Сейчас есть инвесторы, которым интересны США или Европа, Азия или Ближний Восток. В связи с событиями, произошедшими полтора года назад, интерес к России у европейских инвесторов или инвесторов из Соединенных Штатов резко охладел.

— В чем выражается это охлаждение?

— В 2013 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость [России] составил $8,7 млрд, в 2014-м у нас стало $4,4 млрд — то есть 50%-ное падение. В первой половине 2014 года мы поначалу приближались к уровню 2013-го, однако потом инвестиционная активность остановилась, транзакции перестали осуществляться вообще и далее произошло снижение до $3 млрд в 2015-м.

— То есть падение инвестиций — в три раза?

— Да. Но здесь присутствует фактор снижения курса рубля, то есть практически произошло снижение стоимости активов: ведь $8,7 млрд в 2013 году считались по 32 руб. за $1 и, соответственно, $3 млрд в 2015-м — по 60 руб. Падение в рублях, тем не менее, стало не столь значительным.

— Такой уровень падения критичный?

— Падение инвестиционного объема в недвижимость на $2–3 млрд не является глобальным катаклизмом для всей экономики. Однако для рынка недвижимости это проблема, которая, по сути, говорит о том, что либо резко падают объемы ликвидности — нет продаж, либо снижается стоимость активов, что влечет целый набор проблем с кредитами и возможностью продажи активов в установленный инвесторами стратегический срок. Но, опять же, как на это посмотреть. Падение объема инвестиций в России отчасти было связано не столько с уменьшением объема проданных квадратных метров, а с коррекцией на 30–50% стоимости активов.

— Те инвесторы, которые остались, это действительно иностранный капитал? Или офшорный?

— В структуре инвестирования традиционно 70% инвестиций — доля локальных инвесторов и только приблизительно 30% — внешний капитал. Это не является чем-то особенным. На любом другом — допустим, европейском — рынке пропорции те же: доминантой инвестиционного капитала являются локальные игроки.

Если говорить об объемах иностранных инвестиций в 2015 году, то доля иностранного капитала, инвестировавшего в российский рынок за этот период, сократилась до 15%, по результатам первого квартала 2016 года эта доля составила 4%.

— Если произошло снижение стоимости активов, объектов коммерческой недвижимости, почему это не привело к увеличению валютного спроса на них?

— С точки зрения инвесторов, естественно, такая коррекция в цене — мотивирующий фактор, чтобы начинать приобретать. Но есть еще два фактора. Первый момент: сейчас инвесторы смотрят на объекты для покупки исключительно потому, что была коррекция по цене, — это является плюсом. Дальше идут минусы. Многие сомневаются, достигли ли мы дна. То есть остаются очень серьезные риски — входить сегодня или через 12–18 месяцев, что многих останавливает.

Второй момент связан с тем, что объему транзакций на рынке, по сути, мешает не отсутствие денег, так как есть инвесторы, готовые делать серьезные инвестиции, а отсутствие качественных активов в Москве. Когда мы говорим об офисном рынке в 15 млн кв. м, имеем в виду, что инвесторам нужны серьезные проекты — качественные здания с хорошими арендаторами. Однако объем подобных объектов весьма небольшой. И следующий фактор заключается в том, что если есть такой качественный продукт, то собственники не готовы дать снижение стоимости, адекватное текущему моменту. Несмотря даже на возможные проблемы с банками.

При объеме рынка коммерческой недвижимости в Москве в 15 млн кв. м кажется, что ликвидность покупки должна быть огромной. Но при рассмотрении возможных проектов по адекватной стоимости видно, что доходности в них практически нет. Рынок сегодня сдерживает не столько отсутствие спроса, сколько дисбаланс между ценовыми ожиданиями собственника объекта и покупателя. Иными словами, нет адекватного предложения.

— Инвесторов нет из-за высокой вакансии московских офисов? Их никто не снимает?

— Я сейчас говорю про инвестиционный рынок: покупатель — продавец. Вакансия говорит об арендном рынке, где есть арендатор и собственник объекта. Сегодня большой объем площади не занят — это тоже отчасти фактор риска. Конечно, инвестор хотел бы иметь максимально заполненное здание, и объекты в настоящее время действительно имеют вакансию — много незанятых площадей, и они не принесут доход. Все это связано с дисконтом в цене, который ожидает инвестор и который не готов дать продавец объекта.

— То есть среди 15 млн кв. м очень мало качественных проектов? А зачем строить новые, если существующие стоят незаполненными?

— Проблема рынка в том, что за последние 20 лет, особенно когда рынок активно рос, никто не беспокоился о качестве объектов. Строили в любом месте, здания были неэффективные, то есть большие, со значительным объемом потерянной площади. И даже при таком плохом качестве объектов все равно площадь уходила, ее снимали. По сути, это отсутствие экономической целесообразности или мотиватора, заставляющего собственника тщательно продумывать объект, — строили быстро и некачественно.

— А кто виноват — строители или власти?

— Думаю, отчасти это закономерность рынка.

— То есть — строители, бизнес.

— Отчасти да, так как концепцию объекта определяет собственник или инвестор. Этот рынок молодой, у нас не было культуры и опыта, присущих Европе и США.

— Сейчас опыт и мотивация появились?

— Сегодня мы находимся в том состоянии, когда инвесторы и девелоперы будущих проектов серьезно задумываются о грамотной концепции. Реальность мотивирует людей думать, что и в каком объеме строить, как спланировать, станет ли это востребовано рынком сегодня и лет через пять. И здесь мы находимся в самом начале. За 20 лет невозможно было сформировать рынок. Процент качественных площадей пока небольшой, что также ограничивает инвестиционную составляющую. Считаю, при стабилизации ситуации у инвесторов будет больше мотивации вкладывать в наш рынок.

— Стабилизации в чем?

— Стабилизация заключается в снятии санкций, росте цен на нефть. В этом случае у инвесторов больше оснований для активности на нашем рынке недвижимости.

— А если наоборот?

— Дальнейшее ухудшение ситуации на рынке приведет к тому, что ликвидность будет определена «рециркуляцией» дефолтных активов через банки.

То есть если объект с долгом и стоимостью меньше долга, то это фактически дефолтный объект, который банк забирает и дальше продает. Но в реальности если такая проблема есть, то банк ждет, надеясь на восстановление рынка. Однако циркуляции [объектов недвижимости] не происходит.

— На ваш взгляд, каковы глобальные настроения инвесторов в России?

— Общее настроение по сравнению с прошлым годом улучшилось. В прошлом году, в основном, были пессимизм и депрессия. Сейчас ключевая тема: да, тяжело, но это новая реальность, в которой мы живем. Стало тяжелее работать, намного больше проблем. Но в глобальном смысле жизнь продолжается, и участники рынка естественным образом приспособились и приспосабливаются к новой реальности. Люди решают проблемы, здания продолжают функционировать, арендаторы есть... Думаю, очень важно ощущать, что в этой реальности можно продолжать существовать в принципе.

И вообще, существует мнение, что хуже быть не может. Да, цены на нефть находятся на исторических минимумах. Значит, есть потенциал оттолкнуться и уйти выше. С санкциями мы уже живем два года, но есть признаки того, что все хотят договориться.

Что касается непосредственно рынка недвижимости… В коммерческой недвижимости выход новых проектов практически будет отсутствовать, то есть нет дополнительного «навеса» помещений и сейчас мы находимся в худшем сценарии объема вакантных площадей. Все ждут позитивный сигнал, чтобы рынок оттолкнулся ото дна.

— Вы считаете, что дно именно сейчас?

— Я думаю, что дно либо сейчас, либо близко. Но глобально нет вероятности дальнейшего драматического падения.

Беседовал Игнат Бушухин