Многие инвесторы, вкладывающие средства в зарубежную недвижимость, стремятся к высокой доходности. Однако не все понимают, что бóльшая начальная доходность подразумевает бóльшие риски, то есть вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе.

Я рекомендую заранее оценивать риски и продумывать стратегию инвестирования с оптимальным балансом доходности, надежности, трудозатрат и других факторов эффективности вложений. Большинству отечественных инвесторов подходит простой арендный бизнес в стабильной локации, с долгосрочным арендным контрактом и использованием управляющей компании. В этой статье мы рассмотрим, как обеспечить наилучшую доходность при такой стратегии.

Почему простой арендный бизнес

Типичные инвесторы, обращающиеся ко мне за рекомендацией, — успешные предприниматели из России, Бразилии, Ирана или Китая. Как правило, на родине у них есть активный бизнес, который приносит основную прибыль. От зарубежной недвижимости они предпочитают получать пассивный доход с минимальной вовлеченностью в управление. Это инвестиции не столько ради прибыли, сколько с целью сохранить капитал и защитить его от политических и экономических рисков своей страны.

Большинство клиентов не планируют продавать свою доходную недвижимость в ближайшей перспективе. Эта собственность обеспечивает инвесторам личный пенсионный фонд и служит гарантией финансового благополучия их детей. Еще один важный мотив — вид на жительство в США или странах Европы, которые предоставляют такую возможность покупателям недвижимости.

Нашим инвесторам обычно не подходят проекты добавленной стоимости — строительство или редевелопмент. Вложения в них связаны с высокими рисками, среди которых превышение сметы, трудности с оформлением разрешительных документов, завышенная цена покупки и долгие поиски покупателя. От инвестора требуется активное участие в проекте и определенная квалификация в строительном бизнесе. Проекты девелопмента эффективны как основной род деятельности, а не как инструмент сохранения капитала.

Таким образом, непрофильным инвесторам мы рекомендуем простой арендный бизнес: покупать недвижимость и сдавать ее в аренду. Это низкорискованная и несложная в реализации стратегия.

Бюджет и типы объектов

Рекомендую рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость при бюджете от €200 тыс. Дешевле, за редким исключением, трудно купить ликвидный объект. В этом сегменте я советую покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос.

При бюджете свыше €2,5 млн стоит ориентироваться на коммерческие объекты — в первую очередь торговую недвижимость и дома престарелых.

Независимо от бюджета 50–60% стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестиции в доходную недвижимость можно начинать и со €100 тыс. собственных средств.

Локация

От расположения объекта напрямую зависят риски и доходность инвестиций. Лучше инвестировать в страны с развитой экономикой и стабильной политической системой. Наименьшими рисками отличаются Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция и Швейцария: в этих странах меньше всего вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП.

Большинство российских клиентов предпочитают Германию из-за географической близости, а также потому, что по сравнению с другими перечисленными странами доходность в Германии немного больше, условия кредитования лучше, а налоги — ниже. Но другие страны из этого списка тоже представляют интерес: например, одни инвесторы выбирают США, потому что ожидают там большей капитализации, другие опасаются ослабления германской экономики из-за политических событий, а третьи приобретают доходную недвижимость в странах, где сосредоточены их деловые или личные интересы.

Также советую учитывать, в какой валюте будут номинированы траты семьи инвестора через пять — десять лет. Например, если у вас есть жилая недвижимость в Великобритании и там же учатся ваши дети, то стоит присмотреться к объектам, арендный доход от которых генерируется в фунтах стерлингов.

Среди населенных пунктов лучше выбирать либо мегаполисы и их благополучные пригороды, либо города средней величины с растущим населением, развитым рынком труда и потенциалом экономического роста. Советую ориентироваться на проверенные локации, в которых уже есть успешный опыт инвестиций соотечественников. Удачные варианты — западноевропейские столицы и крупные города Западной Германии.

Выбор района зависит от типа недвижимости. Например, уличные магазины лучше покупать на центральных улицах с оживленным трафиком, а торгово-складские помещения — на выезде из крупного города рядом с трассой.

Арендаторы и арендный договор

Если вы сдаете в аренду жилую недвижимость, то в качестве съемщиков предпочтительны представители среднего класса с хорошей кредитной историей и стабильными доходами. А в сегменте коммерческой недвижимости наименее рискованны объекты, которые уже сданы в аренду крупным корпоративным арендаторам, работающим на рынке десятки или сотни лет. Вероятность банкротства таких съемщиков ниже, чем мелких частных компаний. Информацию о финансовом состоянии арендаторов можно запросить у юристов в процессе экспертизы объекта (Due Diligence).

Объекты с большим количеством арендаторов (например, доходные дома или торговые центры) не подходят зарубежным непрофильным инвесторам. По моему опыту, если съемщиков больше пяти, это существенно увеличивает риски менеджмента и повышает требования к профессионализму управляющей компании. Лучше всего приобретать недвижимость с единственным арендатором.

Важное условие арендного договора — разделение расходов на содержание объекта между собственником и арендатором: кто оплачивает налог на недвижимость, коммунальные услуги, страховку и другие статьи расходов. Рекомендую снижать риски, покупая объекты, в которых максимум эксплуатационных расходов возложен на арендатора. Договора такого типа называются NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease), их отличия от других вариантов показаны в таблице.

Расходы собственника на содержание недвижимости по разным типам арендных контрактов

Рекомендуется приобретать объекты c долгосрочными (10–20 лет) арендными контрактами без права расторжения, причем с жесткой арендной ставкой без привязки к операционным показателям бизнеса арендатора. Имейте в виду, что такой договор накладывает обязательства на обе стороны: речь не только о том, что арендатор гарантирует стабильную арендную плату на весь этот срок, но и о том, что собственник не имеет права выселить арендатора до окончания срока договора.

Долгосрочные контракты дают инвестору дополнительную страховку от ценовых коррекций, от которых не защищены даже самые надежные рынки недвижимости. Если вы инвестировали в объект с 15–20-летним контрактом, то с высокой долей вероятности период снижения цен придется на первые десять лет владения, поскольку циклы рынка недвижимости сменяют друг друга каждые семь-десять лет. При жестких контрактах на 15–20 лет ценовые колебания не отразятся на вашем доходе, так как нельзя досрочно расторгнуть договор или снизить арендную плату. Таким образом, вы сможете подождать, пока рынок восстановится, и выйти из проекта при удачной конъюнктуре.

Даже при продолжительных контрактах обычно можно индексировать арендные ставки в соответствии с инфляцией, то есть ежегодно повышать их примерно на 1–2%. При позитивном развитии рынка в этом есть свои минусы. Например, если рынок недвижимости каждый год растет на 4% и через десять лет вы хотели бы сдавать объект существенно дороже роста инфляции — вы не сможете этого сделать, потому что ограничены контрактом. Поэтому инвесторам, которые верят в подъем рынка в долгосрочной перспективе, лучше покупать объекты с пятилетними контрактами (например, торговую недвижимость на пешеходных улицах) и индексировать стоимость аренды по окончании контракта.

Потенциал роста стоимости

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3% до 7%. Считаю, что покупать объекты с начальной доходностью более 7% неоправданно и невыгодно для зарубежного инвестора: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте пяти — десяти лет реализуется какой-либо риск, стоимость ликвидации которого окажется выше, чем премия за риск на входе.

Кроме того, рынки с низким уровнем рисков и доходности (как правило, это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и сопутствующими высокими рисками.

Например, как показал проведенный нашей компанией ретроспективный анализ цен на недвижимость в США, с 2001 по 2015 год объекты с начальной доходностью 3% росли в цене в среднем на 5% в год, с доходностью 5% — на 4,7%, с доходностью 7% — только на 3,5% в год, а объекты с доходностью 9% могли падать в цене. При этом среди дешевеющих объектов меньше всего теряли в стоимости те, что имели более низкую доходность. Вероятность падения цены выше у объектов с более высокой начальной доходностью, так что с учетом вероятности реализации этого риска объекты с начальной доходностью 3–7% дают в итоге бóльшую суммарную доходность.

Для прогноза роста цен важны также перспективы развития района. Быстрее всего дорожает недвижимость там, где происходит джентрификация — процесс, при котором промышленные районы превращаются в престижные жилые, облагораживается территория, развивается инфраструктура, а население с низким уровнем доходов вытесняется более состоятельным. При этом наиболее выигрышны районы, которые находятся близко от центра города или имеют удобное транспортное сообщение с центром.

Оптимальная доходность зависит не только от рисков, но и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшая начальная доходность имеет смысл в рамках диапазона 3–7%. Например, без учета кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учетом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8–5,8%; а если срок инвестирования десять лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5–6,5%.

Кредит

Можно увеличить доходность с помощью ипотеки.

Деньги, привлеченные за счет ипотеки, стоят дешевле, чем арендатор платит за аренду. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит в размере до 60% от стоимости объекта под 2–3% годовых. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал с учетом кредита может достигать 8–10%.

В общем случае самые дешевые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной ставкой, допускающие досрочное погашение.

Лучше брать кредит на продолжительный срок (10–15 лет): чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия рефинансирования. В случае коммерческой недвижимости рекомендуется оформлять ипотеку по схеме, при которой в первую очередь платятся проценты, а тело кредита — ближе к концу срока договора. При этом желательно, чтобы к этому времени было погашено не менее 40–50% тела.

Не стоит перекредитовывать объект и брать в долг слишком много. Но и не следует занимать слишком мало, так как странно было бы не использовать возможность взять кредит дешевле, чем платит арендатор.

Оптимизация налогов

Что касается оптимизации налога на доходы, то физические лица в Европе и США платят его пропорционально размеру дохода, и недвижимость стоимостью до €1 млн проще оформить на физическое лицо. Более дорогой объект выгоднее зарегистрировать на компанию, потому что у юридических лиц обычно плоская и более низкая ставка налога на прибыль. Также компаниям легче снижать налогооблагаемую базу за счет амортизации и вычетов по займам от банка и учредителя.

Лучше всего, если сделку удается организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резидентства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов.

Выход из проекта

Обычный срок владения доходной недвижимостью до продажи — 5–20 лет. Как правило, нужно не менее 13–14 лет, чтобы объект окупился и начал приносить прибыль. В некоторых странах инвесторы ориентируются на срок, по истечении которого при продаже не выплачивается налог на прирост капитала (например, в Германии это десять лет).

Можно ли будет выгодно продать недвижимость через много лет — один из ключевых рисков инвестиций, который часто не учитывают клиенты, интересующиеся высокой доходностью. Их привлекают предложения с начальной доходностью 8% и выше; типичные примеры — парковки или жилье для студентов на периферии. Ключевой недостаток таких объектов — низкая ликвидность, то есть маленький спрос на покупку. Если вы соберетесь их продать, придется существенно снизить цену, что в итоге нивелирует высокую начальную доходность.

При горизонте планирования 10–20 лет советую рассматривать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5% (при соблюдении остальных рекомендаций из этой статьи). Чаще всего их стоимость растет на 2–3% в год вместе с рынком или даже быстрее него. Это надежные объекты, которые можно выгодно продать и раньше запланированного срока, если ваши планы изменятся. А при стрессовом сценарии такая недвижимость меньше теряет в цене, чем более рискованные объекты с высокой начальной доходностью.

Однако если вы собираетесь продать объект через один-три года, то лучше всего покупать наиболее доходную недвижимость в регионе с потенциалом роста. Сегодня одной из таких локаций в Европе считается Испания с ее центральными рынками Мадрида и Барселоны. Впрочем, нельзя сказать, сохранится ли рост этих рынков в ближайшие 10–20 лет, поэтому для долгосрочных инвестиций, нацеленных на сохранение капитала, лучше выбирать более предсказуемые локации.

Если вы планируете не продавать недвижимость, а оставить ее наследникам, то важно выбрать правильный формат владения, чтобы оптимизировать налоги на наследство. Например, во Франции нет налогов на наследование и дарение, если объект зарегистрирован на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). А в Великобритании налогом на наследование не облагается недвижимость, оформленная на офшорную компанию.

Сводка основных рекомендаций для инвесторов в зарубежную недвижимость

Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции