Мнение: Чем грозит рынку пересмотр валютных договоров аренды

29  декабря 2015 года Арбитражный суд города Москвы принял резонансное решение по иску «Вымпелкома» к «Тизприбору». Суд изменил договор аренды головного офиса сотового оператора в его пользу, установив для расчета арендной платы, номинированной в валюте, коридор от 30 до 42 руб. за $1. Основанием для внесения изменений в договор суд назвал «нарушение баланса имущественных интересов» сторон, когда арендодатель якобы получал «неосновательное обогащение» за счет арендной платы.

Тема задела профессиональное сообщество за живое. Решение нарушает принцип свободы договора — высказывали мнение юристы. Минимум по 200–300 аналогичных исков получит каждый собственник недвижимости, если решение не будет отменено, опасались девелоперы. Капитализация рынка только офисов класса А в Москве снизится минимум на $6–7 млрд, предрекали брокеры.

Я, в свою очередь, хочу заострить внимание на одной из ключевых проблем, заключающейся в том, что данный прецедент разрушает институт договорных отношений и доверие к долгосрочным отношениям между арендодателями и арендаторами.

До сих пор, несмотря на всевозможные кризисы, включая резкую девальвацию рубля в конце 2014 года, собственникам коммерческой недвижимости и арендаторам удавалось находить общий язык и договариваться. В 2015 году мы зафиксировали исторический максимум по объему сделок продления и пересмотра коммерческих условий — 566 тыс. кв. м. Перезаключение договоров происходило на базе соблюдения сторонами согласованных условий аренды при нахождении взаимовыгодных решений. Так, в частности, снижение ставок аренды арендодателем во многих случаях было обеспечено согласием со стороны арендатора на продление сроков договора.

Валютные арендные платежи, по сути, возникли исключительно как инструмент возможности для девелоперов реализовать длительные проекты (пять-семь лет) в офисной или торговой недвижимости, в которых очень важна низкая стоимость заимствования. Получая валютный кредит в банке, девелоперы должны были обеспечить валютный арендный поток от объекта недвижимости. Также валютный платеж оказался выгоден арендаторам, поскольку давал возможность более низкой индексации арендной ставки в валюте по сравнению с рублевой на фоне стабильного курса доллара.

Сейчас девелоперы не вкладываются в новые проекты, но ситуация изменится со временем — стабилизация рынка, снижение объема свободной вакансии и естественная амортизация приведут нас к тому, что арендаторы придут к собственникам за новыми площадями. Снижение вакансии и возникновение дефицита качественных офисных площадей станут основными предпосылками для возврата долларовых ставок.

Наличие рублевых ставок аренды в новых проектах коммерческой недвижимости повлечет для арендаторов дополнительные затраты, покрывающие расходы девелоперов на повышенную стоимость рублевого финансирования, более высокие инфляционные ожидания и риски изменения курсов валют.

Сохранить доверие и умение договариваться крайне важно и для собственников активов, и для арендаторов. Так, сегодня в торговой недвижимости большая часть соглашений по договоренности арендодателя и арендатора уже переведена в рубли. Встречаются исключения — часть арендаторов в ретейле платят в долларах, например люксовые бренды на основных премиальных торговых улицах. На офисном рынке также наблюдается сегментация — новые контракты заключаются как в долларах, так и в рублях, хотя доля первых существенно снизилась по сравнению с докризисным периодом. Партнеры предусматривают и смешанные схемы, когда на ближайшие два-три года стороны устанавливают определенный курс, а далее договариваются работать по курсу ЦБ. В любом случае каждый договор должен обсуждаться сторонами индивидуально. 

Владимир Пинаев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции