«Архитектурное звучание»: 10 снесенных строений, к которым москвичи успели привыкнуть
Московские власти начали масштабную программу по сносу 104 зданий и сооружений, признанных городским правительством самовольными постройками. В ночь на 9 февраля рабочие городских коммунальных служб и 700 единиц техники приступили к демонтажу 97 объектов. Большинство этих строений представляли собой торговые павильоны, часть из которых располагалась в людных местах, например у станций метро. В павильонах, как правило, размещались кафе и закусочные, аптеки, парикмахерские, салоны сотовой связи, цветочные и продуктовые магазины.
Городские власти объясняют снос зданий тем, что они находились на землях с особым видом использования (в охранных зонах сетей и сооружений централизованной системы водоотведения) и не имели разрешений на капитальное строительство. Суммарно все эти объекты самостроя отняли у горожан около 50 тыс. кв. м общественных пространств, говорится в сообщении московского Стройкомплекса.
«РБК-Недвижимость» собрала десять сносимых павильонов, которые оставили в истории города след и к которым горожане успели привыкнуть, а также комментарии участников рынка.
Ларьки на Красной Пресне
- Станция метро «Улица 1905 года»
Борьба с мелкорозничной торговлей в Москве активизировалась с приходом Сергея Собянина на пост мэра Москвы. В декабре 2011 года по всей столице начались масштабные сносы незаконно установленных палаток. Одними из первых стали объекты у станции «Улица 1905 года», рядом с памятником участникам восстания. Сносы продолжились в 2016 году: в ночь на 9 февраля строительная техника убирала оставшиеся торговые павильоны у метро.
|
Руководитель отдела стрит-ретейла компании JLL в Москве Юлия Назарова:
— Снос торговых павильонов, несомненно, улучшит визуальную привлекательность улиц Москвы, например Чистопрудного бульвара, Таганской улицы или Ленинградского проспекта. Отсутствие таких построек, часто расположенных в непосредственной близости от метро, — это дополнительная безопасность с точки зрения противопожарных норм, доступа к городским инженерным сетям, эвакуации пассажиров метрополитена и так далее. Именно этим объясняется снос самостроя.
В то же время процесс не пройдет не замеченным на рынке ретейла. Для ретейлеров, особенно несетевых операторов, такие павильоны зачастую были единственным безальтернативным вариантом размещения в конкретной локации, так как найти помещение в стрит-ретейле на прилегающих улицах с высоким пешеходным трафиком, в самом востребованном формате (40–50) кв. м, с достаточной мощностью и открытой планировкой — крайне сложная задача. А для несетевых операторов — практически неосуществимая, учитывая невысокое желание собственников помещений подписывать с ними договор. Безусловно, предприниматели понесут убытки, в том числе со стороны арендаторов потребуются дополнительные затраты на поиск помещения в этой зоне и релокацию.
|
ТЦ «Чистые пруды»
- Станция метро «Чистые пруды»
Торговый комплекс «Чистые пруды» расположен на Чистопрудном бульваре непосредственно у выхода из метро (точный адрес: площадь Мясницкие Ворота, д. 1, стр. 2–3).
Павильоны на Чистых прудах также оказались в числе первых, где начался снос. Торговые палатки вокруг наземного вестибюля станции метро появились еще в начале 1990-х годов, позднее были перестроены. Торговый центр известен москвичам более 12 лет (документы о выдаче прав на земельный участок относятся к 2002–2003 годам, говорится на сайте ТЦ «Чистые пруды»).
Ресторан восточной кухни «Шеш-Беш»
- Станция метро «Арбатская»
У выхода из метро «Арбатская» на ул. Воздвиженка, вл. 11, стр. 3, с начала 2000-х годов располагался ресторан восточной кухни «Шеш-Беш». В ночь на 9 февраля начался снос достаточно крупной капитальной двухэтажной постройки. Как сообщили «РБК-Недвижимости» очевидцы сноса, демонтаж здания на момент написания материала еще не был закончен. «Очевидно, собственники ресторана не были готовы к сносу, для них это стало неожиданностью. Ночью на улице валялась мебель, которую, видимо, владельцы ресторана не вывезли из здания», — рассказал источник РБК.
|
Историк архитектуры, автор образовательного проекта «Москва глазами инженера» и создатель экскурсионных бюро Moscow Free Tour и «Гуляй Город» Айрат Багаутдинов:
— Снос павильонов можно рассматривать с разных точек зрения.
С технической точки зрения, если павильоны действительно построены в непосредственной близости к коммуникациям и угрожают последним осадкой, их там быть не должно. Вопрос в том, как вообще разрешили строительство вразрез с нормами. Впрочем, в нашей стране есть известный способ их обходить.
С градостроительной точки зрения тротуары и площади должны принадлежать пешеходам. Такие павильоны часто нарушают пропускную способность вестибюлей метро (вспомните толкотню между метро и киосками в часы пик), да и облик улиц они отнюдь не украшают. Все-таки взгляду пешеходов и автомобилистов должны открываться фасады домов, а не киоски.
Наконец, с архитектурной и градозащитной точки зрения снос ларьков у некоторых вестибюлей, которые уже стали памятниками истории и архитектуры, возвращает городу его первоначальное звучание.
|
Торговые павильоны на Пречистенке
- Станция метро «Кропоткинская»
Вечером 8 февраля у станции метро «Кропоткинская» на площади Пречистенские Ворота собственники и арендаторы перекрыли технике доступ к торговым павильонам легковыми автомобилями. Несколько человек стояли прямо у ковша экскаватора, преграждая ему путь, писали «Ведомости». На каждом из магазинов или кафе висели табличка «У нас нет самостроя!».
|
Директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба:
— Большинство объектов, первыми попавших под снос, располагалось возле метро в спальных районах. В течение 2014–2015 годов в Москве снесено порядка 1,4 тыс. самостроев, общая площадь которых превысила 400 тыс. кв. м. В последнее время много говорилось о сносе 104 самостроев, расположенных преимущественно в пределах Садового кольца. Так, например, в прошлом месяце были снесены постройки около станции метро «Добрынинская».
Безусловно, убытки от таких неблагоприятных факторов, как девальвация рубля, и, как следствие, снижение потребительского спроса и маржинальности бизнеса уже негативно сказываются на малом бизнесе. Поэтому и убытки, связанные с потерей площадей, могут окончательно пошатнуть позиции этого сегмента в кризис.
Стоимость демонтажа несоизмерима с кадастровой стоимостью объектов, которую правительство Москвы будет выплачивать владельцам. Несмотря на то что кадастровая стоимость, согласно оценкам CBRE, в 10–15 раз меньше рыночной, учитывая масштабы демонтажа, итоговая стоимость мероприятия может оказаться весьма внушительной. В особенности принимая во внимание среднюю стоимость одного объекта в центре, которая, согласно оценкам CBRE, варьируется в диапазоне 15–40 млн руб., и учитывая затраты на благоустройство освободившихся после сноса площадей. В этом случае с высокой долей вероятности для покрытия расходов возможно возведение новых объектов торговой недвижимости с правом собственности на уже вполне законных основаниях. Новые строения будут более гармонично вписываться в городскую среду с архитектурной точки зрения, отвечать требованиям технической безопасности и удовлетворять запросам потребителей.
|
Павильон-купол на «Сухаревской»
- Станция метро «Сухаревская»
Круглый купольный павильон над выходом из метро помнят многие москвичи, он был установлен еще 15 лет назад. В двухэтажной надстройке находилось кафе, зал игровых автоматов и оператор сотовой связи. Первые работы по демонтажу начались, когда внутри оставались сотрудники салона сотовой связи, сообщает Русская служба новостей. «Хозяйка павильона-купола на «Сухаревской» пострадала при сносе здания. По словам женщины, она на повышенных тонах общалась с одним из стражей порядка, и тот, не сдержавшись, ударил ее по голове», — говорится на сайте РСН.
|
Старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Илья Кузнецов:
— Для рынка коммерческой недвижимости снос самостроев прямого ущерба не несет. Часть арендаторов переместится в капитальные строения — на первые этажи жилых и коммерческих объектов, что положительно повлияет на развитие стрит-ретейла. Другая часть может переехать в торговые центры.
Ситуация негативно повлияет на малый бизнес, поскольку далеко не каждый бывший арендатор самостроя может переместиться в стрит-ретейл. Это связано с тем, что помещения для данного формата, как правило, большего метража, чем в павильонах. Часть таких магазинов, а также продуктовые магазины, кафе и рестораны, предприятия услуг переместятся в спальные районы, другим профилям будет сложнее адаптироваться.
|
Магазинный треугольник
- Станция метро «Марксистская»
У выхода из станции метро «Марксистская» еще в 1990-х годах появились многочисленные палатки и неорганизованная торговля. В начале 2010-х на треугольнике между Таганской и Марксистской улицами уже были капитальные строения, выполненные в едином стиле. За долгие годы здесь сменилось множество арендаторов. В последнее время торговые помещения занимали операторы сотовой связи, Subway, торговцы шаурмой, рыбными продуктами сети «Красная икра», продукцией от «Палыча» и другие.
Палатки на Маяковке
- Станция метро «Маяковская»
На Тверской улице в сторону центра рядом с метро «Маяковская» располагались капитальные павильоны, где можно было купить напитки и еду, посидеть в кафе, поменять валюту. В ночь на 9 февраля их оперативно снесли. Палатки здесь находились еще с 1990-х годов, позднее их заменили капитальными строениями, выполненными в едином стиле. Часто в час пик мимо них было сложно пройти, так как павильоны ограничивали проход для пешеходов.
|
Директор направления стрит-ретейл Knight Frank Виктория Камлюк:
— Прогноз про снос самостроев — что это значит для рынка коммерческой недвижимости?
В основном павильоны и строения, о которых идет речь, — это непрофессиональные торговые объекты, низколиквидные с точки зрения качества строения, находящиеся на пути больших пешеходных потоков, что и делало их уникальными с точки зрения окупаемости. Строения около метро выполняли функцию ретейла, продающего сопутствующие товары для горожан. С другой стороны, эти постройки препятствовали удобству пешеходов, закрывали витрины торговых помещений, находящихся на первых этажах зданий, в целом крайне редко являлись украшением города, представляя собой быстровозводимые павильоны на фундаменте. На рынок качественного стрит-ретейла данное событие окажет скорее положительное влияние, так как налаженный бизнес, который вели предприниматели в киосках, удобнее перенести на первые этажи жилых и административных зданий, где есть возможность организовать красивые магазины. Город уже имеет подобные примеры: так, возле станции метро «Полянка» при сносе павильонов предприниматели, ведущие там бизнес, объединились, открыв единый магазин в доме № 30. Анализируя арендные ставки, думаем, что это выгодно для предпринимателей, потому что зачастую павильоны имели небольшие площади, что позволяло собственникам сдавать их по очень высоким ставкам, доходившим до 200 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Так как Москва построена с дефицитом торговых площадей, в районах с минимальным представлением стрит-ретейла может возникнуть сложность — предпринимателям просто некуда будет переехать. Как следствие, возникнут неудобства для покупателей, которые по дороге домой не смогут сделать необходимые покупки.
|
Надземный магазин-мост
- Станция метро «Новослободская»
У метро «Новослободская» над пешеходным переходом располагался крупный павильон. Надстройка появилась там еще в 1990-х годах, несколько раз перестраивалась и меняла как внешний облик, так и состав арендаторов. Перед сносом капитального строения помещения занимали магазины сотовых телефонов, операторы связи, различные кафе, магазины цветов и продуктов.
Павильоны на «Соколе»
- Станция метро «Сокол»
Ночью строители также демонтировали торговые павильоны у выходов из метро «Сокол» по обе стороны Ленинградского проспекта.
|
Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников:
— Я лично не совсем согласен с данным процессом. Малоформатные торговые площади у метро всегда были очень востребованы. Причем как арендатором, который был готов оплачивать высокие ежемесячные ставки, так и покупателем, который всегда с удовольствием посещал расположенные там магазины. Снос данных торговых павильонов у метро глобально не повлияет на рынок коммерческой недвижимости, поскольку их площади небольшие и альтернативных локаций мало. Бывшие арендаторы, скорее всего, будут вынуждены уйти в стрит-ретейл, что может незначительно повысить спрос на подобные объекты и уменьшить вакансию, либо займут помещения в других объектах с похожим местоположением. В Москве уже был период, когда власти сносили торговые палатки. В итоге это привело к увеличению спроса на коммерческие помещения и жилье на первых этажах домов рядом с метро, особенно в спальных районах Москвы. Именно туда бывшие арендаторы палаток перевезли свой бизнес. Там, где это было возможно, квартиры переводили в нежилой фонд, организовывали отдельные входы и пристраивали лестницы, что в конечном счете выглядело не лучше, чем раньше.
|
ТЦ «Пирамида»
- Станция метро «Тверская»
Площадь торгового центра «Пирамида» на Пушкинской составляет 1,5 тыс. кв. м. Стеклянное строение с крышей в форме пирамиды расположено между выходом со станции метро «Тверская» и зданием редакции газеты «Известия». Долгое время в одной части торгового центра располагается кафе «Пирамида», в другой — магазин парфюмерии и косметики «Л`Этуаль».
Снос угрожает этому ТЦ как минимум последние несколько лет, что было предметом разных судебных разбирательств. Павильон вошел в список сносимых строений, однако пока работы по демонтажу не начались.
|
Фоторепортаж: Как сносили ночью торговые павильоны в Москве
                                                      Фото: РБК, ТАСС, "РИА-Новости" |
Сергей Велесевич, Игнат Бушухин