Агент, юрист, консультант: как должна измениться профессия риелтора

После заявления Владимира Путина в апреле 2015 года о необходимости регулирования сферы недвижимости активно стали обсуждаться возможные варианты законопроекта «О регулировании риелторской деятельности». Эта ситуация, безусловно, не может не радовать добросовестных участников рынка. Но в то же время и настораживает, потому как далеко не все варианты, предлагаемые сегодня законодателями и профучастниками, способны в действительности справиться с истинными причинами принятия такого закона — легализовать рынок, зачистить его от нечистоплотных маклеров и желающих получить ежеминутную прибыль компаний, снизить объем оспариваемых сделок, улучшить качество предлагаемых услуг и многое другое. Все эти проблемы известны уже давно не только самим агентам, но и государству, и простым обывателям.

Итак, давайте порассуждаем об истинных причинах этих проблем и возможных вариантах их решения.

Первая и наиважнейшая проблема риелторского бизнеса — это отсутствие достаточной компетенции у большого числа его профучастников. Среди агентов сегодня можно встретить практически кого угодно: и студентов, и пенсионеров, и тех, кто пришел за прибылью, наслушавшись разговоров о высоких гонорарах, и тех, кто не нашел себе места в других сферах. Сюда же можно причислить и подавляющее большинство частных маклеров, не отличающихся глубокими знаниями и желанием самосовершенствоваться. Счета за свои услуги они выставляют не стесняясь, а вот качество предлагаемых ими услуг оставляет желать лучшего. Про юридическую безопасность и чистоту сделок мы вообще не говорим, как и о наличии юридической квалификации.

Рынок недвижимости, как и любая другая сфера деятельности, имеет свою специфику, свои законы, не зная которых даже квалифицированный юрист, получивший иную специализацию, вряд ли сможет быть полезен клиенту. И как результат, мы с большой долей вероятности можем получить разваленную сделку.

Естественно, столкнувшись единожды с такого рода горе-риелторами, клиент практически навсегда теряет веру в честность и профессионализм представителей данной сферы, предпочитая решать свои жилищные проблемы самостоятельно, что впоследствии может привести к еще более серьезным проблемам. В результате число негативных отзывов и недоверие к рынку недвижимости растет день ото дня. А вместе с тем в случае недобросовестной работы агентов риелторская деятельность грозит своим клиентам многочисленными рисками и именно поэтому нуждается исключительно в работе профессионалов.

Кроме того, на практике риелторы вынуждены совмещать в своей работе обязанности частного психолога, экономиста, торгового представителя, маркетолога, юриста, налогового консультанта. Естественно, это также отражается на качестве предлагаемых услуг, ведь даже исходя из искреннего желания помочь своему клиенту невозможно объять необъятное. А если этого желания и вовсе нет, а есть лишь желание наживы, то тут и говорить нечего. Такое отношение неминуемо грозит разваленными сделками, судебными разбирательствами, отсутствием реальных вариантов, которые могли бы полностью удовлетворить клиента, и т. д. Естественно, ни о какой экономии времени или усилий со стороны клиента, а также юридической безопасности сделки мы здесь просто не говорим. Клиент, скорее всего, продает квартиру с дисконтом, завершает сделку спустя более продолжительный, чем он рассчитывал, период времени либо в лучшем варианте — остается при своем.

При этом стоит уточнить, что подобное положение дел может встречаться не только при работе с частными маклерами, но и агентствами недвижимости (АН), где нет четкого распределения специалистов по отделам и деления по округам.

Раз и навсегда решить подобные задачи в сфере недвижимости, на наш взгляд, могло бы исключительно наличие определенных знаний и аттестатов сотрудников данной сферы, а также четкое распределение их полномочий. Можно, например, в этом вопросе ориентироваться на фондовый рынок, где уже давно все регламентировано, а специалисты, работающие в данной сфере, допускаются к выполнению своих обязанностей только после получения соответствующих аттестатов, а отнюдь не потому, что их сейчас это устраивает.

Поэтому было бы вполне логично регламентировать законом деятельность агентов (экспертов, маклеров и т. п. — решать не нам) и юристов по недвижимости, а также разграничить меру их полномочий и ответственности, введя при этом определенные требования к опыту, знаниям и образованию сотрудников, например, посредством аттестации.

Каким образом это может быть реализовано, кто может контролировать такую деятельность, выдавать аттестаты — решать законодателям. Мы сейчас говорим лишь о реальной, на наш взгляд, возможности изменить ситуацию на риелторском рынке, основанной на понимании ситуации изнутри.

Введение подобной аттестации:

• обрисует четкий круг обязанностей всех профучастников рынка;
• отсечет недобросовестных, сохранит профессиональных агентов и облегчит вход в профессию для молодых, желающих работать по новым правилам специалистов;
• привлечет в бизнес юридически толковых сотрудников из других сфер.

Поэтому без какой-либо аккредитации риелторской деятельности (в нашем случае — аттестации) вряд ли получится обойтись. Логично было бы протестировать уровень профессиональной подготовки агентов исходя из оценки знаний в основной сфере деятельности, то есть недвижимости, и в экономике, в частности таких понятий, как альтернативные сделки, ипотека, свободная продажа. Кроме того, агент должен хорошо разбираться в колебаниях рынка и влиянии на ценообразование в условиях инфляции или стагнации, ориентироваться в терминах (инвестиционная привлекательность, ликвидность, рентабельность и многое другое). Все это способно серьезно расширить профессиональные знания аттестуемых, повысить доверие потребителей и уменьшить всевозможные риски.

При этом на аттестацию должны направляться специалисты, имеющие:

• образование выше среднего специального;
• опыт работы в должности стажера АН более полугода.

Если аттестуемый прошел в свое время курс обучения по специальности по интенсивной программе у аккредитованной компании или образовательного центра и имеет у себя на руках сертификат, подтверждающий данный факт, то его стажировка в АН может сократиться до двух месяцев. В нашем понимании агент должен выполнять ровно те функции, которые от него требуются как от торгового представителя, а именно:

• прием и обработка звонков;
• реклама объектов (составление качественного рекламного объявления, контроль за его размещением);
• поиск подходящих вариантов исходя из пожеланий клиента;
• участие в показах и их инициирование;
• проведение переговоров по цене, срокам и условиям выхода на сделку;
• в идеале — отчетность и определенные рекомендации, регулярно предоставляемые клиенту в электронном виде, по рекламе, цене, а также другим важным характеристикам данного объекта.

А после непосредственного выхода на сделку (того самого момента, когда к работе над объектом присоединяется уже юрист) агент должен выступать уже исключительно в качестве поддержки или психологической помощи клиенту.

Обсуждение предстоящей сделки, оценка вероятных рисков в ее ходе, подготовка документов для аванса, задатка и/или сделки, а также сама регистрация сделки и т. п. — задача юриста!

Во время аттестации на квалификацию юриста аттестуемый должен продемонстрировать:

• знания из различных отраслей права, имеющих отношение к недвижимости (знание гражданского, налогового, земельного, валютного, семейного, банковского и процессуального законодательства);
• коммуникабельность, умение найти общий язык с каждым и договариваться;
• понимание основных аспектов сделки с позиции права и т. д.

Большая часть всего этого определяется во время аттестации посредством беседы, тестирования и кейсов.

Приглашаться на нее, соответственно, могли бы исключительно квалифицированные юристы, имеющие:

• диплом об окончании вуза и присвоении соответствующий специализации;
• стаж работы в сфере недвижимости от года и более;
• обязательную стажировку в АН, например в должности консультанта/стажера (какой-либо иной, соответствующей выполнению конкретных обязанностей).

Кстати, на обязанностях и правах юриста хотелось бы остановиться подробнее.

Для проведения правовой экспертизы на предмет чистоты нынешней сделки по тому или иному объекту юристу необходимо собрать полный пакет документов относительно самого объекта (в том числе ранее проведенным по нему сделкам) и его собственнику. В этой связи в сфере недвижимости уже давно назрела необходимость наделения специалиста полномочиями на самостоятельное получение сведений и документов в таких государственных органах, как МФЦ, нотариальные конторы, паспортный стол, Росреестр, в идеале — ЗАГС и разного рода диспансеры. И на это хотелось бы обратить особое внимание законодателя.

Без всех указанных документов юрист просто не сможет оперативно выдать достоверное заключение по объекту, в котором наравне с исходными данными (подкрепленными копиями всех полученных в соответствующих инстанциях документов) по нему должны быть даны рекомендации исполнителя относительно самой сделки, указаны вероятные риски и советы по их минимизации. Подобное заключение должно выдаваться за подписью самого исполнителя и печатью руководителя АН с указанием всех персональных параметров аттестации. Оригинал такого документа предоставляется впоследствии клиенту, а копия — за его подписью, соответственно, остается в АН (или у исполнителя) в качестве подтверждающего документа о завершении данного этапа работы.

Для чего необходимо такое заключение? Прежде всего — для контроля качества работы исполнителей. Ведь подобным документом юрист берет на себя ответственность за предоставляемую в нем информацию, а значит, несколько раз хорошо задумается над тем, чтобы выдать «фальшивое» заключение. Руководитель АН, дорожа своей репутацией, также будет четко контролировать работу своего юриста, а значит, разваленных сделок и судебных разбирательств, допущенных из-за некомпетентности или халатности исполнителей, станет значительно меньше.

В случае если при подготовке самой экспертизы или получении документов допущены неточности, результатом которых стали судебные разбирательства, клиенту будет бесплатно предоставлена помощь в суде, возвращены ранее уплаченные по договору комиссионные, выплачена страховка. Законодатель наверняка не преминет возможности ее ввести, дабы уберечь участников процесса от такого рода ситуаций, — случай уж больно подходящий.

Дополнительные профессиональные возможности юристам данной сферы, а также увеличившийся интерес со стороны их коллег из других сфер, на наш взгляд, могло бы дать установленное законом право юристов наравне с нотариусами подавать на ускоренную, пакетную регистрацию сделки в Росреестр. Мало того, что это реально разгрузило бы большинство нотариальных контор, но и дополнительно облегчило переговорные процессы во время сделок с недвижимостью. О нюансах данного процесса, опять же, решать не нам. Однако можно с уверенностью сказать, что такая возможность позволит полностью урегулировать процесс пакетной регистрации наиболее сложных — альтернативных сделок, особенно в случае, если участвующие в ней объекты располагаются в разных регионах и имеют разного рода обременения.

В случае аттестации частного маклера нужно понимать, что в условиях цивилизованного рынка недвижимости такой агент обязательно должен представлять собой зарегистрированного (в соответствии со всеми законодательными нормами) индивидуального предпринимателя, который за профессиональное (или нет) осуществление своей предпринимательской деятельности обязан отвечать по своим обязательствам всем своим (!) имуществом. Поэтому для его же собственного блага однозначно имеет смысл страховать подобную деятельность.

Для самой аттестации такого участника рынка недвижимости необходимо, чтобы его квалификация и образование соответствовали квалификации агента, а опыт работы частного маклера в АН составлял от года и более. Но надо понимать, что, не имея юридической квалификации, частный маклер не сможет юридически сопровождать сделку. То есть ему придется либо обращаться за помощью к своим коллегам-юристам, уже имеющим у себя на руках соответствующий аттестат, и тем самым снять с себя лишнюю ответственность, либо получить его самому, пройдя всю необходимую процедуру.

Вполне логично, что в штат АН смогут набираться исключительно аттестованные специалисты, а руководитель АН обязан будет предварительно пройти свою аттестацию, соответствующую аттестации сразу двух профучастников — агента и юриста, обязательным условием к допуску к которой должно стать наличие высшего образования, пусть и не профильного.

Если же клиенты своевременно не потрудятся проверить профессиональные аттестаты своих представителей или захотят сэкономить на предоставляемых ими услугах, то просто возьмут всю ответственность за полученный результат на себя. И вполне логично, что в этом случае они уже не смогут говорить о некомпетентности или недобросовестности риелторов и их коллег-юристов.

Конечно, очевидно, что само по себе подобное лицензирование не сможет изменить сложившуюся ситуацию. Здесь важнее своевременно регламентировать поведение всех участников рынка, законодательно четко отразив их права и обязанности. Однако предлагаемые сегодня нами меры действительно способны решить многие проблемы риелторской деятельности, и в частности:

• легализовать рынок;
• сократить число судебных разбирательств в сфере недвижимости;
• помочь повысить доверие клиентов к соответствующей деятельности;
• трудоустроить перспективных и толковых специалистов;
• нейтрализовать недобросовестных исполнителей,
• тем самым повысить качество предлагаемых в сфере услуг.

Прислушаются ли законодатели к экспертному мнению изнутри и захотят ли помочь рынку действительно стать цивилизованным, а не просто прикрыться очередным законом, покажет время.

Надежда Телеш специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции