Как изменить траты на ЖКУ в многоквартирном доме
В списке главных проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства, как показал анализ обращений на горячую линию некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль», российские граждане на первое место ставят высокие тарифы на оплату услуг. По итогам третьего квартала 2015 года число недовольных цифрами в платежках потребителей приблизилось к 25%. О том, насколько справедливы эти настроения, рассказал президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Сергей Креков
— Социологические опросы показывают, что большинство собственников квартир считают тарифы на жилищно-коммунальные услуги сильно завышенными. А можно ли определить справедливый тариф?
— Мы будем говорить в основном о жилищных услугах, поскольку коммунальные — это сфера взаимоотношений жителей с государством и ресурсоснабжающими организациями. Управляющие компании, от лица которых я могу выступать, являются в этой сфере лишь посредниками, хотя и несут за качество «коммуналки» ответственность.
Что касается жилищных услуг, то здесь говорить о справедливости тарифов вообще неуместно. Фиксированные государством цены на содержание и эксплуатацию жилья — это элемент плановой экономики, который мы упорно пытаемся перенести на рыночную базу. В результате получается монстроподобная система, и о ее эффективности не может быть и речи. Симбиоз планового ценообразования и конкурентной среды только усугубляет кризисные явления в ЖКХ.
Я твердо уверен в том, что единственно справедливым принципом ценообразования на жилищные услуги является договор с управляющей компанией. Государство же в лице своих антимонопольных органов должно выполнять исключительно контрольные функции.
— На чем основана такая точка зрения?
— Давайте возьмем сто домов. У всех разная площадь, разные характеристики, этажность, разный износ сетей и конструктива здания. В одних домах есть эксплуатируемые общие нежилые помещения, которые дают собственникам доход, частично покрывающий затраты на ЖКУ, в других нет. При этом установленные Минстроем перечень работ по содержанию и эксплуатации жилья и периодичность их производства для всех домов одинаковые.
Тариф в отрасль ЖКХ «спускает сверху» Минстрой, фактической стоимости обслуживания соответствует в лучшем случае 2% из этих ста домов. Потому что все дома находятся в определенной ценовой шкале: их обслуживание де-факто обходится в совершенно разные суммы. И какой тариф не установить, он будет соответствовать все тем же 2% домов.
К примеру, в Москве ставка для большинства многоквартирных домов составляет 25,51 руб. за 1 кв. м. Для двух домов из ста — это нормальная расценка, однако для остальных 98 зданий она либо велика, либо мала. Образуется целый пласт домов, которые не могут эксплуатироваться за «тарифные» деньги, потому что они не компенсируют затраты на выполнение работ. С другой стороны, есть здания, которые обслуживать по тарифу очень выгодно, поскольку они перекрывают реальные затраты управляющих компаний.
Чем выше ставка в регионе, тем привлекательнее она для бизнеса, тем больше домов попадают в зону положительной рентабельности. Для сравнения, в Московской области, где тариф составляет 30–33 руб. за 1 кв. м, сейчас работает около 600 частных УК, тогда как в таком мегаполисе, как Москва, всего 350 (остальное — государственные компании и ТСЖ). В Подмосковье за подряды на дома между УК идет настоящая драка.
Я уже не говорю о Нижнем Новгороде, где тариф 39 руб. за 1 кв. м — соответственно, сказочная рентабельность для УК и серьезное бремя для потребителей. При этом, для сравнения, в Новосибирске тариф составляет 16 руб. за 1 кв. м. Однако ни в одном субъекте, независимо от региона, тариф не имеет никакого отношения к прямым затратам и себестоимости.
— Получается, что в некоторых регионах жители принимают на себя повышенную финансовую нагрузку ради рентабельности «жилищников»?
— При тарифной системе — да. Однако если бы взаимоотношения УК и потребителей строились на договорной основе, то большое количество компаний на рынке означало бы высокую конкуренцию, и тогда можно было бы говорить о снижении цен.
А в существующих условиях мы сталкиваемся с такой ситуацией. В городах-спутниках Москвы, например Мытищах, Реутове, Балашихе, есть улицы, по которым проходит граница столицы и области. То есть с одной стороны на них стоят дома, обслуживаемые по московским тарифам, с другой — по областным. Причем это типовые здания, похожие друг на друга как братья-близнецы, и подмосковные жители должны платить за «квадрат» на 4,5–7,5 руб. больше, чем москвичи, хотя средний уровень доходов у них меньше. Так о какой справедливости тарифа мы говорим?
Более того, я считаю, что совершенно некорректно измерять в рублях на квадратный метр услугу (в нашем случае по обслуживанию и эксплуатации жилья), как это делается по государственной методике. Что такое управление МКД? Это электрик, сантехник, уборщица и т. д. Как и любая сервисная услуга — это комплекс работ с привлечением подрядных организаций, и она не может считаться в квадратных метрах. В данном случае заветная справедливая цена, о которой мы гипотетически рассуждаем, искажается фактором плотности застройки. Если она большая, то экономике УК можно только позавидовать. Но при маленькой плотности жилого массива ситуация противоположная.
То есть государство в лице Минстроя пытается каким-то образом вывести средний тариф для всех домов, что невозможно из-за особенностей каждого дома, но при этом еще и измеряет его в единицах, которые вообще не имеют никакого отношения к стоимости того, что продает жилищная УК.
— А какая единица измерения, на ваш взгляд, могла бы быть корректной?
— Стоимость услуг управляющей компании, на мой взгляд, должна считаться так: берем дом, создаем под него техническое задание со списком необходимых работ, а дальше выводим общую стоимость, которую можно раскладывать на что угодно — на одну квартиру, на общую площадь, на полезную площадь, как это, кстати, часто делается в практике управления коммерческой недвижимостью. Главное, что в результате УК должна получить ту сумму, которая соответствует доказанной рыночной стоимости.
В этом случае УК будет полноценно работать в формате «сервис — клиент», а не отрабатывать тариф, пытаясь подстроить под него свою экономику.
— Что делать с жилым фондом с маленькой плотностью застройки или изношенным настолько, что его обслуживание будет однозначно убыточным?
— В низкой ценовой зоне могли бы работать государственные УК, которые получают субсидирование от государства.
— Но ведь закон предусматривает возможность определять ставки на жилищные услуги на договорной основе.
— Далеко не все, что предусмотрено у нас законом, выполняется на практике. Представьте: вам говорят, что вы можете свободно ездить за рубеж, однако загранпаспорт при этом не дают. Так же происходит и в ЖКХ. Закон говорит, что на общем собрании собственников жилья в многоквартирном доме может быть принято решение об установлении платы за техническое обслуживание и эксплуатацию дома на договорной основе с УК. Однако я ответственно заявляю, что собственными силами провести общее собрание так, чтобы его решение было безупречно с точки зрения легитимности, просто невозможно. При появлении какого-либо интересанта любой вердикт общего собрания жильцов может быть легко оспорен в суде.
Советы по проведению общего собрания, в избытке представленные в интернете, в том числе на официальных ресурсах ЖКХ, говорят о том, что должна найтись некая инициативная группа из числа собственников, которая получит реестр жильцов дома, оповестит о собрании остальных собственников. Затем эти энтузиасты должны снять помещение, организовать ведение официального протокола и пр.
Все это, заметьте, на общественных началах. Обычно за это берутся либо альтруисты из числа пенсионеров, которым хочется заняться полезным делом, либо некие личности, которые пытаются найти в этом собственную выгоду.
Причем по всем пунктам должны быть соблюдены достаточно строгие процедуры. В ином случае всегда найдутся поводы, чтобы признать решение общего собрания недействительным. Таким образом, государство, заложив норму о проведении общего собрания в Жилищный кодекс, предоставило гражданам право, которое очень трудно самостоятельно реализовать на деле.
— По-вашему, власти должны взять организацию общих собраний на себя?
— Почему нет? Такое участие властей в рынке ЖКХ было бы гораздо логичнее, чем вмешательство в ценообразование. Взять, к примеру, выборы в муниципальные собрания. На них из бюджета выделяются деньги, проводится рекламная кампания, оповещение граждан по разнообразным информационным каналам, выделяется помещение. Для всего этого у муниципалитетов есть необходимые ресурсы.
Общее собрание жильцов, на котором принимается коллективное решение, — это некий аналог выборов. Но в данном случае от государства помощи ждать не приходится. В результате общие собрания часто проходят у подъездов по принципу греческой демократии — кто громче всех кричит, тот и прав.
— Может быть, дело просто в отсутствии у людей гражданской активности? Тот, кто хочет, сам участвует в ценообразовании и платит по договору.
— На договорные отношения между жильцами и управдомами в Москве приходится не более 20% рынка жилищных услуг. Основная доля «договорников» — это объединения собственников жилья (ЖСК, ТСЖ), которые работают по индивидуальным тарифам в каждом отдельном доме. Причем далеко не всегда эта работа эффективна — во многих случаях ставки на содержание и эксплуатацию зданий существенно выше оптимальных. Я могу привести массу примеров, когда стоимость жилищных услуг в доме при переходе управления от ТСЖ к профессиональной УК снижалась на 20–30%.
Вообще, я глубоко уверен, что ТСЖ — это отживший, выполнивший все необходимые задачи механизм, который сейчас только вредит рынку ЖКХ. И я могу это доказать на цифрах и конкретных примерах. Но это отдельный разговор.
— Какой вы видите выход из ситуации?
— Выхода два. Первый: признать, что рыночная система в сфере ЖКХ — это не наше, это чуждая российскому менталитету идеология, и полностью вернуться к плановой экономике на уровне муниципальных предприятий, которые будут обслуживать дома.
Другой выход, если мы все же хотим оставаться в рынке, — создать поле для честной конкуренции и условия для того, чтобы жильцы сами смогли договариваться с бизнесом об услугах, об их цене, качестве, необходимом самим потребителям наборе.
В такой схеме должно быть одно важно звено — человек или небольшая группа людей (управдом, домком), которым собственники квартир в доме на законном основании делегируют полномочия по решению всех вопросов, связанных с обслуживанием здания. На специальных курсах, организуемых муниципальными властями, этот представитель жильцов должен получить базовые знания об управлении многоквартирным домом — по нормативно-правовым, техническим, финансовым вопросам, — что позволит ему грамотно взаимодействовать с жилищными организациями, аргументированно защищать интересы жильцов дома. Очень важный момент: за свою работу такие представители должны получать зарплату. Она, к примеру, может включаться в общую платежку.
Таким образом, мы получим профессиональных управленцев, заинтересованных в том, чтобы дом обслуживался в оптимальном по соотношению цены и качества режиме.
Владимир Миронов
