Управляющий партнер Knight Frank: «Драматизма нет — рынок жив, но он сжался»
[FL]— К[/FL]ризис, санкции, уход инвесторов — что сейчас происходит с рынком недвижимости в России?
— За последний год многие уже привыкли к этой ситуации — к санкционному режиму и меньшему количеству иностранных денег на рынке недвижимости — и продолжают вести свою хозяйственную деятельность.
Объем инвестиций, конечно, сократился. Примерно на 50% с начала года по сравнению с аналогичным периодом 2014-го инвестиции [в коммерческую недвижимость России] упали и составили $1,7 млрд. Причем в большинстве случаев эти инвестиции российские, хотя доля иностранных инвесторов осталась прежней — около 30%. Нельзя сказать, что ушли все: серьезные, крупные игроки рынка остались. Активен Hines, сохраняют интерес и активны PPF и Morgan Stanley. Крупные российские игроки, например «БИН» и «О1», совершали сделки в этом году, и до конца года возможны еще покупки. То же можно сказать о сделках купли-продажи конечными пользователями — они есть и в офисном, и в индустриальном сегменте.
Никакого драматизма нет — рынок жив, но он сжался, некоторым сегментам сложнее, чем другим. Я бы выделил ретейл как сегмент, который находится под наибольшим давлением. Там есть своя специфика: он зависит от потребления людей, а потребление снижается. Количество проектов в активной стадии снижается, ретейл с большой осторожностью входит в новые проекты.
— А что с жильем?
— Дешевое жилье остается востребованным. Здесь регулятор — ипотека. Если люди по приемлемым ставкам смогут брать ипотечные кредиты, рынок будет развиваться.
Сегмент, в котором работаем мы, — городское и загородное жилье высокого ценового уровня. Рынок городского элитного жилья довольно бодр. Некоторые [собственники] даже пытаются держать цены в долларах. Но в большинстве своем сделки совершаются с большим дисконтом — от 20% до 40–45% при срочной продаже. На малоликвидные объекты дисконт может достигать 75%.
— Все мы знаем, что происходит в Испании, где на протяжении десятилетия снижались цены на недвижимость. Может ли такой же катастрофический сценарий произойти в России?
— Если говорить про жилье, давайте представим, что некий гражданин семь-десять лет назад купил землю на Рублевке. Вложил деньги, построил дом, потратил на все $3 млн. В те годы цены росли ежегодно, и в 2011 году этот собственник полагал, что рыночная стоимость его дома составляет около $8 млн. Сегодня он сможет продать его за $4,5 млн. В чем для него катастрофа? Да, это очень неприятно — ментально — расстаться с $3 млн неполученной прибыли. Но $1,5 он выиграет (рост курса доллара компенсировал инфляцию). Кроме того, на элитном рынке у людей это не первое жилье, а второе, третье, пятое. При выходе России из изоляции и повышении цены на нефть дома снова будут стоить дороже.
Да, для собственников текущая ситуация неприятна, но катастрофы нет. Напротив, есть радость тех покупателей, кто не мог себе позволить приобрести дорогую недвижимость: то, что раньше стоило $7 млн, теперь можно найти за $2,5 млн. Нужно вылавливать эти внерыночные предложения, когда [собственнику] срочно нужны деньги — например, для спасения бизнеса, переезда за границу.
— 2015 год стал новой вехой для рынка недвижимости, как и 2008-й?
— Нет, потому что мы еще не достигли дна. Те $1,7 млрд инвестиций — небольшая величина. Когда рынок находится на дне, инвесторы активизируются, начинают покупать активы, это их специализация. Сейчас они не считают, что мы на дне. Они ждут и предлагают цены ниже, чем те, на которые могут согласиться держатели активов. Поэтому сделок немного.
В 2008 году ситуация складывалась по-другому, на рынке было много закредитованных и перекредитованных компаний. Тогда очень часто звучали margin-call’ы. После последнего кризиса собственники стали осторожнее, они не столь зависимы от банков. Банки, в свою очередь, настроены разговаривать и реструктурировать кредиты. Они тоже стали осторожны и не хотят становиться владельцами разноформатной недвижимости — это не их бизнес.
— Почему нет новых западных инвесторов? Почему на рынке остались только уже известные нам игроки?
— Мы видим новых [инвесторов], они ходят по рынку. Это и корейские, и китайские, и арабские инвестиционные фонды. Но мы не видим закрытых сделок.
Почему так происходит? Во-первых, даже довольно простая сделка [с коммерческой недвижимостью] занимает в России минимум девять месяцев. Инвесторы приезжают, встречаются, смотрят, могут пропасть на несколько месяцев, снова появляются. Сейчас именно такой период.
Во-вторых, Россия сделала разворот на восток около года назад, мы стали приглашать азиатских инвесторов, но в этот самый момент у нас упали цены на недвижимость. Естественно, для инвесторов это крайне важный сигнал, поэтому они взяли паузу.
Что касается американских и европейских инвестиционных фондов — в этих бизнес-отношениях, безусловно, есть политическая составляющая. Она заставляет их быть осторожными, непонятно, как наши страны продолжат взаимодействовать. Но, например, Hines — американская компания, PPF — чешская…
— Вы заговорили о влиянии политики на российский рынок недвижимости. Что с ним произойдет в случае изменения международных отношений?
— Мне более-менее ясно, что изменится, если ситуация начнет улучшаться и будут сняты санкции. В этом случае иностранные компании станут активнее заходить на российский рынок. Фонды включат Россию в зону инвестиций, денег будет больше, что породит повышенный спрос на недвижимость, уменьшится количество вакансий во всех сегментах, пойдут вверх ставки аренды и цены продаж. Это все подтолкнет девелоперов строить новые проекты. Мы выйдем из стагнации в фазу роста.
— А как рынок отреагирует на укрепление или, наоборот, дальнейшее падение рубля? Какие сценарии возможны в этом случае?
— Например, в ретейле при укреплении рубля ситуация значительно улучшится. Если тренд на дальнейшее ослабление рубля продолжится, для сегмента это будет драматично. Большинство товаров в наших торговых центрах производится не в России, они закупаются за валюту. То, что раньше стоило €100 и соответственно 4 тыс. руб., сегодня продается за 7,5 тыс. руб. У некоторых ретейлеров падает оборот, а другие вовсе ушли с рынка, потому что не понимают, как вести бизнес при таких рублевых ценах.
Надо сказать, что за последний год случилось то, чего никогда не было на рынке России и Москвы в частности. Почти весь рынок индустриальной, офисной и торговой недвижимости «переехал» в рубль.
— Что будет с жильем, если рубль продолжит падение?
— Дальнейшее падение рубля приведет к ухудшению экономической ситуации и сократит реальные доходы населения. И на приобретение той же недвижимости останется гораздо меньше денег.
— Продолжат ли в Москве строить дорогие дома?
— Да, обязательно. Цикл девелопмента в Москве — это пять-шесть лет от идеи до готового дома. Мы знаем о проектах, которые готовятся выйти на рынок в ближайшее время, через год-два.
Вопрос в количестве этих проектов. За последние 20 лет в Москве появилось немало дорогих домов. Для таких объектов нужна суперлокация, однако подходящих участков все меньше. Это существенное и реальное ограничение для появления дорогих объектов. На Остоженке, например, сейчас всего две новостройки.
А вот массово строить офисы в ближайшие пять лет в Москве не будут. Огромный объем незаполненных офисных помещений, в частности в «Москва-Сити», делает эту идею достаточно рисковой.
— Новостройки становятся дешевле?
— И дешевле, и меньше по размеру квартир. На днях мы обсуждали проект на Остоженке, интересный тем, что средний размер квартир в нем 80 кв. м. Это очень мало для «Золотой мили», где в среднем площади — 150–200 кв. м.
Помимо цены, которая в долларах съехала [в элитных новостройках] на 20–25% на квартиры и на 30–35% на апартаменты, для покупателя сейчас важен абсолютный размер покупки. Раньше люди были готовы потратить $5 млн на покупку 200-метровой квартиры, сегодня пересматривают свои амбиции и соглашаются жить в 100-метровой.
— Можно ли сказать, что во всех сегментах рынки стали рынками покупателя?
— Да, можно. И в коммерческой, и в жилой. Покупатель диктует правила продавцу. На одного покупателя с бюджетом $5 млн сегодня приходится 20 квартир, которые его ждут. Продавцы в зависимости от жадности и желания быстрой продажи в этой ситуации готовы к падению в цене.
В торговых центрах сегодня каждый арендатор на вес золота — именно он диктует владельцу торговых площадей свои условия. Зачастую сильные ретейлеры заходят на нулевой ставке и платят только процент с оборота. Два года назад все было наоборот: девелопер решал, сколько должен заплатить арендатор, чтобы получить помещение в торговом центре.
— 2016 год будет сложнее или легче 2015-го для рынка недвижимости Москвы?
— Не думаю, что будет легче. Реальные доходы населения снижаются. Жилая недвижимость и ретейл — в сильной зависимости от уровня потребления людей. Если денег не станет больше, люди не смогут больше зарабатывать. Другое дело, когда рынок падает — в отдельных сегментах могут происходить яркие сделки. Так, в офисах на фоне снижения ставок аренды мы видим крупные сделки по аренде и покупке площадей. Возможно, будет нащупано то самое дно, когда компании, которые ожидают дистрессовых активов, наконец-то решатся на покупку.
Беседовал Игнат Бушухин
