Продажи падают: как девелоперы разных стран пытаются удержать прибыль
Успехи девелоперов напрямую зависят от динамики рынка недвижимости. В хорошие времена от застройщиков не требуется сверхусилий: в условиях дефицита жилья и разумных ставок по кредитам качественные новостройки продают себя сами. Показательным был российский пример с льготной ипотекой, созданной для того, чтобы не допустить проседания рынка новостроек. Выгодные условия кредитования помогали распродавать квартиры быстро и эффективно.
Однако на смену периодам бурного спроса приходит спад, во время которого конкуренция растет, интерес потребителей снижается и за каждого покупателя разворачивается настоящая маркетинговая борьба. Исследования показывают, что именно такой период спада возник на российском рынке жилой недвижимости во второй половине 2024 года и продолжается до сих пор. Согласно отчету столичного управления Росреестра, в первом полугодии 2025 года в Москве зарегистрировали 55,6 тыс. сделок с новостройками. Это на 19,3% меньше, чем в январе-июне 2024-го, и на 17,3% меньше, чем в первом полугодии 2023 года.
Неудивительно, что при таком весомом спаде продаж застройщики сталкиваются с сокращением выручки. Как сообщили в консалтинговой компании Macon со ссылкой на данные «Дом.РФ», за первые шесть месяцев текущего года выручка упала у девяти из 20 крупнейших по объемам жилищного строительства компаний России. В частности, у «Югстройинвеста» выручка сократилась на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, у группы компаний «Точно» — на 43%, у холдинга Setl Group — на 41%, сказано в исследовании Macon.
Некоторые девелоперы подтверждают падение, но называют менее пессимистичные цифры. Например, в Setl Group заявили, что выручка снизилась год к году не на 41%, а на 32,9%. Такую динамику застройщики связывают с отменой льготной ипотеки и ростом ключевой ставки, вследствие чего подорожали кредиты.
О том, что девелоперы в России столкнулись с непростыми временами, говорят и другие индикаторы — например, отмена стартов продаж в новых проектах. С начала года несколько крупных компаний заявили, что переносят начало продаж на несколько лет. В январе ГК ФСК сообщила, что сдвигает запуск более 40 корпусов в действующих проектах с 2025 на 2026 год, объяснив это текущей экономической ситуацией и нежеланием затоваривать рынок. Заявления о переносе строительства и продаж прозвучали не только на московском, но и на региональном рынке. Так, девелопер Unikey принял решение отложить работу над тремя новыми проектами в Хабаровске.
Тем временем в мире
Глобальная экономическая нестабильность традиционно накладывает отпечаток на рынки недвижимости по всему миру. В условиях растущей инфляции и высокой ключевой ставки покупатели не решаются брать ипотеки, а на собственные средства приобрести жилье могут далеко не все. При этом говорить о проседании всех рынков в 2024–2025 годах некорректно: в некоторых регионах наблюдается падение, в других — стремительный рост.
Яркий пример позитивной динамики — Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) и, в частности, Дубай, где на протяжении нескольких лет фиксируют подъем рынка. В 2025 году особую активность демонстрирует элитный сегмент: по данным Bloomberg, во втором квартале сумма продаж лотов дороже $10 млн достигла рекордного показателя в $2,6 млрд.
Пока рынок ОАЭ ставит рекорды, другие регионы испытывают трудности. Экономическая неопределенность и замедление темпов роста населения заметно повлияли на рынок недвижимости Канады, где на протяжении нескольких лет фиксируют снижение активности. Так, в феврале 2025 года показатели продаж недвижимости в этой стране упали на 10,4% год к году, показав самое крупное падение за три года.
Ухудшение ситуации не так давно произошло и во Франции: здесь еще в первой половине 2024 года цены на жилье упали на 7–8%. При этом аналитики называют падение цен средством стимулирования просевшего в 2023 году рынка, когда продажи сократились почти на 22%.
Путь восстановления
Девелоперы не могут повлиять на экономические реалии в мире, однако в их силах изменить правила игры внутри собственного бизнеса. Помощником в этом становится цифровизация всех процессов: от строительства до продаж. Об этом говорится в совместном исследовании структуры «Дом.РФ Технологии» и фонда «Сколково» (есть в распоряжении «РБК-Недвижимости»).
Проанализировав более 1120 российских и зарубежных технологий, аналитики пришли к выводу, что наиболее цифровизированным в сфере «стройки» являются продажи, тогда как в процессах строительства и эксплуатации цифровизация происходит медленнее. Барьерами для внедрения технологий эксперты считают низкую готовность участников рынка — 60% опрошенных девелоперов не хотят менять бизнес-процессы. Высокая стоимость решений и острый дефицит компетентных специалистов для внедрения также мешает цифровизации строительной отрасли.
По словам аналитиков, на сегодняшний день строительство и девелопмент как в России, так и во всем мире — одна из отстающих отраслей по темпам внедрения технологий. При этом именно цифровизация может кардинально изменить рынок и помочь застройщикам в кризисных условиях, уверены в «Дом.РФ» и фонде «Сколково».
«В условиях растущей конкуренции и усиливающейся неопределенности цифровые решения становятся не просто инструментом повышения эффективности, но и ключевым фактором устойчивого развития бизнеса. Управление проектами, работа с клиентами, оценка рисков, эксплуатация зданий — все эти процессы могут быть качественно переосмыслены и улучшены с помощью современных цифровых инструментов», — говорится в исследовании.
Важно, что мировой технологический рынок готов предоставить застройщикам решения для того, чтобы сохранить и увеличить прибыльность жилых проектов. На фоне кризисной ситуации особую роль здесь играют сервисы и платформы для оптимизации продаж, которые появляются в разных странах: от Канады до России.
Три сервиса, которые помогают девелоперам продавать
Maxify, Великобритания
Британская разработка — платформа Maxify — использует принцип динамического ценообразования. С ее помощью девелоперы могут автоматизировано корректировать цены на квартиры в своих объектах в соответствии с текущим спросом и реалиями рынка в моменте. Разработчики уверяют, что благодаря сложным алгоритмам и анализу каждой сделки с помощью машинного обучения сервис Maxify способен помочь застройщику увеличить выручку с продажи каждой квартиры на 8,9%.
Интересно, что в начале своей истории, в 2007 году, команда платформы занималась консалтингом в сфере недвижимости. Накопленные знания позволили создать инструмент, в котором математические модели основаны на психологии потребителей.
Принцип работы Maxify следующий: на каждую квартиру устанавливается базовая цена, которая пересчитывается с учетом предварительно заданных условий, скажем, увеличения спроса на конкретный тип лотов — например, на двухкомнатные квартиры или на студии.
Avesdo, Канада
Непростая ситуация на рынке недвижимости Канады подтолкнула развитие технологических стартапов: в стране разработали несколько решений для увеличения выручки девелоперов за счет автоматизированного управления процессами. Один из ярких примеров — платформа Avesdo, которой пользуются более 200 застройщиков и 13 тыс. местных риелторов.
Avesdo представляет собой единую площадку, где можно распределять и резервировать сделки вне зависимости от того, как именно они осуществляются: в офисе продаж или удаленно. Платформа также позволяет заключать договоры и управлять всем их жизненным циклом от начала оформления до этапа подписания. Кроме того, в сервис интегрирована система электронных платежей для более удобной сверки и согласования сделок.
DPrice, Россия
DPrice — российское решение для динамического ценообразования. В отличие от британской разработки, платформа DPrice вышла за границу базовой автоматизации процесса назначения цены и поставила своей задачей максимизацию прибыли застройщиков. Система определяет оптимальные темпы продаж и цены, которые обеспечат застройщику баланс между максимальной выручкой от продаж и минимальными затратами на проектное финансирование. Так застройщик получает интеллектуальное решение, которое подсказывает ему, сколько квартир нужно продать и по какой цене, чтобы получить максимум прибыли в текущих реалиях и с учетом всех нюансов проектного финансирования.
Разработкой математического алгоритма, который стал «сердцевиной» платформы DPrice, занималась международная команда математиков и специалистов в data science. Кроме того, в работе над DPrice приняли участие профессионалы рынка девелопмента и банкинга. Благодаря этому сервис учитывает проектное финансирование во всех его разрезах, а также формы оплаты и рассрочки, распределение вероятности расторжения договора и многие другие аспекты.
Разработчики DPrice — компания Ramax — заверяют, что решение может повысить прибыль застройщиков на 3–5% от выручки. При этом, по мнению создателей сервиса, появление DPrice может существенно сказаться не только на прибыли отдельных девелоперов, но и на рынке недвижимости в целом. «В гипотетической ситуации, когда все девелоперы начнут одновременно использовать системы динамического ценообразования, рынок недвижимости претерпит качественную трансформацию в сторону повышения эффективности и справедливости ценообразования. Но те, кто внедрят подобное решение первыми, получат существенное конкурентное преимущество», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Никольчак, директор по продукту компании Ramax.
Прогноз объясняют тем, что при универсальном внедрении систем динамического ценообразования рынок жилья начнет функционировать по принципу фондовой биржи. Подобно тому, как биржевые площадки обеспечивают справедливое ценообразование для акций и товаров на основе реального спроса и предложения, DPrice создаст условия для формирования объективных цен на недвижимость.
При этом у платформы нет цели ухудшить положение покупателей. Напротив, система будет определять оптимальные цены, которые максимизируют прибыль застройщиков при условии соответствия реальному платежеспособному спросу на рынке. В результате такой трансформации девелоперы получат возможность повысить прибыль, покупатели выиграют от справедливых цен, отражающих истинную рыночную стоимость, а сам рынок в целом станет более эффективным и прозрачным, убеждены в Ramax.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»