Куда вкладывают частные инвесторы и девелоперы в кризис

Украинский кризис 2014 года и драматическое падение цены на нефть и, как следствие, резкая девальвация рубля и зарождающаяся экономическая рецессия обновили целый ряд проблем, которые и так существовали до этого, но сегодня ощущаются населением особенно остро. Средний класс озабочен вопросом – что делать с деньгами? Как спасти сбережения? В доллар/евро, вроде, вкладываться уже поздно – они слишком дорогие, а что происходит с остальными инвестиционными инструментами? Статистика последнего года неутешительна:

1. Рубль подешевел по отношению к доллару более  чем на 100% с конца 2013 года;
2. Дефолт по обязательствам  ряда банков и отзыв их лицензий заставляет капитал уходить из мелких коммерческих банков, в свою очередь крупные государственные банки и банки из топ-50 не обеспечивают доходности выше 2–3% годовых в валюте;
3. Инвестиции в ценные бумаги (акции, облигации, фьючерсы и т. д.) после обвала 2008 года, а также в текущих условиях нестабильной политической и экономической ситуации кажутся высоко рисковыми; российский фондовый рынок не показывает должного роста, особенно на фоне изменения валютных курсов;
4. Перспективы развития малого бизнеса кажутся тоже сомнительными, потому как общий мировой тренд глобализации и укрупнения бизнеса сказывается в том числе и на российском рынке. Потенциальная рецессия экономики в 2015 году, а также дорожающие день ото дня кредиты тоже не могут являться стимуляторами развития малого бизнеса, а, скорее, наоборот.

Доходность жилой недвижимости сегодня колеблется от 2% до 10% годовых в зависимости от класса. Доходность же коммерческой (например, стрит-ретейла)  – от 10% до 12%. Но и «входной билет» значительно возрастает (от 3 млн руб. в жилой недвижимости и от 30 млн руб – в коммерческой). При этом управление коммерческой недвижимостью требует специальных навыков и дополнительных затрат (брокеры, юристы и т.д.), а посему широкие слои населения сегодня видят спасение именно в жилой недвижимости – лучше «квадратный метр», который можно «пощупать», чем «тающий» на глазах рубль в банках. 

Именно поэтому с марта 2014 года девелоперы всплесками чувствуют на себе ажиотажный спрос на недвижимость – по ряду проектов темпы продаж превышают плановые на 40-60%, а декабрьские продажи для многих девелоперов выполнили планы до лета 2015 года. О таких примерах говорят большинство крупных игроков – «Главмосстрой», «ПИК»,  «Эталон», «Дон-Строй», «Галс Девелопмент», «Лидер Групп», «ЛСР» и прочие.

Как реагировать девелоперам?

По мнению Colliers International, в ближайшие годы в Москве устойчивый и стабильный спрос будет существовать на два основных типа жилой недвижимости – эконом/комфорт- и бизнес-класс.

• Спрос на эконом объясним – люди даже с небольшим уровнем дохода пытаются спасти свои сбережения и фиксируют их в квадратных метрах. Небольшой порог входа позволяет захватить наиболее широкие слои населения, а так как конкуренция в этом сегменте высока, то физические качества проектов и позиционирование их в сегменте комфорт по цене эконома оттягивает спрос от конкурентов. Не зря такие девелоперы, как Capital Group, которые исторически работали в премиальном сегменте, готовы переориентироваться и осваивать новый для себя сектор недвижимости экономкласса. Примером может быть проект Capital Group и ГК «Мортон» жилого микрорайона вблизи села Рождествено (район Митино) общей площадью около 1 млн кв. м). Рынок постепенно отходит от огромных «муравейников» без паркингов, достойной социальной и коммерческой инфраструктуры, от панели, от отсутствия лобби, некачественных отделочных материалов и т. д.Отличным примером реакции девелопера на потребности людей может служить опыт ГК «Пионер», когда людям не только предлагается купить апартаменты, но девелопер готов сам сдавать квартиры в аренду через свою управляющую компанию и обеспечить доходность покупателю на уровне 8–10%.
• Спрос на бизнес-класс: в кризисные времена даже обеспеченные слои населения становятся более рациональными и не готовы в массовом порядке скупать элитную недвижимость на Остоженке, Пречистенке и т. д. по цене $25–50 тыс. за кв. м. На сегодняшний день в Москве существует около 70 проектов в сегменте бизнес-класса со средней ценой продажи около 250–300 тыс. руб. за кв. м. Общая площадь таких проектов в продаже – около 600-700 тыс. кв. м. При этом спрос позволяет держать темп продаж в таких проектах около 10–15 квартир в месяц, а в случае если цена на проект является ниже рыночной и проект  распродается на ранних стадиях развития (то есть привлекает  прежде всего инвесторов, а не только финальных пользователей), то спрос может доходить до 40 квартир в месяц. Так как конкуренция в этом сегменте значительно возрастает, требования сегодняшнего дня значительно изменились – теперь не только локация, но и качество проекта по целому ряду параметров имеют огромное значение. 

Что касается рынка городской земли, то для девелоперов наибольшее значение сегодня имеет время, которое они потратят на реализацию проекта. По сути, чем меньше времени затратили, тем выше доходность на вложенный капитал. Поэтому самым интересным продуктом для девелоперов на сегодняшний день являются земельные участки с ГПЗУ, позволяющим строить жилые проекты в определенном объеме и тратить время только на согласование проекта и получение разрешение на строительство, а не изменение ВРИ, прохождение ГЗК и т. д. Хотя даже и с разрешительной документацией большинство строителей и девелоперов в Москве предпочитают не закапывать деньги в землю, а рассчитываться с собственниками земли будущими квадратными метрами (от 10 до 25% полезных площадей в будущем проекте за то, что собственник передаст участок девелоперу).

Стоимость земли в Москве с ГПЗУ может иметь нагрузку на будущий продаваемый метр от $200 на кв. м будущих продаваемых улучшений (крупные участки возле МКАД)  до $800–1000 на будущий квадратный метр (бизнес-класс и элитная недвижимость) исходя из курса 35-45 рублей за доллар. Теперь же девелоперы предпочитают ориентироваться на рублевое выражение этих цен – от 10 до 40 тыс. на кв. м будущих улучшений – приемлемая нагрузка.

Если представить, что на одном гектаре земли можно построить примерно 20-25 тыс. продаваемых метров жилья, то, соответственно, стоимость гектара земли может доходить до $20–25 млн (в рублевом выражении по курсу 35-40 рублей за доллар). При этом сам по себе участок без разрешительной документации отличается в цене в разы.

Таким образом, те девелоперы и просто компании, которые понимают технику получения разрешительной документации и владеют соответствующим административным ресурсом, имеют возможность за год-полтора увеличивать стоимость земельных участков в разы.

Что касается непосредственно самого готового продукта, то есть жилья, по нашему мнению, в ближайшие годы в фаворитах окажутся те, кто сможет предложить продукт XXI века с принципиально новыми качественными характеристиками, но по адекватной цене. В будущем конкуренция за потенциальных покупателей только вырастет, ведь сегодня рынок жилой недвижимости, пожалуй, самый ликвидный и привлекательный для девелоперов, а значит, и качество продукта на рынке в ближайшие годы будет показывать новые высоты.

Владимир Сергунин, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции