Антикризисные кварталы: как строится Новая Москва

Фото: depositphotos.com/Devin_Pavel

Новая Москва остается привлекательной для застройщиков жилой недвижимости, но девелоперы офисных и торговых центров идут сюда неохотно. Всему виной кризис и отсутствие развитой инфраструктуры, которая и ранее влияла на низкий спрос со стороны арендаторов, объясняют эксперты и участники рынка. Тем не менее застройщики офисных и торговых центров также заявили о запуске ряда крупных проектов в Новой Москве. Всего в этом году запланировано к вводу 650 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, что почти в три раза меньше, чем жилой. Для сравнения: в целом в Москве в 2014 году введено 8,8 млн кв. м, из которых на жилье пришлось около 3,2 млн кв. м, а большая часть – на коммерческую недвижимость.

Московские чиновники отмечают, что темпы строительства в Новой Москве постоянно увеличиваются, и считают, что в ближайшие годы на присоединенных территориях будет вводиться основной объем недвижимости Москвы.

Инфраструктура

На большей части Новой Москвы отсутствует железнодорожное сообщение со столицей в ее старых границах, что приводит к высокой транспортной нагрузке на Киевское и Калужское шоссе. Одним из решений этой проблемы и самым ожидаемым событием для жителей новых территорий станет открытие в 2015 году станций метро «Саларьево» и «Румянцево».

Власти пытаются решить проблему с трафиком: в 2014 году реконструированы две дороги: от Киевского до Калужского шоссе (деревня Саларьево – деревня Мамыри) и от Боровского до Киевского шоссе (от деревни Рассказовка до города Московский).

Помимо этого, к 2018 году планируется построить и реконструировать девять дорог протяженностью более 100 км. В настоящее время ведутся работы по реконструкции дороги в поселке Коммунарка с выходом в район Южное Бутово. Движение по ней планируется открыть к 1 июля 2015 года.

В департаменте развития новых территорий также сообщили, что уже строятся дороги от Боровского до Киевского шоссе к деревне Ботаково через Рогозинино и Верховье. В этом году начнут строить дороги М-3 «Украина» через город Московский к деревне Сосенки и Ямонтово до поселка Коммунарка. Также приступят к строительству подъездов к эстакаде на 33 км Киевского направления железной дороги.

Новостройки

По предварительным данным, в 2015 году в Новой Москве к вводу запланировано более 1,5 млн кв. м, однако в связи с текущей ситуацией в экономике некоторые проекты могут быть заморожены и объем ввода сократится, прогнозирует руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Последнее время доля ипотечных сделок занимала в проектах Новой Москвы более половины объема реализованного спроса. По оценке Владимира Богданюка, в связи с ужесточением условий кредитования (ликвидация программ без первоначального спроса и программ для заемщиков с «серым» доходом, повышение первоначального взноса до 30%) и увеличением ставки кредитования минимум до 16% в целом спрос может сократиться более чем на 20%.

Сейчас на первичном рынке Новой Москвы преимущественно реализуются проекты классов эконом и комфорт, при этом более 70% занимает комфорт-класс. По данным риелторов, средняя цена в новостройках Новой Москвы составляет порядка 105 тыс. за 1 кв. м, и за год она выросла более чем на 15%. В Est-a-Tet прогнозируют, что цены могут стагнировать, при этом прямого снижения не ожидается, локальная просадка по отдельным проектам будет маскироваться под специальные акции и скидки.

Крупнейшие проекты новостроек, которые выйдут на рынок в 2015 году

Источник: Est-a-Tet

Офисы

Спрос на офисную недвижимость в Новой Москве пока еще не сформировался. По оценкам экспертов, это связано с удаленностью территорий от центра, загруженностью подъездных путей, а также опасением арендаторов потерять персонал при переезде в отдаленный район (согласно статистике, компании теряют при переезде в труднодоступные с транспортной точки зрения районы до 50% персонала). Часть арендаторов офисов в Москве вообще не рассматривают возможность переезда даже за Третье транспортное кольцо.

Сегодня в Старой Москве – масса качественных бизнес-центров со ставками аренды ниже или сопоставимыми с Новой Москвой. «Чтобы привлечь арендатора за МКАД, собственники должны действовать более агрессивно, ставки аренды в офисных центрах Новой Москвы должны быть существенно ниже, чего пока нет», – считает директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании S.A. Ricci Александр Аверкин.

В долгосрочной перспективе после открытия станций метро, транспортно-пересадочных узлов, новых развязок и дорог бизнес-центры, расположенные в Новой Москве, могут рассчитывать на стабильный поток арендаторов. По прогнозам Александра Аверкина, стабильный интерес к этой территории возникнет не ранее чем через два года. «Хотя в некоторых объектах с наиболее удачной локацией (расположенных рядом с метро), таких как G10, Comcity, продажи уже сегодня идут достаточно активно. И в дальнейшем наибольшую привлекательность у арендаторов станут вызывать недорогие офисы с правильной транспортной инфраструктурой, расположенные недалеко от метро. Офисные кластеры в Троицке или находящиеся на удалении от метро будут арендаторам не так интересны, так как локальные районы не имеют собственных квалифицированных кадров в достаточном количестве, и компании с целью сохранить персонал не решатся на переезд в труднодоступные районы», – рассказал эксперт.

Крупнейшие офисные проекты, запланированные к строительству в Новой Москве

Источник: S.A. Ricci

Торговые центры

Сейчас на новых территориях Москвы функционируют специализированный торговый центр «Румянцево», ТРЦ «Мега Теплый Стан», оптово-розничный центр «Food Сити», несколько гипермаркетов и т. д. Большинство проектов коммерческой недвижимости были анонсированы до включения новых территорий в городскую черту. По оценкам экспертов, в настоящий момент ТиНАО обеспечен торговыми объектами в той же степени, что и территории ближайшего Подмосковья.

В международной консалтинговой компании Colliers International считают, что дальнейшее освоение территорий Новой Москвы будет зависеть от темпов строительства жилья и прироста населения ТиНАО. Вслед за девелоперами жилой недвижимости в эти районы Москвы придут и девелоперы крупных офисных и торговых проектов. На появление новых торговых центров также повлияет развитие транспортной инфраструктуры и строительство новых станций метрополитена.

«Говорить о том, что сам факт присоединения новых территорий значительно повлиял на планы девелоперов торговой недвижимости или отразился на ставках аренды в крупных объектах, нельзя. Скорее всего, новые качественные проекты появятся на территориях Большой Москвы в перспективе четырех-пяти лет», – считают специалисты компании.

По их мнению, девелоперов торговой недвижимости в первую очередь заинтересуют территории в непосредственной близости от новых станций метро. При этом форматы проектов и объемы строительства должны быть определены по итогам качественных первичных исследований локального рынка.

Крупные торговые объекты, запланированные к строительству в Новой Москве

Источник: Colliers International

Сергей Велесевич