Прогнозы-2015: цены на недвижимость резко падать не будут
Жилье
Евгений Редькин, генеральный директор компании "Реалист":
- В 2015г. объемы сделок на рынке могут существенно сократиться. В том числе усугубят ситуацию и растущие ставки по ипотеке. В 2014г. доля ипотечных покупателей на рынке недвижимости экономсегмента составляла до 50%. Очевидно, что в связи с повышением ставок этот финансовый инструмент станет малодоступным для большинства покупателей. Если все же для приобретения жилья необходим ипотечный кредит, то в сложившейся экономической ситуации необходимо быть уверенным в стабильности своего финансового положения в долгосрочной перспективе.
Если же мотивом покупки является желание заработать на росте цен, то при ожидаемом в скором будущем снижении спроса, в том числе и за счет выброса на рынок ранее купленных инвестиционных квартир, которые составят своего рода конкуренцию первичному строящемуся рынку жилья, сегодняшний частный инвестор вряд ли сможет в перспективе быстро реализовать свою недвижимость и будет вынужден серьезно снижать цену.
Сергей Смирнов, генеральный директор интернет-сервиса "Агентон":
- Цены в 2015г. резко падать не будут. Застройщики набрали "жировой запас" и не сразу осознают, что пришел спад. Поэтому 2015г. можно будет назвать, скорее, "похмельным", чем депрессивным. Возможно, на вторичном рынке увеличится количество сложных альтернативных сделок.Ну а что мы увидим точно - это сокращение количества сделок и закрытие агентств недвижимости.
Для вторичного рынка, в отличие от рынка новостроек, характерно формирование цен за счет "психологии толпы". Сейчас толпа собственников находится в состоянии "легкого сотрясения мозга". Любой врач вам скажет, что после такого в голове запускаются разные процессы: одним наверняка придет желание продавать свою квартиру только за доллары, другим придет желание повысить цены в рублях в пересчете с летнего курса доллара на декабрьский. Чтобы понять как поведет себя рынок вторичного жилья и как будет принимать решение толпа собственников надо понаблюдать за ним первый квартал 2015г. Одно настораживает точно, порог входа свободного капитала на рынок (стоимость малогабаритных квартир) за 2014г. вырос на 15-20%. Если нет притока свободного капитала в тело "альтернативной цепочки" все встает. Поэтому надо смотреть прежде всего на стоимость сделки по 1-комнатной малогабаритной квартире. Если там она останется на прежнем уровне или будет расти, рынок окончательно встанет. В альтернативные сделки не будут поступать "живые" деньги.
Новостройки
Алексей Могила, глава представительства Rossmils Investments в России:
- Рынок на конец 2014г. переживает ажиотажный спрос во всех сегментах недвижимости. Потрясения, связанные с повышением ставки и стремительным падением рубля, подстегнули рынок и стимулировали спрос. Многие девелоперы пересмотрели цены в сторону увеличения.
Покупатель преследует в первую очередь цель - сохранение собственных, как правило рублевых, накоплений.
Ближайшие пару месяцев ажиотажный спрос поутихнет, однако сохранится некая волатильность цен в пределах 5-9%.
Объекты на стадии проектирования и начальных стадиях строительства будут заморожены или сроки ввода в эксплуатацию сильно скорректированы, а вторичный рынок и вовсе встанет. Новых проектов с сегменте элитной недвижимости на этих стадиях немного, поэтому то, что уже готово, будет пользоваться повышенным спросом.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп":
- Сейчас все сегменты рынка недвижимости находятся в той ситуации, когда давать прогнозы сложно. Мы пытаемся примерить сценарии прошлых кризисов, прогнозировать спрос, динамику цен, мы порой противоречим друг другу, но то, что происходит каждый день, настолько беспрецедентно для экономики в целом и рынка недвижимости в частности, что любые прогнозы завтра могут оказаться нелепыми.
Что мы видим в реальности? Курс доллара и евро росли всю осень, но спрос сохранялся, резкого падения не было, люди продолжали покупать недвижимость, в том числе - с привлечением ипотеки. Часть покупателей "ушла" в валюту, но рублевый спрос реализовывался.
Повышение ключевой ставки в середине декабря и повышение цен застройщиками – сигнал для покупателей, благодаря которому буквально за несколько дней многие девелоперы выполнили планы за месяц, в офисах продаж очереди, мы, например, перешли на круглосуточный график работы.
С конца прошлой недели рубль начинает укрепляться - ажиотаж сохраняется, но теперь уже мы видим людей, которые начинают "сбрасывать валюту", стараясь зафиксировать "прибыль" полученную от роста валют, перевести доллары и евро в метры.
В 2015 году я вижу два сценария развития событий.
Жесткий сценарий для рынка: если ключевая ставка останется на уровне 17% хотя бы три месяца, а начавшееся укрепление рубля остановится, то, после волны ажиотажного спроса, нас ждет снижение спроса на 20-30%, причина которого - замораживание ипотечных программ и резкое падение реальных доходов граждан. Рост цен в этом случае будет максимум в пределах официальной инфляции, повсеместными станут скидки и акции. Но строительный сектор, наученный горьком опытом 2009г., не пойдет на массовый демпинг.
Оптимистичный сценарий: если ситуация в экономике в первые месяцы нового года стабилизируется, если рубль будет продолжать укрепляться весь январь из-за объективных причин, а ключевая ставка к февралю будет снижена - то к марту-апрелю мы увидим оживление ипотечного рынка, вернемся к привычному расслабленному состоянию покупателей, к весне выровняется реальный, а не инвестиционный спрос, в первую очередь - среди тех, кто покупает недвижимость для себя. В таком случае рос цен может составить 20 и более процентов в течение 2015г. Что мы точно увидим в 2015г. - это снижение количества новых проектов, ведь еще осенью многие почти готовые к старту продаж жилые комплексы были заморожены, застройщики заняли выжидательную позицию и даже не открывали продажи. Это неизбежно приведет к снижению товарного предложения, но рынок заметит это к концу следующего года или даже в 2016.
Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet:
- В 2015г. вероятно локальное и временное снижение стоимости квадратного метра как в рублях, так и в валюте. Однако в целом в 2015г. можно ожидать умеренный рост цен в пределах 10-15% преимущественно за счет повышения стадии строительной готовности. Дело в том, что платежеспособный спрос реализовался с опережением в 2014г., о чем говорят рекордные показатели продаж в первом и четвертом кварталах, когда за сутки компания могла реализовать около 90 квартир. Поэтому в дальнейшем количество сделок может пойти на спад, поскольку потенциальные покупатели в большинстве своем уже вложили рублевую массу в недвижимость.
Последние новости ипотечного рынка тоже неутешительны для будущего спроса: повышение большинством коммерческих банков процентной ставки минимум до 18%, а госбанками до 16% будут способствовать сворачиванию ипотечного рынка и как следствие сокращению количества сделок на 30-40%, поскольку ипотека заняла уже более 50% рынка.
В такой ситуации девелоперы вынуждены будут предлагать дисконт на покупку жилья, возможно, "маскируя" это под акции и скидки. Большинство проектов номинировано в рублях, за исключением сегмента элитного и премиального жилья, и именно там цены могут "просесть" сильнее всего. Уже сейчас застройщики и продавцы элитной недвижимости по некоторым проектам предлагают скидки, размер которых достигает 30%. Что касается проектов эконом- и комфорт-класса, как показал кризис 2008г., это самые "живучие" и не проседающие в цене сегменты, поскольку в Московском регионе все равно сосредоточен огромный отложенный спрос со стороны покупателей, которые хотят улучшить свои жилищные условия или обзавестись собственным жильем.
Застройщики в сегменте жилой недвижимости сейчас находятся в рублевых кредитах в отличие от предыдущего кризиса, и девальвация национальной валюты не сильно повлияет на исполнении их долговых обязательств, что нельзя сказать о повышении ключевой ставки, которая ведет к удорожанию кредитования. Помимо этого застройщики столкнуться с оттоком покупателей, в связи с чем запуск новых проектов может быть отложен "до лучших времен".
Офисы
Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci:
- Следующий год станет одним из самых сложных для офисного рынка Москвы: будут выходить заранее обреченные на пустоту бизнес-центры, рост вакантных площадей вызовет падение ставок, не исключено, что рынок ждет череда банкротств.
Девелоперы, у которых есть возможность заморозить свои проекты, это сделают. 2015 год по инерции продемонстрирует высокие темпы строительства (на рынок выйдет около 1 млн кв. м офисных площадей), однако на фоне кризиса перепроизводства этот факт радости собственникам не принесет. Большая часть новых бизнес-центров замрет в ожидании арендаторов на неопределенный срок: предложение на офисном рынке в разы превышает спрос. Общее предложение качественных офисных площадей составляет 14, 2 млн кв. м. Поглощение в 2014г., по предварительным данным, не превысит 550 тыс. кв. м.
В результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства падение темпов прироста нового предложения в 2016г. может превысить 50%.
Рост вакантных площадей приобретет пугающие размеры. По нашим прогнозам, в 2015г. уровень вакантности в БЦ класса А достигнет 35% - это рекорд за всю историю офисного рынка Москвы. В "Москва-Сити" будет пустовать 50% офисных площадей. Замедление роста свободных площадей начнется не ранее 2016г.
В 2015г. продолжится снижение ставок аренды, начавшееся в 2014-м. По нашим оценкам, в 2015г. средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне 450-500 долл. за 1 кв. м в год (по курсу 50 руб. за 1 долл.). В условиях падения национальной валюты арендаторы потребуют фиксировать ставки в рублях. Собственникам, не желая потерять арендаторов, придется соглашаться на их условия. 2015г. будет плохим для девелоперов, но хорошим для арендаторов - в условиях переизбытка предложения у них появится возможность улучшить условия аренды, заняв более качественные офисные помещения без увеличения бюджета на аренду.
Подготовил Игнат Бушухин