Гендиректор "Группы ЛСР" - РБК: "Мы демпинговать точно не будем"
Этот год стал переломным для петербургской "Группы ЛСР" бизнесмена Андрея Молчанова: победив весной в аукционе на право застройки территории промзоны ЗИЛа, в августе девелопер сообщил о покупке территории бывшего НПО "Взлет", доведя портфель своих проектов в Москве до 38% от общего объема. Корреспондент РБК Алексей Пастушин встретился с гендиректором компании Александром Вахмистровым и выяснил, как будет застраиваться территория автозавода, ждет ли отрасль новый кризис и в чем отличие чиновника от руководителя публичной девелоперской компании.
Редевелопмент по-петербургски
- Весной ЛСР неожиданно для многих победила в аукционе на право застройки части территории ЗИЛа. Хватит ли вам собственной производственной базы?
- Конечно нет. Если бы это было в Петербурге, то я бы сказал, что наши производства с необходимыми объемами справятся без проблем, но из Петербурга возить строительные материалы мы не станем. В Москве достаточно развит этот рынок, есть субподрядчики и поставщики, поэтому здесь ничего страшного нет.
- Когда планируется приступить к реализации проекта?
- Мы разобрались со всей площадкой - где, кто и что арендует, как расположены сети. Осенью текущего года уже начнем снос существующих построек, затем необходимо провести рекультивацию земли. Загрязнения там стандартные - масла и т. п. Сейчас идут исследования. Часть грунта и конструкций придется вывозить, часть можно будет использовать, например, под временные дороги. В этом году мы обязательно выйдем на площадку с первой сваей.
- Какова очередность?
- Бессмысленно ставить задачу: сразу все снести, вывезти грунт и ходить потом по площадке. Этот масштабный проект планируется реализовать в семь очередей. В течение ближайшего года в основном запланированы подготовительные работы на площадке, параллельно им будет идти проектирование. Со следующего года начнется строительство зданий. Плановая реализация - 120-150 тыс. кв. м в год.
- Инвестировать будете собственные средства?
- Из собственных средств мы должны покрыть только платежи 2014 и 2015г. В конце 2015г. планируем начать строительство и продажи. Мы уверены, что начиная с 2016г. поступлений от продаж будет более чем достаточно, чтобы покрыть затраты по проекту, включая платежи за землю.
- В Москве сейчас часть своих проектов "Группа ЛСР" строит на земле партнеров. Вы планируете дальше работать в партнерстве или рассматриваете иные схемы?
- Мы работаем в Москве в том числе и в партнерстве. Но в случае ЗИЛа схема иная. Здесь никакого партнерства мы не допускаем. Хотя по другим проектам иногда с собственниками земли работаем в партнерстве.
- По какой схеме?
- Схема простая. Есть владелец земли, мы приходим и говорим ему: "Делаем все: проектируем, находим финансирование, строим, продаем. Дальше в обмен на землю предоставляем вам необходимое количество квартир". Нормальная схема.
- Насколько велик собственный земельный банк группы?
- Я вам так скажу: у нас очень большой запас земли во всех регионах присутствия, позволяющий построить 10 млн кв. м жилья. Большая доля наших участков - в Санкт-Петербурге. При нынешнем соотношении спроса и предложения у нас земли хватит на десять лет.
- Новые участки планируете покупать?
- Мы очень внимательно рассматриваем все предложения, и лучшие, уверен, обязательно войдут в наш портфель.
Акцент на трех столицах
- Ваши основные проекты находятся в трех крупнейших российских городах. В чем разница ведения бизнеса в Москве, Екатеринбурге и Санкт-Петербурге?
- Если проанализировать правила игры на рынке недвижимости, то наиболее четко работают в Екатеринбурге. Там очень понятный и прозрачный алгоритм действий. На второе место я бы поставил власти Москвы, которые многое сделали для прозрачности строительной отрасли. Ленинградская и Московская области делят третье-четвертое места. Наш домашний регион, Санкт-Петербург, к сожалению, пока на последнем месте.
- Принято ли решение о выходе на строительные проекты в Крыму?
- Пока у нас достаточно как уже реализуемых, так и планирующихся к запуску проектов. Поэтому начинать активную региональную экспансию мы не планируем.
- Четыре года назад вы сменили чиновничий кабинет на работу в частной компании. Что вы изменили в группе, став ее главой?
- Передо мной стояла задача провести централизацию бизнеса "Группы ЛСР" и модернизацию всего производства. Мы систематизированно навели порядок в структуре. Если говорить упрощенно, то объединили дублирующие подразделения. Наглядный пример: разницы в разработке проектов планировки для домов экономкласса и коттеджей с точки зрения требований градостроительного кодекса и технологий выполнения никакой. Только здесь маленькие дома, а там - большие. То же самое и с девелопментом, и с продажами. Поэтому мы создали одну бизнес-единицу "ЛСР. Недвижимость" в каждом регионе присутствия - на северо-западе, Урале и в Москве. В итоге наша управляющая компания стала большой, даже очень большой. Например, правовой департамент у нас теперь единый, тогда как до этого на каждом предприятии работал свой юрист, из-за чего их действия не были скоординированы. И так во всем.
- Много ли внимания оперативному управлению группой уделяет основной владелец компании Андрей Молчанов?
- Нужно признать, что, будучи членом Совета Федерации, Андрей Юрьевич абсолютно никакого участия в работе компании не принимал. Затем, став председателем совета директоров "Группы ЛСР", начал рассматривать вопросы, в основном касающиеся стратегии работы группы. Он принимает участие в трех комитетах в рамках совета директоров: по стратегии, по аудиту и по кадрам.
- Сейчас в Москве многие девелоперы решили пойти в политику, чтобы лоббировать интересы отрасли. Считаете ли вы правильными действия столичных коллег или контрпродуктивными?
- Я не берусь судить коллег - каждому свое. Могу лишь сказать, что с точки зрения сути самой работы и круга вопросов, которые приходится постоянно решать, например, вице-губернатору и руководителю крупной строительной компании, больших отличий нет. Как вице-губернатор я постоянно объезжал стройки, встречался с людьми, то же самое делаю и сейчас. Как и раньше, занимаюсь решением глобальных управленческих вопросов, административной реформой, кадровым резервом, взаимодействием с властью, инвесторами, банками, СМИ.
- Как в вашем представлении должен развиваться город?
- Он должен развиваться так, чтобы было комфортно и жителям, и гостям города. Но сделать это достаточно сложно. Есть прецеденты строительства новых городов, например Бразилиа, которая специально строилась как столица, но и там было допущено много ошибок. С одной стороны, цель нам понятна, а с другой - нанизывается и окружающая ситуация, безусловно. Мы же не в чистом поле работаем, должны учитывать ограничения, которые дает тот или иной город. Нужно учитывать экономику, транспортную схему. Можно, конечно, построить маленькие одноэтажные домики. Но, например, ЗИЛ мы купили за 27 млрд руб. и навряд ли построим там десять одноэтажных домиков - экономика не будет "биться". В этом и есть мастерство и девелопера, и архитектора.
Стройка без ограничений
- Санкции, введенные странами ЕС и США в отношении российских банков, затруднили им доступ к дешевым кредитам. Не отразится ли эта ситуация на способности "Группы ЛСР" привлекать финансирование?
- В отличие от прошлых лет, когда в период с 2010 по 2013г. включительно мы инвестировали порядка 40 млрд руб. в производственную сферу, сейчас не планируем таких серьезных вложений. Потребности в кредитовании у нас минимальны. Мы уже миновали период модернизации. Несколько лет назад приобрели необходимое оборудование и успели построить все, не дожидаясь санкций. С этой целью мы использовали различные схемы привлечения инвестиций. Насколько я понимаю, сегодня в банковской сфере сложилась такая ситуация: банки обладают большим объемом средств, которые им некуда вложить. Плохо то, что Центральный банк России повысил ставку рефинансирования. Причина обоснованна - необходимо сдержать инфляцию, но если рассматривать рынок ипотечного кредитования, то рост ставки неизбежно приведет к увеличению ипотечных ставок.
- Каков размер кредитной задолженности компании?
- На 30 июня наш общий долг немного вырос - до 35,3 млрд руб. При этом по соотношению чистого долга и EBITDA мы показали хороший результат, уменьшив показатель с 2,4 до 1,46.
- Как думаете, вторая половина года будет столь же удачна, как и первая?
- Несмотря на процессы в политике и экономике страны, мы надеемся, что весь год станет для нас благополучным. Роста цен ожидать не стоит, так же как и их серьезного падения. Мы демпинговать точно не будем. Уверены, что 2014г. завершится без каких-либо потрясений. Тем не менее понимаем, что 2015г. может оказаться сложнее, но он будет годом крупных компаний.
- Но если кризис все же неминуем, готова ли к нему "Группа ЛСР"?
- Для девелопмента у нас достаточно оборотных средств. Для самого строительства [на подряде] у нас есть комбинаты, способные строить дома. Какой бы кризис ни пришел и что бы ни случилось, потребность в жилье останется. Если рынок остановится в какой-то момент, то обычный девелопер просто встанет. Но у нас строители продолжат работать, потому что они могут возводить не только дома, но и школы, и детские сады в рамках госзаказа.
Второе направление - это производство стройматериалов, которое никогда не умрет, даже если остановится продажа квартир. Мы это проходили не просто в теории, а на практике в 2008-2009 гг. Создав современные предприятия, в какой-то степени защитили себя. Потому что если спрос будет очень низким и цена, соответственно, упадет, мы все равно сможем продавать стройматериалы и сможем выжить. Это и есть план "Б". Это одно из направлений нашей деятельности, которое отличает нас от большинства конкурентов.
Алексей Пастушин
