Рынок офисной недвижимости Москвы близок к перенасыщению
Итоги 1-го полугодия 2014г. показали: дисбаланс спроса и предложения увеличивается с каждым кварталом, но столичные девелоперы продолжают вводить новые офисные площади в эксплуатацию. Рынок с каждым кварталом становится все ближе к перенасыщению, предостерегают эксперты консалтинговой компании Praedium.
Эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимость", отмечают одну из главных тенденций 1-го полугодия - снижение спроса на офисные помещения в Москве. Ко этому добавляются макроэкономические факторы и внешнеполитическая неопределенность, которые в дальнейшем могут оказать негативное влияние на динамику основных показателей офисного рынка Москвы во 2-м полугодии.
Основные показатели офисного рынка Москвы в 1-м полугодии 2014г.
| Показатель | ЗНАЧЕНИЕ |
|---|---|
| Общий объем предложения, млн кв. м | 15,0 |
| Класс А | 3,0 |
| Класс В | 12,0 |
| Поглощение, кв. м | 510 000 |
| Чистое поглощение, кв. м | 161 000 |
| Уровень вакантных площадей, % | 11,5 |
| Класс А | 25,0 |
| Класс В | 8,2 |
| Средневзвешенная ставка аренды, Центральный деловой район, $/кв. м/год | 800 |
| Класс А | 900 |
| Класс В | 650 |
Источник: Colliers International
II квартал 2014г. отмечен рекордным за последние четыре года показателем объема ввода новых площадей. По данным международной консалтинговой компании CBRE, в эксплуатацию введено 323,7 тыс. кв. м, из которых на помещения класса А пришлось 49% (158,9 тыс. кв. м), на помещения класса В - 51% (164,8 тыс. кв. м). По итогам 1-го полугодия общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию, составила 532,8 тыс. кв. м, из которых помещения класса А - 289 300 кв. м (54%). Показатель ввода в сегменте класса А за 1-е полугодие уже превысил годовые объемы за 2010-2013 гг., 277, 7 тыс. кв. м, 218,5 тыс. кв. м и 224,6 тыс. кв. м соответственно.
На вторую половину года заявлен ввод 700 тыс. кв. м офисов. Таким образом, по итогам 2014г. в Москве может быть введено около 1,2 млн кв. м, говорится в исследовании международной консалтинговой компании JLL. "Данный результат станет наивысшим за последние пять лет. В свою очередь общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве увеличится на 7,7% к концу 2014г. и достигнет 16,8 млн кв. м", - отмечают специалисты компании.
Крупнейшие сделки II квартала 2014г.
| КОМПАНИЯ | ПЛОЩАДЬ, КВ. М | ЗДАНИЕ | АДРЕС | КЛАСС |
|---|---|---|---|---|
| GE | 7900 (новая аренда) | Башня на Набережной | Пресненская наб., 10 | А |
| TELE2 | 2800 | Метрополис | Ленинградское ш., 16 | А |
| STATOIL | 2000 | Аврора БП Фаза I | Садовническая наб., 77 | А |
| CMS | 1625 | Башня на Набережной | Пресненская наб., 10 | А |
| ОТП БАНК | 1466 | Алкон | Ленинградский пр-т, 72 | А |
| ACTIS WUNDERMAN | 1432 | Арма | Сусальный Нижн. пер., 5 | B+ |
| WELLA PROFESSIONALS | 1332 | Wall Street | Валовая ул., 35 | А |
| GEBERIT | 728 | Олимпик Холл | Олимпийский пр-т, 16 | А |
Источник: CBRE
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, из-за усиливающейся конкуренции между бизнес-центрами средние ставки аренды на офисы класса А снизились до 750 долл. за 1 кв. м в год. За пределами сформировавшихся бизнес-районов ставка упала до 490 долл. за 1 кв. м в год, в то время как в центральном деловом районе и "Москва-Сити" стоимость аренды оставалась стабильной: 900 долл. за 1 кв. м в год и 760 долл. за 1 кв. м в год соответственно. Средние ставки в офисах класса В+ составили 485 долл. за 1 кв. м в год, а в помещениях класса В- они сохранились на уровне 420 долл.
"Тенденция к выходу на рынок в основном объектов высокого класса обусловлена общей неутешительной тенденцией: первая половина 2014г. продемонстрировала увеличение дисбаланса между спросом и предложением, и уровень вакантности в отдельно взятых объектах сейчас достигает 25%. Вероятнее всего, по итогам года эта цифра будет средним показателем вакантности на рынке", - комментирует заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак. Эксперт также отмечает, что активность на рынке по-прежнему высока, несмотря на летний период, однако собственникам офисных помещений следует идти навстречу арендаторам.
По данным компании CBRE, общая доля свободных площадей по итогам II квартала 2014г. увеличилась до 14,5%. Основное изменение уровня вакансии продолжает происходить в сегменте класса А, доля свободных площадей увеличилась с 20,6% до 24%.
"Рынок арендатора заставляет девелоперов идти на уступки, и чаще всего это снижение ставки. Докризисный фонд, который вводится в эксплуатацию в 2013-2014 гг., перенасытил рынок, и арендаторы, понимая тенденцию, активны в торгах и придирчивы в выборе объекта. Это общий тренд, поэтому собственникам необходимо проявить гибкость и реагировать адекватным снижением ставок", - уверен Роман Щербак.
При условии развития негативных геополитических событий на фоне больших объемов ввода в эксплуатацию новых офисных площадей и сохранения ограниченного спроса не исключено большее давление на ставки аренды, прогнозируют специалисты компании CBRE.
По прогнозам CBRE, в случае продолжения текущей геополитической ситуации арендаторы офисной недвижимости Москвы продолжат придерживаться выжидательной стратегии. В этом случае годовой объем сделок может составить около 650 тыс. кв. м. Однако в случае положительного разрешения ситуации стоит ожидать восстановления спроса в IV квартале, и годовой объем сделок аренды офисной недвижимости может составить 800 тыс. кв. м.
Подготовил Сергей Велесевич