В центре Москвы появится "АртКвартал" площадью 510 га
Команда проекта "АртКвартал", кроме строительства порядка 2 млн кв. м новой недвижимости на 510 га на северо-востоке Москвы, намерена создать новые общественные пространства, перенаправить потоки пешеходов и автомобилистов, обустроить тоннели, ведущие к знаковым столичным площадкам Artplay и "Винзавод" и самое главное - привлечь туда людей творческих профессий, которые смогут оживить бывшие промзоны. О том, как будет реализоваться идея в первых двух микрорайонах, рассказывает проекту "РБК-Недвижимость" идеолог "АртКвартала" Андрей Гринев, владелец компании State Development и партнер компании Citymakers, создателя проекта самого крупного творческого кластера в Москве.
Разнородная материя
Границы "АртКвартала" пройдут по улицам Новорязанская, Ольховская, Бауманская, Воронцово поле, а также по Яузскому бульвару и участку Курского направления железной дороги. Это центр города с исторически сложившейся застройкой, объектами культурного наследия и сложившимся профилем улиц. "И это все требует скрупулезного изучения и индивидуального подхода, что абсолютно не должно закрывать ворота перед новым. Например, не может склад труб или промзона находиться в центре Москвы, где ходят старики, где гуляют мамы с колясками, где течет жизнь", - поясняет партнер компании Citymakers.
Промышленные зоны составляют 30% территории. 50% - это жилой фонд и 20% - это учреждения, офисы, соцкультбыт и т.п. Жилой фонд хотя и разнообразен, но вряд ли им могут гордиться москвичи. "Наша первейшая задача - работа с промзонами. Мы не претендуем на расселение жилого фонда - сейчас там живет 50-60 тыс. человек, - но если кто-то захочет жить в лучших домах, мы готовы попытаться реализовать эту инициативу, осмыслить, что там есть сейчас, придумать новую жизнь и на примерах показать, как это работает", - говорит Андрей Гринев.
Что будет в "АртКвартале"?
Сейчас общая площадь зданий составляет порядка 3,5 млн кв. м. Если удастся построить все, что задумано, то на территории будущего "АртКвартала" получится порядка 2 млн кв. м нового строительства, но никаких небоскребов в 100 этажей не будет, заверяет Андрей Гринев. "Крайне удобные с точки зрения передвижения по городу дома не выше пяти-шести этажей, потому что если они выше, то человек чувствует себя как в ущелье", - поясняет он.
"АртКвартал" был разбит на 11 микрорайонов. Первыми будут реорганизовываться 11-й и 9-й микрорайоны, после их преображения площадь общественных пространств в них должна увеличиться в три раза. По общему проекту "АртКвартала" общественные зоны могут занять около 40 га.
"В 11-м, который будет реализован по проекту первым, есть большая общественная зона, но она сейчас закрыта для людей. Наша задача - предложить такой интересный вариант собственникам, чтобы они открыли ее, потому что как только это произойдет, люди начнут ею пользоваться. Как показывает мировая практика, это довольно быстро дает экономический эффект - как только возле твоего дома или офиса появляется классный парк или уютная набережная, недвижимость неизбежно возрастает в цене", - рассказывает идейный вдохновитель проекта.
В рамках реорганизации первых площадок "АртКвартала" планируется обустроить два ужасных тоннеля, один из которых ведет к Artplay, а второй - к "Винзаводу". Например, второй тоннель сделать с односторонним движением, а часть оставить пешеходам и велосипедистам, расширить тротуары.
"Если наша работа по 11-му микрорайону в ближайшие пару месяцев будет воспринята положительно правительством Москвы, и город отзовется желанием далее помогать нам не только на словах, но и делом, то очень скоро мы сможем показать всем, как работает первый микрорайон "АртКвартала". Если мы выйдем на стройку в этом микрорайоне через год, то еще два, максимум три года - и он заживет. И это будет самый лучший аргумент для всех. Не исключено, что 9-й мы сделаем одновременно, потому что нам это по силам и у нас есть несколько интересных мыслей для собственников, как им увеличить капитализацию их недвижимости. Там надо потоки перераспределить и набережную Яузы втянуть в тело города, сделать связи - объединить Artplay с "Винзаводом", сделать улицу более дружелюбной. Тем не менее этот микрорайон попроще, потому что там находятся два моих партнера по проекту "АртКвартала" - Софья Троценко ("Винзавод") и Сергей Десятов (Artplay). Реализация всего проекта может занять 10-15 лет", - рассказывает Андрей Гринев.
Денежный поток
Вся экономика проекта строится на том, что притягиваются люди творческих профессий, которые делают этот район интересным, это ведет к повышению качества жизни, соответственно, повышает стоимость недвижимости. Сейчас задача авторов проекта "АртКвартала" - изучить, как эти люди живут, что нужно, чтобы создать условия, при которых они будут чувствовать себя комфортно. Первым опытом подобного рода можно считать активизацию культурно-социальной жизни в жилом комплексе "АртХаус" на Яузской набережной и проекта pop-up-клуба Door 19 в нем. "Кто бы мог подумать, что такое возможно на Яузе. В марте и начале апреля клуб Door 19 стал “местом силы” на клубной карте Москвы - тут были аншлаги каждый день, социальные сети буквально взорвались от “чекинов”. В неотделанном помещении на первом этаже "АртХауса" в это время было несколько многолюдных тусовок - презентация MINI, вечеринка важного гастрономического фестиваля Omnivore, рядом в этом же доме - в галерее Гари Татинцяна - открылась выставка на первом этаже "АртХауса". А Door 19 стал настоящим местом притяжения - кто только не заходил сюда на ужины и просто выпить, послушать хороший концерт в баре и пообщаться с друзьями. Еще несколько наших акций, и "АртХаус" будет восприниматься не хуже, чем "Красный Октябрь", - говорит создатель проектов.
Общий объем инвестиций в "АртКвартал" может составить порядка 10 млрд долл. Сейчас на рынке достаточно денег, в том числе и у частных инвесторов, считает владелец State Development. "Люди начинают думать, куда вкладывать эти средства. Поэтому вопрос не в том, где мне взять инвесторов, а как с моей точки зрения наиболее эффективно построить с ними взаимоотношения, учитывая их интересы. Это будет первый круг инвесторов, так называемые family investors. И это будут самые дорогие деньги для проекта", - делится своими мыслями партнер Citymakers.
На втором этапе предполагается либо мезонинное финансирование, когда инвестор предоставляет ресурсы для развития проекта через долговые обязательства, либо банковское, либо через фонды. По мнению Андрея Гринева, все эти финансовые институции достаточно забюрократизированы, а "АртКвартал" пока не вписывается в эти шаблоны.
Есть еще один вариант, который возможен только при 100-процентной поддержке правительства Москвы и мэра - это создание фонда, в который войдут собственники этой территории и прежде всего Москва. "Если будет создан фонд с такими участниками и градостроительной программой для этой территории, я думаю, здесь выстроится длинная очередь из инвесторов, причем как российских, так и иностранных. И уже будет неважно, какая политическая ситуация складывается вокруг инвестиций в российскую недвижимость, потому что не так много интересных проектов в мире, в которые можно вкладывать и получать не только экономическую выгоду, но и моральное удовлетворение, потому что делаешь что-то прекрасное", - считает Андрей Гринев.
Елена Лыкова