Миллиардеры не любят жить по соседству с миллионерами
[FL]"Б[/FL]лизкий сосед лучше дальней родни" - гласит пословица. И действительно, хорошие соседи - жить в доме легко и приятно, плохие соседи - хоть квартиру продавай… Однако в современном мегаполисе вопрос соседских отношений рассматривается не в ракурсе "плохой-хороший", а в разрезе однородности социальной среды. Жизнь в многоквартирном доме приятна, когда тебя окружают люди, которые разделяют твои интересы. Особую роль однородная социальная среда играет для покупателей жилья премиум-класса. В самом дорогом сегменте жилой недвижимости российской столицы ошибка с соседями может стоить десятков миллионов рублей.
Социальный статус соседей
"Все люди равны" - этот советский лозунг подразумевал, что в одном многоквартирном доме могут ужиться руководящий состав обкомов, и рабочие с местной птицефабрики. Правда, некоторые категории людей были все-таки "более равными": вспомните знаменитые дома ЦК на Ленинском проспекте или партийные дачи в Новопеределкино и на Рублевке.
Сегодня люди предпочитают жить с равными себе, а не делить пространство в многоквартирном доме, условно, с людьми, у которых другие жизненные интересы. Конечно, этому способствует и ценовая ситуация на рынке недвижимости в Москве, а также деление жилья на классы.
"Социальная среда жилого комплекса - это усредненная и очень условная категория, - объясняет коммерческий директор компании "Реставрация Н" Тимур Сухарев. - Ее образуют люди, живущие в доме, - их социальный и финансовый статус, семейное положение, уровень образования. К примеру, в премиальном квартале Knightsbridge Private Park, который строит наша компания, социальная среда формируется на пересечении нескольких условий. Первое - это семейные ценности: площади квартир от 180 кв. м, детский сад на территории комплекса, парк с детскими площадками - все эти вещи говорят о том, что наш проект идеально соответствует ожиданиям семей с детьми. Второй момент - это, конечно, финансовый ценз: при стоимости квартир от 19 тыс. долл. за 1 кв. м мы четко понимаем, что наши клиенты - это люди с доходом выше среднего".
"Любой покупатель хотел бы видеть соседями людей примерно таких же, как у себя, дохода и общественного положения, либо чуть выше, - поддерживает эти объяснения директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. - Как правило, социальный состав жильцов определяется районом расположения ЖК и его инфраструктурой, уровнем цен в комплексе, а также архитектурными решениями и стилем отделки общественных зон здания". По словам эксперта, дома из металла и стекла, к примеру, нравятся молодым людям, которые много путешествовали и учились либо работали в Америке или Европе. Классические фасады с колоннами и обилием лепнины в отделке привлекут целевую аудиторию старшего возраста. "По моему опыту, эта целевая группа не готова переплачивать за модную архитектурную концепцию от новоиспеченной звезды и "голосует рублем" за проверенные классические решения", - уточняет Елена Юргенева из Knight Frank.
"Принципа "деньги к деньгам" никто не отменял", - в свою очередь говорит про важность статуса соседей для покупателей нового жилья председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева. Эксперт уточняет, что приобретающие дорое жилье больше интересуются не доходами соседей, а сферой их деятельности. "В нашу культуру активно внедряются западные ценности, и спрашивать об уровне доходов другого человека у нас уже тоже не принято, - уточняет Екатерина Румянцева. - А делиться такими сведениями - недопустимое нарушение профессиональной этики со стороны брокера, в нашей компании такого не было ни разу".
Отметим, что в элитном сегменте московского жилья профессиональные риэлторы поименно знают почти всех жителей домов, в которых продают квартиры. И при просмотре они могут сказать клиенту о статусных соседях (если это не конфиденциальная информация), поскольку проживание рядом с обеспеченными и влиятельными людьми при прочих равных становится решающим фактором принятия решения о покупке.
Ценообразущий фактор
Хорошее соседство - это и дополнительный ценообразующий фактор на рынке недвижимости премиум-класса в Москве. Иначе говоря, соседство с сильными мира сего значительно влияет на стоимость жилплощади. В свою очередь, если соседи плохие, об этом рано или поздно станет известно, и цена на квартиру может упасть. "Ситуация, когда люди вынуждены продать квартиру после покупки, случается очень часто, - рассказывает Елена Юргенева. - Это может происходить по нескольким причинам: они либо разочарованы соседством (шумно, непрекращающийся ремонт и прочее), либо, что случается чаще, - деятельностью (вернее бездействием) управляющей компании. Когда в доме часто меняется власть и вслед за ней эксплуатирующая компания, хозяйство, как правило, приходят в упадок, что немедленно отражается на качестве жизни жильцов: проблемы с охраной, вывозом мусора, уборкой снега, ремонтом. В таких случаях жильцы начинают массово выставлять квартиры на продажу (то же, и даже в большей степени, справедливо и для загородных коттеджных поселков)".
В этой связи риэлторы не советуют покупать квартиры в домах, в которых живут в служебных квартирах чиновники и высокопоставленные сотрудники госкорпораций - они, скорее всего, не готовы будут оплачивать эксплуатационные расходы по коммерческим ставкам. Остальным собственникам квартир придется нести повышенные расходы за них и содержать всю службу эксплуатации здания.
"В практике нашей компании была ситуация, когда соседи по подъезду объединили средства и выкупили квартиру, которая находилась на реализации, чтобы ее не приобрел не понравившийся им покупатель, - развивает тему Екатерина Румянцева из Kalinka Real Estate Consulting Group. - Дом в свое время был построен для сотрудников крупной нефтегазовой корпорации, и все жильцы давно знали друг друга и хорошо ладили. И когда один из владельцев решил продать квартиру, они не захотели видеть в своем коллективе человека со стороны".
Бизнес-класс не предлагать!
Как известно, существует три больших класса жилья: экономкласс, бизнес-класс и премиум-класс. В свою очередь, каждый из этих классов имеет свою внутреннюю градацию. Интересно, что каждый из этих сегментов имеет свою ярковыраженную целевую аудиторию.
Еще полтора-два года назад в жилых комплексах бизнес-класса квартиры покупали собственники среднего бизнеса и высокооплачиваемые наемные специалисты высшего звена, приводит пример Екатерина Румянцева. "Например, квартиры стоимостью 500 тыс. - 1 млн долл. приобретали владельцы сетевых розничных магазинов, текстильных, швейных, меховых и обувных предприятий, некрупных промышленных производств, - уточняет эксперт. - К целевой аудитории недвижимости бизнес-класса относились топ-менеджеры банков, страховых компаний, трастовых и инвестиционных фондов. Элитные квартиры покупали собственники крупного бизнеса, чиновники федерального уровня, самые известные спортсмены и представители эстрады и шоу-бизнеса".
Однако сейчас граница между ценовыми уровнями в элитном сегменте, по мнению Екатерины Румянцевой, не такая жесткая. Она становится все более размытой. В некоторых элитных домах предлагаются квартиры и апартаменты небольшой площади, до 80 кв. м, что снижает суммарный бюджет сделки. В результате происходит частичное смешение целевой аудитории. "Владелец среднего предприятия вполне в состоянии приобрести небольшую по площади квартиру, - конкретизирует председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group. - А собственник крупной корпорации может купить квартиру в доме бизнес-класса - конечно, при условии, что это очень качественный проект с яркой концепцией, грамотными планировочными решениями, красивой архитектурой и просторной благоустроенной территорией".
Впрочем, с таким мнением не совсем согласна Елена Юргенева. "Разница между среднестатистическим семейством, обитающим в новостройке бизнес-класса на западе Москвы, и жильцами малоквартирного клубного дома в районе Остоженки огромна, - считает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. - Это и уровень доходов, и образ жизни. Между тем в моей личной практике нередки случаи, когда состоятельные семьи сознательно идут на "даунгрейд": например, ожидается прибавление в семействе и становится важна не столько престижность местоположения дома и статусность окружения, сколько возможности для прогулок с колясочкой на придомовой территории, наличие велосипедных дорожек и доступ к разветвленной инфраструктуре, ориентированной на досуг малышей".
Отметим, вышеприведенная дискуссия относится к отдельным элитным домам в Москве. Однако она становится бессмысленной, когда речь идет о жилье премиум-класса в виде квартальной застройки. Так, строящийся в Хамовниках квартал Knightsbridge Private Park включает в себя несколько типов и видов жилья: классические квартиры, террасные квартиры и пентхаусы. К тому же, все это объединено большим - около 2 га - парком. "В нашем жилом комплексе созданы все условия для комфортного общения соседей, - говорит Тимур Сухарев. - Мы не разделяли искусственно людей - ребенок владельца пентхауса пойдет в тот же детский садик, что и ребенок собственника классической квартиры. На уровне зоны ресепшн и входных групп также жестких разграничений не проводилось. Наоборот, общая инфраструктура квартала - детский сад, фитнес-центр, парк - позволяет всем жителям комплекса находиться в единой комфортной и безопасной среде".
Эту статью мы начали с пословицы,пословицей и закончим: "Не купи двора, купи соседа".
Игнат Бушухин