Осенний марафон

О ситуации, сложившейся на столичном рынке жилой недвижимости, красноречивее всего говорят цены. Чтобы судить о них, совсем необязательно интересоваться «меню», отражающим полный спектр недвижимости. Достаточно взглянуть на список предложений эконом-класса.

Даже представители среднего класса столицы оказались отрезаны от рынка. Кто и когда видел, чтобы в Москве строили панельные дома эконом - класса? Если такое и случается, то исключительно в отдаленных, чаще всего непрестижных районах Москвы. В основном же возводятся монолитные добротные дома, которые явно не подходят под категорию дешевого жилья. Такая ситуация происходит уже несколько лет, и поэтому город постепенно превращается в место для жизни исключительно состоятельных и преуспевающих людей.

Впрочем, эта основная тенденция не означает отсутствия событий и новых ценовых тенденций на рынке. Вот и в последнее время аналитики отмечают нечто новое. Так, по сравнению с прежними месяцами, когда отмечалось серьезное повышение «планки», в последние два месяца окончательно определилась структура прироста цен на жилье. Как известно, в начале года больше всего «прибавляли в весе» однокомнатные квартиры, расположенные в панельных и хрущевских домах советской эпохи. Сегодня, по мнению аналитиков группы компаний «Пересвет-груп», средняя стоимость квартиры эконом-класса перешагнула отметку $7 тыс. за 1 кв. м. Другие аналитики более оптимистичны - их усредненные оценки составляют $6 тыс. за 1 кв. м. По большому счету разница несущественна, ведь в любом случае планка московского «эконома» стоит на высоте европейской элитки. Сегодня  пришел черед дорожать и бизнес-классу. По подсчетам IRN.Ru, прирост цен на квартиры и дома бизнес-класса сравнялся с приростом цен в сегменте недорогих квартир. Это обстоятельство обычно служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей становится обусловленным в основном менее ликвидным дорогим жильем, отыгрывающим уже прошедшее подорожание с задержкой.

Ну а дальше, дальше-то что? Именно этим вопросом задается потенциальный покупатель недвижимости, совершенно сбитый с толку от понимания безнадежности и непредсказуемости московских цен. Стоит ли в такой ситуации покупать, продавать квартиры, или все-таки время воздержаться?

Причины, по которым покупается квартира в столице, могут быть разными. Можно даже сказать, что принципиально разными: либо с инвестиционными целями, либо, собственно, для проживания. Впрочем, принимая решение о покупке, и в том и в другом случае мы руководствуемся только одним - своими представлениями о ценах - вырастут они в ближайшем будущем или упадут.

Именно осенью происходит наибольшее количество сделок по приобретению, продаже и аренде квартир в Москве. Почему это происходит, в общем понятно, но для нас сегодня важнее, что нынешняя осень по совокупности экономических, социальных и прочих геополитических предпосылок становится особенным этапом. Не ставя перед собой задачу анализировать все эти факторы, попробуем сосредоточиться на недвижимости. Итак, какие шаги стоит предпринимать владельцам недвижимости и потенциальным покупателям? Какую тактику выбрать, чтобы сделка оказалась выгодной или принесла наибольший доход?

Ставка высока, но выигрыш очевиден

Является ли сегодня приобретение квартиры в Москве привлекательным способом инвестиций? Ответ на этот вопрос требует пояснения нескольких очень важных моментов. Первый и очевидный: стоимость столичной недвижимости настолько велика, что далеко не по карману даже верхушке среднего класса. Впрочем, существует возможность воспользоваться ипотекой, что и происходит: по приблизительным подсчетам, в последние месяцы каждая вторая сделка в Москве совершается с привлечением кредита.

Если квартира приобретается для собственного проживания, то вопросов о том, насколько выгодно ее можно будет продать в будущем, как правило, не возникает. Если же речь идет о покупке недвижимости с целью инвестиций, то важно понимать, насколько очевидна тенденция дальнейшего роста цен. Как известно, ни одно аналитическое исследование не может дать стопроцентного ценового прогноза.

Куда бегут Московские цены

Однако большинство экспертов сходится на том, что нет оснований рассчитывать на остановку и тем более падение цен на жилье.
Как рассказал управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, в первом полугодии 2008 года рост цен на жилье в Москве и Московской области составил порядка 25-30%. Незначительное снижение темпов роста цен произошло летом. Осенью 2008 года в связи с ожидаемой активизацией рынка прогнозируется ускорение темпов роста цен и, соответственно, сохранение их положительной динамики.

Заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Павел Епихин уточняет ценовую ситуацию: «Несмотря на прогнозы большинства экспертов, предрекавших в прошлом декабре стабилизацию цен на рынке недвижимости Москвы в 2008 году, стоимость квадратного метра растет высокими темпами и даже в традиционно спокойные летние месяцы этот рост не приостановился». Например, в локации Юго-Запад с начала года цены уже выросли на 25,5% в рублях (за тот же период прошлого года увеличение средней цены составило лишь 5,7%). Так что, если возможности позволяют, покупать недвижимость в Москве все-таки стоит.

Откуда они растут

Росстат сообщает неутешительные данные: за первые шесть месяцев этого года в Москве построили вполовину меньше квадратных метров жилья, чем в прошлом году. Причина тому - крайне неблагоприятная ситуация, в которой оказались столичные девелоперы. Как известно, увеличилось количество обременений, ухудшились условия финансирования новых объектов. Наконец, сказываются последствия печально известного закона № 214 об участии в долевом строительстве, вступившего в силу в 2005 году. Закладывать новые объекты в тот период смогло меньшинство участников рынка, остальные застопорили работу до той поры, пока не придумали обходные пути или не перестроились. В результате задел новостроек оказался, самое малое, на треть меньше, чем в предыдущие годы, соответственно, сегодня, когда пришел срок их ввода, объемы сданного жилья резко упали. Нетрудно догадаться, что растущий дефицит подстегнет цены на жилье.

Более того, цены будет «подогревать» отложенный спрос, возникший на волне роста цен в конце 2007-начале 2008 года. Наслушавшись доморощенных «экспертов», убеждавших москвичей, что цены на жилье обязательно начнут падать из-за «перегрева рынка», многие покупатели заняли выжидающую позицию. Подобные ситуации на рынке всегда чреваты резким скачком цен.

К перечисленным факторам стоит добавить кризис на фондовом рынке, в результате которого за лето выросло количество инвестиционных покупок квартир, поскольку инвесторы переводят часть финансовых средств из ценных бумаг в недвижимость.

О росте дефицита недвусмысленно говорит тот факт, что даже летом, в период традиционного спада на столичном рынке жилья, спрос и предложение в лучшем случае балансируют на одном уровне. А по мнению управляющего директора департамента продаж агентства недвижимости DOKI Андрея Полищука, нынче летом покупателей было даже несколько больше, чем продавцов.

Выгодные варианты

Итак, какие же квартиры выгоднее всего приобретать этой осенью? Наибольшую доходность может дать инвестирование в жилье на начальном этапе строительства, когда объекты реализуются со значительным дисконтом (до 30% от уровня цен на готовое жилье). В этом случае доходность от инвестирования сравнительно высока - порядка 30-40% годовых, так как рост цены на объект вложения складывается из двух составляющих - общего рыночного роста цен и роста стоимости конкретного предложения в зависимости от прохождения этапов строительства. По мнению Константина Ковалева, стоит обратить внимание на новые масштабные проекты, в которых в связи со значительными объемами планируется продажа квартир по инвестиционным ценам.

В последнее время многие эксперты отмечают некоторое снижение цен на новостройки, которое скорее всего спровоцировано растущими трудностями с банковским финансированием жилищного строительства. Средства дольщиков - это самый легкий для девелопера способ разжиться деньгами, поскольку кредиты растут в цене, а рынок долговых бумаг уже почти год пребывает в коме. И видимо, в стремлении привлечь побольше дольщиков застройщики готовы даже поступиться частью своей прибыли.

Другим выгодным направлением инвестирования при нынешней рыночной конъюнктуре является приобретение квартиры в Подмосковье. Как рассказала ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова, платежеспособный спрос начал перетекать из Москвы в Подмосковье еще весной 2008 года, летом эта тенденция подтвердилась. С начала года цены в ближнем поясе Москвы выросли на 32%, во втором и третьем поясах - на 20 и 22% соответственно, что тоже немало. Актуальный входной порог на рынок городского жилья Московской области составляет $90 тыс. За эти деньги можно приобрести однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья Московской области в таких городах, как Чехов, Бронницы, Дмитров, Раменское, Быково. Верхняя планка в зависимости от близости к Москве варьируется существенно. Если говорить о самых дорогих квартирах в самом отдаленном третьем поясе, то за трехкомнатную квартиру придется выложить $150-160 тыс. Если же, напротив, брать эконом-класс в самых близких к Москве городах, то здесь стоимость однокомнатной квартиры с небольшой кухней в панельном доме составит от $130 тыс. до $250 тыс.

Арендовать или купить в кредит

Как бы ни казалось заманчивым приобретение собственной квартиры, все равно остается значительная категория людей, вынужденных арендовать жилье.
Бюро недвижимости «Агент 002» провело исследование, согласно которому в первом полугодии 2008 года в Москве 38% составляли ипотечные кредиты до $100 тыс., 41% кредитов пришелся на сумму до $200 тыс. и только 17,7% - на кредиты от $300 тыс. до $500 тыс.

Размер возможного ипотечного кредита зависит от величины подтвержденного дохода семьи. Так, если доход семьи равен $2 тыс., максимально возможная сумма кредита составит около $92 тыс. в случае покупки квартиры в новостройке и $106 тыс. - при покупке квартиры на вторичном рынке. При доходе в $3 тыс. можно претендовать соответственно на кредиты приблизительно в $140 тыс. и $160 тыс. Доход от $3 тыс. до $4 тыс. предполагает возможность получения кредита в объеме от $140 тыс. до $210 тыс.

Таким образом, сопоставление суммы выданных кредитов и доходов позволяет сделать вывод, что средний доход 38% заемщиков по ипотеке не превышает $2 тыс., а еще 40% - $4 тыс.
Сейчас в столице на прямые продажи приходится не более 20% общего количества сделок с жильем, утверждают риэлторы. Все остальное - альтернативные сделки: большей частью продают жилье поменьше, покупают - побольше.

По данным агентства недвижимости МИАН, на сегодняшний день средний бюджет на приобретение квартиры в Москве составляет около $340 тыс. На покупку такой квартиры можно рассчитывать, имея совокупный доход примерно $6000. Безусловно, для семей, располагающих такими доходами, покупка квартиры будет гораздо выгоднее, чем ее аренда.

Однако, несмотря на постоянный рост арендных ставок, последние остаются значительно ниже выплат по ипотечным кредитам. Получается, что рынок аренды доступнее для москвичей, чем ипотека. К тому же ужесточение условий ипотечного кредитования сузило круг потенциальных заемщиков.

Прибавка к бюджету или выгодный бизнес

Сдача квартиры внаем по определению служит хорошим источником дохода. Летом в столице средняя стоимость найма квартир эконом-класса составляла в среднем $1200, бизнес-класса - $2500, элитного жилья - от $11 тыс. в месяц. Какой формат московской недвижимости наиболее востребован?

По мнению исполнительного директора Moscow Exclusive Sotheby's International Realty Тимура Сайфутдинова, арендная плата колеблется в очень широком диапазоне: от $2200 (квартиры небольшого размера с косметическим ремонтом, расположенные за пределами Центрального округа) до $35 тыс. (квартиры с дизайнерским ремонтом в Хамовниках - одном из самых востребованных районов). Растет популярность апартаментов с обслуживанием.

Константин Ковалев уверен, что наиболее стабильным и наименее подверженным изменениям является рынок аренды дорогих квартир. При этом спрос не слишком зависит от изменений, происходящих на рынке продаж.

Однако если оценивать доходность этого рынка, то она даже ниже, чем, например, по банковским депозитам, и в настоящее время составляет 4-6%.

В то же время приобретение люксовой квартиры для сдачи внаем потребует очень крупной суммы вложений. Правда, к доходу от сдачи квартиры в аренду прибавляется еще и рост рыночной стоимости жилья, причем недвижимость относится к числу самых надежных из всех существующих активов. Хотя для большей части столичных арендодателей принципиальное значение имеет не столько рост стоимости их жилья, сколько ежемесячный доход, который они получают от его сдачи внаем.

Елена Вознесенская, Ольга Сенаторова