Как будет выглядеть пригород Санкт-Петербурга
Дефицит жилья в России - а согласно последним статистическим данным на каждого жителя страны приходится около 23 кв. м жилых площадей, что в два, а то и в три раза ниже европейских показателей - пока позволяет девелоперам практически во всех регионах работать, не сильно задумываясь о качестве своего продукта. В первую очередь важно количество возводимых квадратных метров, а уж где и как они будут построены и какой сопутствующей инфраструктурой будут обеспечены - вопрос не первостепенный. Покупатель, по признанию самих строителей, сейчас думает лишь о том, как решить свой квартирный вопрос за меньшие деньги. Впрочем, как констатировали участники круглого стола "Спальный район и его альтернативы", который состоялся в рамках проекта "Будущий Петербург" (организатор РБК СПб), ситуация медленно, но меняется, и задумываться о качестве жилья в первую очередь начинают покупатели и девелоперы в крупных мегаполисах, таких, как Москва и Петербург.
Согласно исследованию Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при президенте РФ, традиционно успех девелопера определяется скоростью продаж предлагаемого им продукта. Однако уже сейчас становится понятно, что скорость реализации жилья невозможна без обеспечения его качества.
Что понимать под критериями качества - серьезный вопрос. К ним, по словам директора Центра градостроительных компетенций Ирины Ирбитской, можно отнести такие параметры, как площадь жилого квартала, плотность его застройки, этажность, ширину дворов и улиц, время в пути до объектов инфраструктуры. Грамотный подход к сочетанию этих характеристик позволяет обеспечить и приемлемое для застройщика количество квадратных метров, возводимых в рамках одного квартала, и качественную среду. Такой квартал можно считать "постиндустриальным". От кварталов "доиндустриальных" он взял небольшую этажность (3-12 этажей), 15-минутную доступность до инфраструктуры, небольшую площадь самого квартала - 1,5-3 га. Между тем, "крайние" варианты параметров "индустриальных" кварталов, на которые сейчас ориентируются при возведении "спальных" районов, например, здания высотой в несколько десятков этажей, Ирина Ирбитская считает неприемлемыми и отрицает возможность создания комфортной городской среды в подобных проектах.
По мнению профессора кафедры градостроительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Валерия Нефедова, на качество жилой среды помимо высотности домов и наличия парковок также влияют безопасность, близость к общественному транспорту, экологичность в самом широком смысле, включающем сохранение зеленой зоны, обустройство площадок для выгула собак. "Европейский опыт показывает, что если перед началом строительства на соседней с жилым кварталом территории создать благоустроенный парк, квартиры в таком проекте будут продаваться дороже", - подчеркивает Валерий Нефедов важность так называемого "опережающего ландшафта".
Опыт зарубежных стран, в том числе, например, Финляндии, показывает, что если подойти к решению вопроса о комфортности жилой среды комплексно, а главное - уже на этапе разработки плана квартала, то задача не покажется излишне сложной, а главное - чересчур дорогой. "В Хельсинки очень сильный департамент планирования, и к моменту, когда мы начинаем заниматься каким-либо проектом в городе, многие вещи уже определены, и это очень важно", - рассказывает партнер архитектурного бюро ARK-house, архитектор Пентти Кареойа.
Одну из альтернатив традиционным "спальным" районам эксперты видят также в полицентричном развитии мегаполисов и формировании городов-спутников. И здесь опять же ссылаются на западный опыт. По словам директора центра прикладных исследований Европейского университета Олега Паченкова, успешных примеров довольно много: Милтон Кинс под Лондоном, Марн-ла-Валле под Парижем, Нью-Сонгдо рядом с Сеулом. Преимущества подобных проектов - на их территории сосредоточень не только жилье, но также производственные, образовательные, научные, развлекательные центры. К сожалению, первый российский опыт города-спутника - 
"Академический" под Екатеринбургом - в итоге превратился как раз в "спальник". Большой потенциал для развития вокруг себя таких городов есть у Петербурга, уверен эксперт. В качестве примера он называет город-спутник "Южный". Олег Паченков поясняет, что в контексте развития петербургской агломерации проект "Южного" уже обеспечен неплохими транспортными связями как с метрополией (Санкт-Петербургом), так и с другими окружающими проект территориями, обладает серьезным человеческим потенциалом - около 1 млн человек проживают в окружении проекта и еще столько же - в южных районах города, свою роль для "Южного" сыграют и уже реализуемые проекты конгрессного центра "Экспофорум" и нового терминала аэропорта "Пулково". Кроме того, как замечает эксперт, города- спутники - это территории, на которых за счет строительства определенных объектов недвижимости могут решаться стратегические для мегаполисов задачи. Если говорить о Петербурге, то к таким задачам относится развитие Петербурга как крупного логистического центра, туристического центра, центра обмена знаниями, центра высшего образования и наукоемких технологий, и ряд других. И именно на территории городов-спутников можно наиболее грамотно разместить соответствующие производства, образовательные кампусы, тематические парки, музеи, отели, современное жилье и периферийные логистические комплексы. "Однако успех таких проектов серьезно зависит от того, насколько качественно там будет обеспечена занятость населения, инженерно-транспортная инфраструктура, насколько грамотно будет сформирована городская среда, и серьезную роль в решении этих вопросов, конечно, играет государство", - отмечает Олег Паченков.
По мнению куратора проекта "Будущий Петербург" Елены Кром, в борьбе со "спальниками" есть два очевидных метода: ограничение распространения некачественных проектов и распространение качественных - т.н. "антиспальников". Это не только отразится на жизни самих горожан, но и будет способствовать вытеснению с рынка безответственных застройщиков, рассчитывающих на быструю прибыль и за счет низких цен сбивающих рынок. В качестве фильтра для тех или иных проектов, который бы отсеял зерна от плевел - могли бы выступить критерии, разработанные совместными усилиями застройщиков, архитекторов градозащитников и чиновников.
Но что же мешает разработке данных критериев? Ответов на этот вопрос несколько. В частности, архитектор Максим Атаянц полагает, что причина - в комплексе административных, законодательных и социальных проблем. Одна из основных административных - устаревшие нормы градостроительства. "Нормативная база должна соотноситься с реальной жизнью, чтобы не было желания ее обойти, например, в части детских садов - их вполне можно делать встроенными, но по нормативам - нельзя", - говорит эксперт. Кроме того, рассчитывать на качественное жилье, по словам М.Атаянца, не приходится и учитывая профессиональную подготовку современных рабочих, которых нанимают строительные компании.
Застройщики, в свою очередь, призывают градозащитников и архитекторов спуститься на землю, подчеркивая, что без желания, а главное - реальной поддержки властей единолично обеспечивать качественную жилую среду они не могут. Так, по словам директора по продажам ООО "Главстрой-СПб" Михаила Бузулуцкого, пока застройщику приходится с боем добиваться от чиновников обещанного выкупа построенных девелопером детских садов, прокладки дороги до территории жилого комплекса, говорить о заинтересованности строительных компаний в высоком качестве среды будет трудно. "Нельзя, впрочем, говорить, что сейчас все так уж плохо, однако если "улучшения" будет производить только сам девелопер, то закономерно встанет вопрос, будет ли готов потребитель за них заплатить", -отмечает Михаил Бузулуцкий. В качестве одного из примеров он приводит зеленые насаждения: можно дополнительно озеленить квартал, но потом выясняется, что ни одна городская специализированная организация не возьмется обслуживать эти насаждения.
Более того, как говорит гендиректор института "Урбаника" Антон Финогенов, сам город не выполняет даже самого необходимого из того, что должен - это касается и дорог, и парков, и инфраструктуры. По его мнению, главная беда в том, что у Смольного вообще нет никакой госполитики в сфере развития городской среды.
Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова также уверена, что сначала чиновники, которые отвечают за градостроительство, должны продумать план развития города и создать условия, при которых застройщику было бы выгодно создавать комфортную городскую среду. "Для этого в Финляндии, например, есть агентства по развитию городских территорий. Важно, чтобы город определил, какие проекты нужно стимулировать, закладывать в бюджет средства на развитие приоритетных территорий, тем более, что у города средства на эти цели есть. А осуждать девелопера за то, что он хочет получить прибыль, - то же, что осуждать человека за то, что он не вегетарианец", - полагает Надежда Калашникова.
По словам гендиректора проектного бюро RUMPU Евгения Богданова, некоторые девелоперы и сейчас пытаются что-то сделать для того, чтобы обеспечить более комфортные условия жизни горожан (формируют "закрытые" дворы, разбивают парки), но пока это только частности - и без движения сверху они не способны поменять общую картину. "Чтобы не пришлось "отсекать" никакие строительные компании по критериям качества, надо с самого начала обеспечить процесс эффективного обсуждения и согласования проектов планировок и архитектуры отдельных домов. Это должны делать профессионалы, и в этом должен быть заинтересован город - ведь в комфортный город придут новые налогоплательщики", - поясняет Евгений Богданов.
Эксперты подчеркивают, что если просто ждать, когда качественная жилая среда будет востребована рынком, то перемены начнут происходить не ранее, чем через 10-25 лет, а за это время появятся еще десятки миллионов квадратных метров "спальников". Поэтому в ближайшие годы инициативу девелоперам придется взять в свои руки. "Покупатель никогда не узнает, что такое качественное жилье, если мы его не построим, если мы не покажем, что квартира может быть лучше", - уверен директор по строительству MirLand Development Лев Марголин. "Постепенно предлагая покупателям недорогие решения, улучшающие качество, можно будет внедрять и что-то более дорогостоящее, за что клиент уже будет готов доплачивать", - соглашается Евгений Богданов. Это подтверждает и опыт застройщиков в Московской области, рассказывает Максим Атаянц. "В регионе есть несколько компаний, которые уже почувствовали, что если вкладываться в качественное жилье, то что скорость продаж растет быстрее, чем себестоимость строительства. А значит, качественное жилье может быть выгодно не только самому застройщику, но и покупателям", - заключает он.
Сакнт-Петербург