Ипотека под угрозой рисков

Развитие рынка ипотечного кредитования сопровождается расширением спектра потенциальных заемщиков. В свою очередь, увеличение потока клиентов и заключенных ипотечных сделок приводит к увеличению риска невозвратов. Кроме того, с ростом цен на недвижимость растут и суммы ипотечных займов. В таких условиях особенно актуальной становится проблема оценки платежеспособности заемщика.

Как отмечает Татьяна Студенникова, заместитель исполнительного директора Самарского областного фонда жилья и ипотеки, нельзя не отрицать тот факт, что все большее количество людей сегодня обращаются к ипотеке как к способу решения жилищного вопроса. "Развитие ипотечного рынка услуг на сегодняшний день позволяет воспользоваться данным кредитом гораздо большему числу людей, чем 2-3 года назад, — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитования АН "Визит" Анна Самарская. — Подтверждением платежеспособности заемщика большинством банков сейчас принимаются и неофициальные доходы семьи. Кроме того, способствуют увеличению числа клиентов и специальные временные предложения по изменению существенных условий кредитного продукта, а также дополнительные банковские преференции, предоставляемые клиентам брокера".

В условиях увеличения потока клиентов актуальной становится проблема оптимизации процесса отбора заемщиков в плане ускорения и одновременного повышения качества оценки платежеспособности потенциальных заемщиков. При этом скорринговая система, с успехом решающая эту проблему в потребительском кредитовании, в ипотеке не работает. "Скорринговые системы не могут произвести объективную оценку заемщика, — объясняет Павел Сычев, руководитель ипотечного центра ОАО "Банк "Приоритет". — Массовой, поставленной на поток, ипотека вряд ли когда-нибудь станет — это большие суммы и серьезные кредитные риски. Кроме того, действующее законодательство не позволяет значительно сократить объем документов заемщика при оформлении ипотеки, которые, в свою очередь, требуют тщательной проверки".

Кроме того, как добавляет Юрий Мошин,эксперт группы по работе с физическими лицами филиала ЗАО ММБ в г. Самаре, применение скорринговой оценки значительно увеличивает риски банка, что ведет к увеличению эффективной процентной ставки. А поскольку ипотечное кредитование сопряжено с достаточно большими суммами и длительными сроками и банк на протяжении всего периода кредитования несет риски, связанные как с утратой платежеспособности заемщика, так и с залоговым объектом, то это, в свою очередь, ведет в сложившейся ситуации к значительному удорожанию средств для заемщика.

Немаловажно еще и то, что с увеличением количества сделок увеличивается и риск невозвратов. "Если раньше мошенничество было характерно для сферы потребительского или автокредитования, то сегодня есть опасения, что факты мошенничества проникнут и в эту сферу ипотечных кредитов, — говорит Татьяна Студенникова. – Поэтому если года два назад в СОФЖИ проводилась выборочная проверка заемщиков, то сейчас службой безопасности фонда проводится стопроцентная проверка клиентов".

Палка о двух концах

Другой аспект проблемы в том, что рост цен на недвижимость неминуемо приводит к увеличению сумм ипотечных займов. "Если в 2004 г. средняя сумма кредита равнялась у нас 600-700 тыс. руб., то сейчас этот показатель колеблется на уровне 1,5 млн руб., — констатирует генеральный директор ООО "ВИП Компания" Татьяна Сырова. — Поэтому, несмотря на снижение процентных ставок по мере развития рынка ипотечного кредитования, сам ежемесячный платеж по ипотеке не уменьшается". Снижение процентных ставок просто не успевает за ростом цен.

Ирина Платонова, директор представительства "Ипотечное" РК "Центр недвижимости", отмечает еще одно существенное последствие роста цен на недвижимость — снижение доли платежеспособных заемщиков: "Еще вчера гораздо большее число потребителей имели возможность стать участниками ипотечных программ, сегодня они не в состоянии себе это позволить по финансовым соображениям".

По мнению Сергея Ожигова, директора брокерского агентства "Кредитный Советник", снижение количества платежеспособных заемщиков по ипотечному кредитованию – явление закономерное. "При всем желании доходы абсолютного большинства населения даже относительно благополучной Самарской области не в состоянии угнаться за ростом цен на жилье", — поясняет свою позицию Сергей Ожигов.

Но, несмотря на все вышесказанное, говорить о насыщении рынка пока рано, считает Татьяна Сырова. "Есть еще большое число потенциальных и платежеспособных заемщиков, которые либо ждут стабилизации цен на недвижимость, либо не могут подобрать нужный вариант недвижимости, — отмечает также директор "Первого кредитного бюро" Алексей Ширшицкий. — На рынке сейчас много программ, лояльных к форме подтверждения доходов, к привлечению созаемщиков. Поэтому если человек раздумывает, брать ему ипотеку или нет, это связано в основном с ситуацией на рынке недвижимости и с его личной готовностью к длительному займу".

Двойной отбор

На сегодняшний день оценка платежеспособности потенциального заемщика происходит в два этапа — у ипотечного брокера и в банке. По сути,ипотечные брокеры оценивают потенциального заемщика по принципам, аналогичным банковским. В основе оценки лежат определение соответствия обязательным требованиям (возраст, минимальный общий трудовой стаж, официальное трудоустройство) и определение платежеспособности потенциального заемщика.

"Платежеспособность определяется исходя из сопоставления ежемесячного дохода заемщика и созаемщиков после вычета налогов и ежемесячного платежа, рассчитанного исходя из требуемой суммы. Платеж не должен превышать 40-50% (в зависимости от банка) от дохода. Еще учитываются сопутствующие моменты: наличие взятых кредитов, дети, социальные обязательства и пр.", — объясняет Алексей Ширшицкий.

Однако банки располагают большим опытом и техническими возможностями. Отсюда и разница в тщательности проверки и полноте сбора информации о потенциальном клиенте. Первичный андеррайтинг, осуществляемый брокером, сводится к определению формального соответствия заемщика существующим требованиям. То есть брокер, поясняет Татьяна Сырова, определяя платежеспособность клиента, ориентируется на данные о доходах, которые он озвучивает и подтверждает документально. Поэтому информация от брокера носит рекомендательный характер. Банки же проверяют фактическое соответствие заемщика требованиям, то есть проверяют достоверность представленной клиентом информации. "В вопросах проверки потенциальных заемщиков службы безопасности банков объективно обладают большими возможностями по сравнению с брокерскими или риэлторскими компаниями, — считает Сергей Ожигов. – Но тем не менее случаи неодобрения банком клиентов, прошедших андеррайтинг у ипотечного брокера, крайне редки. Заботящиеся о своей репутации ипотечные брокеры стараются не поставлять банкам проблемных заемщиков". По словам Алексея Ширшицкого, отсев клиентов брокера при прохождении кредитного комитета банка при качественной работе брокера небольшой — 5-10%.

Тщательность и полнота проверки банка, как рассказывает Елена Битяй, руководитель ККО в Самаре ООО "Городской Ипотечный Банк", заключаются еще и в том, что иногда банки сравнивают полученное среднее значение дохода со средним уровнем доходов в аналогичной отрасли (позиции на рынке труда), во избежание мошеннического сговора с работодателем о величине заработка. "Если клиент – предприниматель, то банки вынуждены рассматривать бизнес клиента, чтобы определить уровень его потенциального дохода как владельца бизнеса", — продолжает Елена Битяй.

Реестр заемщиков

Одним из вспомогательных механизмов при оценке платежеспособности клиентов является Бюро кредитных историй — внутренняя электронная база межбанковской сферы, место, где аккумулируется информация о заемщиках (персональные данные), о взятых ранее кредитах и займах, характере их погашения (своевременно, с просрочками), о наличии дефолтов по обязательствам. В идеале – это независимая организация, информация в которую попадает автоматически. Как отмечает Юрий Мошин, предоставление информации о клиенте является сугубо добровольным и согласие уточняется у каждого клиента индивидуально.

Однако, по признанию банкиров, нередко они предпочитают не рассматривать заявки тех, кто отказался зарегистрироваться в Бюро кредитных историй.

Главная задача подобной системы, как определяет ее Ирина Платонова, – ускорение и повышение коэффициента полезного действия в плане оценки платежеспособности потенциального заемщика. Бюро кредитных историй, несомненно, работает на облегчение андеррайтинга заемщиков банками и другими участниками финансового рынка. Однако полностью заменить существующий механизм оценки и дать 100%-ную гарантию система не сможет. Ведь, как отмечают участники рынка, положительная кредитная история в одном банке в один период времени не гарантирует положительного исхода в другое время в другом. К тому же на данный момент Бюро кредитных историй только еще начинают развиваться, не все банки сотрудничают с ними, т.е. система полноценно не функционирует.

Тем не менее необходимость подобного "реестра" заемщиков никем не оспаривается. Ведь помимо оптимизации процесса отбора заемщиков она дисциплинирует и мотивирует заемщиков к ответственному выполнению взятых на себя кредитных обязательств. "При положительной кредитной истории дальнейшая выдача денежных средств банками происходит на более льготных условиях (более низкая процентная ставка, меньшие комиссии, отсутствие требований к дополнительному обеспечению и т.д.). В случае же нарушения условий кредитного договора и обязательств по возврату денежных средств в последующем предоставлении кредита тем или иным банком данному заемщику может быть отказано или последует ухудшение кредитных условий (более высокая процентная ставка, большие комиссии, требование к дополнительному обеспечению и т.д.)", — поясняет Анна Самарская.

В начале пути

Механизм взаимодействия банка с независимыми ипотечными брокерами, по признанию многих участников рынка, в настоящий момент нельзя назвать достаточно эффективным. Ведь ипотечные брокеры, отмечает Павел Сычев, — явление относительно новое, а чтобы наладить эффективную совместную работу, требуется время. Пока брокеры могут лишь рассмотреть первоначальное соответствие параметров платежеспособности заемщика ипотечным программам и предложить потребителю сравнительную характеристику кредитования в различных банках.

По мнению Алексея Ширшицкого, об эффективности механизма можно будет судить через несколько лет. Все будет двигаться в сторону стандартизации механизма взаимодействия банков и брокеров, в сторону отказа от оплаты клиентом и перехода на комиссию банков, большей автоматизации. Ведь уже сегодня документооборот брокеров с некоторыми банкам переведен в электронный вид, и банк, получив готовый требуемый пакет документов, тратит очень мало времени на принятие решения о выдаче кредита.

Ирина Колесникова