Заплати за свои деньги!

В этом заключается главный смысл суррогатных программ по привлечению частных инвестиций в популярный и очень доходный рынок недвижимости.

Время от времени на рынке инвестиций появляются предложения, степень адекватности которых остается под вопросом. До определенного дня. Как правило, продукты, к названию которых в момент истины добавляется приставка "ПСЕВДО", оказываются рассчитанными исключительно на "физиков". Логика авторов суррогатных программ ясна и весьма прозрачна: физическое лицо - рядового потребителя рынка инвестиций - сбить с толку не составит большого труда. Главное - обещать высокий процент дохода. Именно обещать - поскольку ни о каких юридически оформленных гарантиях в таких ситуациях речь не идет. Далее - в зависимости от сценария.

Одну такую программу, появившуюся в Самаре, под видом пытливого клиента, жаждущего разобраться в деталях экономически выгодного, на первый взгляд, предложения, изучил корреспондент "Новостей рынка недвижимости".

"БИЗНЕС, лежа на ДИВАНЕ"?

Честно говоря, единственное, что смущало меня еще до подробной консультации в этой компании, - это чересчур уж заманчивый слоган. Ну не монтируются в моем сознании такие понятия, как "бизнес" и "диван", если только речь идет не о торговле мебелью. В данном случае смысл предложения - приобретение долей в объектах коммерческой недвижимости с целью получения арендной прибыли. Если не вникать в подробности, похоже на ПИФ недвижимости. Правда, не припомню, чтобы реклама брокерских организаций была столь навязчивой - тем не менее, отправляясь в "разведку", я все же склонялась к мысли о том, что компании просто не повезло с криэйторами. Ну мало ли? Может, не захотели тратиться на грамотный пиар или изначально сделали ставку на самых ленивых. В попытке предугадать, окажется ли новый продукт подлинным, главным аргументом за отсутствие обмана был тот факт, что уровень реальной доходности недвижимости достаточно высок для того, чтобы зарабатывать на ней без привлечения всяческих уловок. Однако после визита в компанию, к сожалению, вынуждена констатировать: некоторые условия участия в программе, предлагающей зарабатывать, лежа на диване, вызывают ряд сомнений.

Сомнение №1: нужен ли ремонт?

Компания располагает перечнем объектов - коммерческих помещений. Долю одного из них и предлагается приобрести участникам программы. Здесь, на мой взгляд, нет никакого подвоха. Доказательство - свидетельство собственности, получаемое покупателем после совершения сделки. Главный нюанс, который ставит под сомнение суть программы, заключается в следующем. Все объекты, предлагаемые к продаже, компания - автор программы подразделяет на четыре категории. Классификация ведется по десяти параметрам. Один из них - состояние, в котором находится помещение. Проще говоря, оценивая объект по данному критерию, мы отвечаем на вопрос, нужен ли ему ремонт и какие затраты для этого потребуются. На вопрос, смогу ли я приобрести помещение, которое не требует ни ремонта, ни перепланировки, слышу категоричный ответ: "Нет, для участников нашей программы мы подбираем только те помещения, которые требуют ремонта". Вопрос: "Почему?" - был оставлен без ответа. Далее для меня как для потенциального участника программы были произведены примерные расчеты. 200 тысяч рублей ($7,2 тыс.) - исходная сумма, которая есть у меня на руках или на личном банковском счете. Это тот минимум, с которым можно стать участником программы. В среднем 150 тысяч рублей я смогу направить на приобретение доли коммерческого объекта (75% от суммы), а 50 тыс. руб. (25% от суммы) должна оставить на ремонт.

Показатель, необходимый для ремонтных затрат, не является фиксированным. Он может быть ниже или выше - в зависимости от состояния объекта (вместе с маркетинговыми затратами - до 60% от суммы инвестиций). И все бы ничего, да вот только вопрос, почему я не могу купить долю готового для запуска в оборот, пусть и более дорогого объекта, до сих пор не дает мне покоя.

Еще один вопрос из разряда тех, что в процессе консультации так и остались без ответа: "Кто будет оценивать уровень затрат, необходимых для ремонта помещения?" Об участии в данном процессе профессиональных оценщиков не было сказано ни слова.

Сомнение №2: вопрос выбора

На вопрос, кто принимает окончательное решение о том, доля какого помещения будет приобретена на мои средства, я получила однозначный ответ: "Мы". Для практики работы ПИФов это стандарт: участник фонда инвестирует капитал - его размещением на рынке с целью получения дохода занимается сам фонд. Однако при этом пайщик знает, в приобретение каких ценных бумаг инвестируются его средства. На вопрос, работает ли компания по схеме, приближенной к системе работы паевых инвестиционных фондов, получаю уверенный отрицательный ответ: "Мы не ПИФ - участвуя в ПИФе, вы не становитесь собственником объектов". Что верно - то верно.

Однако вряд ли стоит говорить, что именно в этом заключается главное и единственное отличие этой компании от ПИФа. В отличие от других форм коллективного инвестирования, которые рождались в правовом вакууме, ПИФы стали создаваться только после того, как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг разработала и приняла солидную правовую базу для них, чем постаралась защитить интересы их пайщиков. На сегодняшний день деятельность паевых инвестиционных фондов в Российской Федерации регулируется Законом "Об инвестиционных фондах". А управляющая компания, которая работает с совокупным имуществом, переданным инвесторами ей в доверительное управление, в обязательном порядке имеет лицензию ФКЦБ России на осуществление деятельности. Компания же, которая продвигает в Самаре "бизнес на диване", имеет право заниматься в том числе и "управлением и эксплуатацией нежилых помещений", а не имуществом инвесторов.

Формально - все в порядке. Компания как раз-таки и займется вопросами эксплуатации приобретенных на средства частных инвесторов помещений. Но, эксплуатируя эти объекты, она обещает 30% годовых. А это уже управление и финансовый консалтинг!

"Тогда кто же вы?" - продолжаю допытываться. "Мы - риэлторская компания, подыскивающая объект недвижимости, долю в котором вы покупаете". Ничего себе, думаю. Интересно, с каких это пор риэлтор решает за клиента, какой объект он должен приобрести? "И что, - спрашиваю, - у меня даже не будет права выбора из нескольких возможных вариантов?" "Почему же не будет? Мы рекомендуем - вы делаете выбор", - тут же скорректировал свою позицию консультант, он же руководитель компании. Как будто хочет понравиться, но не знает, как это лучше сделать, - подумалось мне.

Впрочем, уже через минуту мне было заявлено, что компания принципиально имеет дело только с теми помещениями, которые уже имеют статус нежилых. Никаких квартир на первых этажах: дескать, их последующий перевод из жилого фонда в нежилой потребует столько времени, а главное - затрат ("Ваших затрат", - напомнили мне), что уж лучше сразу взять коммерческий объект. Возражаю. 60% от стоимости объекта (максимум затрат на ремонт и переоборудование приобретаемого объекта, по оценке компании, предлагающей рассматриваемую нами программу) будет вполне достаточно для перевода помещения из жилого фонда в нежилой. Так что почему бы мне самой не решить, что для меня лучше - если уж компания мне рекомендует, а выбор я делаю самостоятельно? Или все-таки выбор делает компания?

Сомнение №3: нужно ли платить дважды?

К счастью, на вопрос, сколько стоит собственно услуга подбора помещения, часть которого я приобрету, став участницей программы, мне ответили сразу и внятно: 300 долл. В схеме приблизительных расходов был обозначен рублевый эквивалент данной суммы - 8 тыс. 500 рублей. Кстати, ксерокопию этого листка мне не выдали, сославшись на то, что предоставят ее сразу, как только я определюсь с тем, стоит ли мне становиться участницей программы. (Хотелось бы мне знать, зачем она мне к тому времени будет нужна: информацией о чем-либо хорошо владеть до того, как сделаешь выбор за или против.) Так вот: 50% от суммы вознаграждения (4 тыс. 250 руб.) я плачу сразу после подписания договора о подборе объекта, остальные деньги - после совершения сделки. Далее фирма выступает как управляющая компания, получая свой процент за управление.

Вроде бы все ясно - но тут мой взор скользит по той самой полутайной-полуявной бумаге, копию которой мне не выдали, и натыкается на графу: 15% - разовая оплата от стоимости недвижимости при ее покупке. "Что это за 15%?" - спрашиваю я, все-таки надеясь получить адекватный ответ. "Это за авторские права, - поведали мне. - Программа, в которой вы будете участвовать, создана коллективом авторов. У нас есть лицензионный договор на использование патента в РФ и эксклюзивные права".

Я, конечно, весьма рада за обладателей эксклюзивных прав на использование программы - столь эксклюзивных, что каждый из ее участников должен это свое участие дополнительно оплачивать. Получается такая история: я прихожу в компанию, отдаю деньги и еще доплачиваю за то, чтобы у меня их взяли. Это все равно что прийти в музыкальный салон, купить компакт-диск за 400 рублей (он тоже авторский и лицензионный - права на композиции принадлежат отдельным лицам или компаниям, права на запись - звукозаписывающим студиям), а затем доплатить 60 рублей за то, что мне его продали. Где логика?

Сомнение №4: терминологический наив

Главный, я бы даже сказала, забавный сюрприз был преподнесен на том этапе консультации, который, по сути дела, является самым важным для потенциального инвестора. Как будущего обладателя доли доходного объекта меня, естественно, интересовал уровень этого самого дохода - желательно в цифрах, пусть приблизительных. Для того чтобы сориентироваться в том, насколько много мне удастся заработать, "лежа на диване", мне предложили обратить внимание на нижнюю графу таблицы, в содержании которой излагается градация объектов недвижимости по двум категориям. В пункте "Перспективы объекта... объем и стабильность доходов" написано: "I категория - разумная прибыль при продаже, умеренные арендные доходы; II категория - хорошая прибыль при продаже, средние и выше арендные доходы; III категория - высокая прибыль при продаже, высокие арендные доходы; IV категория - значительная прибыль при продаже, выше средних и высокие арендные доходы". Все. Ни одного процентного показателя. Мне не понятно, насколько высокая прибыль отличается от значительной - более того, мне даже не ясно, какой из этих двух вариантов видов прибыли выше. По-вашему, высокая прибыль не является значительной, хорошая - разумной? Я задала этот вопрос - однако прямого ответа, к сожалению, не услышала. Вместо него мне показали небольшой рекламный проспект, в котором значилось:

• Арендный доход с коммерческой недвижимости - в среднем 30-35% годовых.
• Рост цен в Самаре на активную недвижимость за 2004 год составил 25-29%.
• Общий рост капитала - более 50%.

Главное, что, на наш взгляд, следует учитывать: реальный 50%-ный годовой доход возможен, лишь если вы приобретаете объект, сразу после покупки сдаете его в аренду, а спустя 12 месяцев реализуете уже по новой рыночной цене, сформированной с учетом годового удорожания. Мой же консультант долго и тщетно пытался сориентировать меня именно на 50%-ный показатель. Зачем? 30%-ный годовой доход с аренды, по сравнению с уровнем банковских депозитов, - отличный инвестиционный показатель, реальность которого при соблюдении определенных условий не вызывает сомнений. Эти условия - грамотная оценка развития объекта и профессиональный подход к процессу управления недвижимостью. Однако, по мнению аналитиков рынка недвижимости, те точечные вложения, которые предлагают совершить в этой компании, вряд ли способны принести настолько существенные деньги.

Cомнение №5: а будет ли доход?

Отсутствие гарантий - вот одна из главных особенностей рассматриваемой нами программы. Нет гарантий - нет обязанностей. В такой ситуации нельзя исключить вероятность следующего развития событий: выкупленное помещение готовят к запуску в оборот, вкладывая средства участников проекта в ремонт и развитие, после чего выясняется, что арендные ставки на данный объект не так высоки, как предполагалось. Возможно, поэтому сотрудники компании оперируют столь туманными терминами - "разумная", "хорошая", "значительная" прибыль? Не исключено, что компания, реализующая явно суррогатный продукт, добавив к расходам участников программы пункт "15% за авторские права", тем самым застраховала себя от дальнейших профессиональных провалов. Впрочем, выбор в любом случае остается за потребителями. К сожалению, даже на столь выгодном по определению инвестиционном поле, каковым является рынок недвижимости, появляются столь спорные проекты.

Кстати, информация для тех, у кого есть лишние деньги: описанный выше продукт продвигает на рынок компания "Капитал-недвижимость" во главе с г-ном Толмачевым. Образовалась она из фирмы "Региональная справочная "Аренда", которая, по словам операторов рынка коммерческой недвижимости, специализировалась на продаже информации об объектах.

Константин Безпалько, руководитель департамента продаж ООО "ИНДЭСТ - Промышленная недвижимость":

- Цивилизованные взаимоотношения на рынке коммерческой недвижимости, как, впрочем, и в любом другом сегменте бизнес-пространства, подразумевают доверительные, партнерские отношения. На сегодняшний день реальный сектор российской экономики развивается активными темпами. В таких обстоятельствах главным условием стабильной профессиональной работы является добросовестный подход к своей деятельности - тем самым формируется имидж не только отдельно взятой компании, но и всего бизнес-сообщества в целом.

Оксана Евдокимова