Эксперт: Могут ли спортивные и социальные объекты недвижимости быть доходными?
Могут ли спортивно-оздоровительные или социально-ориентированные объекты быть доходными? Об этом в своей статье рассуждает вице-президент по консалтингу и партнер компании GVA Sawyer Эвелина Ишметова.
С каждым годом интерес городских жителей к спорту и здоровому образу жизни растет. Вместе с тем меняется и понимание, где и как следует поддерживать себя в форме. Сейчас спорт - одна из самых важных составляющих жизни горожан, это не только забота о своем здоровье, но и престиж, мода, один из факторов успеха. Благодаря растущему спросу на спорт, появились новые, современные его виды: фитнес, аэробика, аквааэробика, йога, шейпинг, бодибилдинг и многие другие.
Развитие спорта, здорового образа жизни уже несколько лет являются приоритетом правительства Российской Федерации. За счет средств федерального бюджета запланировано строительство более 4 тыс. спортивных комплексов различного масштаба по всей России. Однако не все спортивно-оздоровительные объекты строятся за счет государства. При этом строительство такого рода объектов до сих пор считается низкодоходным и малопривлекательным для частных инвесторов. Чаще всего частные инвестиции - это "жест доброй воли", нежели попытка эффективного вложения средств.
Если рассматривать спортивно-оздоровительный комплекс как отдельный объект, доходность его едва ли превысит 10%, срок окупаемости может составить до 20 лет. Разумеется, такие показатели не привлекут частного инвестора, для которого приемлемым является срок окупаемости 5-7 лет, доходность не ниже 15% годовых. Повысить показатели может помочь комплекс мер, направленных на расширение целевой аудитории, повышение качества обслуживания. Так, спортивные комплексы, специализированные на одном виде спорта (большой теннис, футбол и т.п.) куда менее прибыльны, нежели универсальные спортивные комплексы, включающие в свой состав спортивные объекты различной направленности. Наиболее прибыльными составляющими в таких комплексах считаются фитнес-центры и бассейны. Существенно повысить показатели эффективности может помочь некая «изюминка», возможно, развлекательной направленности. Не следует забывать и о детях, которые также нуждаются в спортивном развитии, досуге. Охват детской аудитории позволит привлечь и больше взрослых.
Все эти факторы учитывались консультантами GVA Sawyer при разработке концепции проекта спортивно-оздоровительного комплекса в Ижевске. В данный проект включены фитнес-центр с тренажерным залом на 50 тренажеров, залом для групповых занятий и СПА-зоной, 2 бассейна, аквапарк общей площадью 4,5 тыс. кв.м, а также зона питания на 50 мест и гостиница на 50 мест, предназначенная для размещения спортсменов на время проведения соревнований и сборов. Особенностью проекта в Ижевске является его социальная направленность, основной целевой аудиторией этого комплекса являются социально-уязвимые слои населения, в т.ч. люди с ограниченными возможностями. Занятия с такими категориями граждан являются бесплатными, при этом занимают не менее 30% времени работы спортивного комплекса (без учета работы аквапарка). Но финансовое моделирование показало, что даже при таких условиях проект будет прибыльным, срок окупаемости не превысит 10 лет, внутренняя норма доходности составит 21%. Анализ доходности каждой из составляющих показал, что такие показатели будут достигаться в основном благодаря наличию аквапарка и фитнес-центра - объектов с практически 100% загрузкой и максимально высокими ставками., Следует заметить - ситуация со спортивными, развлекательными объектами в Ижевске плачевна. Опрос населения, проведенный GVA Sawyer, показал, что объем неудовлетворенного спроса на подобного рода услуги позволит заполнить проектируемый центр более чем на 100%. В городах, где уже нет столь острого дефицита спортивно-оздоровительных услуг (в первую очередь, это Москва, Санкт-Петербург) показатели эффективности проекта будут ниже.
Еще один успешный, как ожидается, коммерческий проект будет реализован в 2014 году в Омске. Инвестиции в гостинично-спортивный комплекс "Тафгай" (от английского tough guy - "жесткий", "крутой парень") составят 450 млн руб. В состав проекта войдут: гостиница на 204 номера по 20-22 кв. м, медико-восстановительный центр, три бассейна, зал для керлинга с тремя дорожками, универсальный игровой зал со стационарными трибунами на 600 мест и дополнительными - на 400 мест, а также зона специализированного спортивного питания. Финансироваться данный проект будет полностью за счет частных средств. Девелопер рассчитывает на заполняемость гостиницы в 65%, спортивных площадок - 90%. на рентабельность 14% и срок окупаемости - 7-9 лет. Ежегодный доход от комплекса он оценивает в 110-130 млн руб. В данном проекте столь высокие показатели будут достигаться благодаря доходам от гостиницы, а также коммерческим спортивным занятиям. Стоит отметить, что в случае меньшей, нежели ожидается, загрузки гостиницы, срок окупаемости может составить 10-12 лет, рентабельность в таком случае не превысит 10%.
В мировой практике существуют примеры успешного функционирования спортивных объектов с частными инвестициями. Ярким примером может послужить Эйр Канада Центр (англ. Air Canada Centre, АCC) - многофункциональная крытая арена, расположенная в Торонто. Данный объект был построен полностью за счет частных инвестиций, стоимость строительства составила порядка 265 млн долларов. Площадь арены составляет 62 тыс.кв.м. и вмещает от 3 500 зрителей при использовании в качестве театра до 19 800 болельщиков при использовании в качестве спортивной арены. При этом 1% мест отведен для лиц с ограниченными возможностями и их сопровождающих. Вокруг главной арены расположено несколько баров и ресторанов, предлагающих самое разнообразное меню, рассчитанное на всех категорий посетителей. Использование этой арены для соревнований различного масштаба по хоккею, баскетболу, рестлингу и пр., в качестве концертной площадки, театра позволило обеспечить максимальную загрузку объекта. В год на арене проводится свыше 200 масштабных мероприятий. Прибыль от аренды, продажи входных билетов с лихвой покрывает понесенные затраты. Так, первые 10 лет работы принесли Центру прибыль в размере 2,4 миллиарда долларов, т.е. срок окупаемости центра составил менее 2 лет.
К сожалению, такие примеры успешного функционирования отдельно-стоящих спортивно-оздоровительных комплексов единичны, так как обеспечить максимально возможную загрузку при достаточно высоких ставках довольно проблематично. Решением этой проблемы может послужить размещение спортивных объектов в составе многофункциональных комплексов. Такой ход позволит повысить посещаемость, как торгового центра, так и спортивной составляющей в нем. В мире широко распространена подобная практика.
Приведем несколько оригинальных и во многом благодаря этому успешных вариантов многофункциональных комплексов со спортивной составляющей.
Молл Эмиратов (англ. Mall of the Emirates) - крупный торгово-развлекательный центр, расположенный в районе Аль Барша (Дубай, ОАЭ). Общая площадь объекта составляет 604 тыс. кв. м, торговая - 223 тыс. кв. м. В единый комплекс с торговым центром входит гостиница Kempinski Hotel Mall of the Emirate и один из крупнейших в мире крытых горнолыжных курортов Ski Dubai, площадью 22,5 тыс. кв. м и вместимостью 1,5 тыс. человек. Это первый крытый горнолыжный комплекс на Ближнем Востоке.
Вест Эдмонтон Молл (англ. West Edmonton Mall (WEM), расположен в Эдмонтоне, Альберта, в Канаде - самый большой торговый центр в Северной Америке и третий по величине в мире. Здесь помимо многочисленных магазинов также расположились: большой ледовый каток, семейный гольф-центр, один из самых крупных в мире крытых аквапарков, веревочный лабиринт.
Если же рассматривать общемировую практику совмещения спортивной, развлекательной и торговой функций, то наиболее популярные объекты спортивного назначения в таком случае представлены: боулингом, бильярдом, ледовым катком, роллердромом, скалодромом, дартсом, картингом и фитнес-центром. Как правило, площадь спортивной составляющей не превышает 10% от общей площади центра. Современные проекты многофункциональных комплексов обязательно включают развлекательную составляющую, все чаще включается и спортивная. Так, во многих торгово-развлекательных центрах России посетители могут покататься на коньках, поиграть в боулинг, все чаще часть площадей отводится под фитнес-центры.
Итак, основным фактором успеха спортивно-оздоровительного комплекса будет являться тщательно проработанная концепция, отвечающая спросу в каждом конкретном случае, позволяющая охватить максимальную целевую аудиторию, как по возрасту, так и по спортивным предпочтениям. При этом вхождение в состав крупного торгово-развлекательного комплекса только повысит показатели инвестиционной привлекательности проекта.
Эвелина Ишметова,
вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer,
партнер GVA Sawyer