Распроданы на 65%: за счет чего офисы внутри ТТК пользуются спросом
Объем экспозиции офисных площадей в бизнес-центрах (БЦ) классов А и Prime на стадии строительства, реализуемых блоками или этажами на продажу, на начало второго полугодия 2026 года составляет 980 тыс. кв. м, следует из материалов аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate и девелоперской компании ESVE Group (есть в редакции). При этом в наиболее востребованных деловых локациях внутри ТТК такие площади представлены в ограниченных объемах и пользуются повышенным спросом, уточняют эксперты.
По оценке IBC Real Estate, в зоне между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (СК–ТТК) реализуется 360,2 тыс. кв. м таких площадей — или 37% общегородского объема. В самых востребованных офисных локациях предложение блоками и этажами на продажу в строящихся БЦ может быть дефицитным, уточняют эксперты. В частности, в Белорусском деловом районе представлено только 37,4 тыс. кв. м таких площадей — 4% общегородского объема или 10% в зоне СК–ТТК.
Аналитики отмечают, что в силу ограниченного предложения при активном спросе бизнес-центры в зоне СК–ТТК демонстрируют высокий уровень распроданности. Так, в строящихся БЦ, которые представлены на рынке от года и более, показатели находятся в пределах 40–65%. Объекты, которые маркетируются от двух лет, демонстрируют распроданность на уровне 75–80%, а ближе ко вводу в эксплуатацию этот показатель достигает 95%.
Это происходит на фоне замедления темпов реализации офисов в среднем по рынку столицы, подчеркивается в материалах. «На рынке Москвы в целом мы видим снижение темпов продаж, что в последние годы является веской причиной переноса сроков ввода в эксплуатацию: девелоперам экономически невыгодно выводить бизнес-центры без достаточного объема покупателей», — отмечает основатель, генеральный директор ESVE Group Владислав Степанов.
Тренд на перенос сроков отмечают и в IBC Real Estate: по прогнозам компании, на 2026 год с учетом всех заявленных планов может быть введено 875 тыс. кв. м офисных площадей. Но вероятность корректировки данного прогноза остается высокой по причине возможного переноса планов по вводу в эксплуатацию ряда проектов, подчеркивают аналитики IBC.
В престижных деловых локациях ситуация может заметно отличаться, отмечают эксперты. «В первый квартал от старта продаж в среднем реализуется от 5 до 15% площадей, в зависимости от проекта и локации. Например, в офисном комплексе Valtri, который мы строим на Грузинском валу, порядка 65% выведенного в реализацию объема площадей было продано еще на старте монолитных работ», — комментирует Владислав Степанов. В числе факторов интереса к проекту эксперты наряду с востребованной локацией и дефицитным для зоны СК–ТТК форматом крупных блоков на продажу называют также относительно близкий срок ввода — 3 квартал 2027 года.
В IBC Real Estate указывают, что даже с учетом роста доли свободных площадей в среднем по офисному рынку Москвы выбор для покупателей и арендаторов остается ограниченным. «Несмотря на прогнозируемые рекордные объемы ввода по итогам 2026 года дефицит качественного предложения и крупных вакантных блоков на рынке офисной недвижимости Москвы не сокращается. С одной стороны, значительную долю ввода занимают проекты, реализуемые для собственных нужд компаний и недоступные на открытом рынке, с другой — наиболее качественные офисные объекты реализуются еще в процессе строительства», — комментирует член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Цены на офисы Москвы
По итогам первого полугодия 2026-го средневзвешенная цена экспонирования офисных площадей класса А на продажу в зоне СК-ТТК составляет 613 тыс. руб. за 1 кв. м (без НДС). Это на 36% выше аналогичного прошлогоднего показателя, отмечают аналитики. В среднем по Москве цена в предложении ниже — 497 тыс. руб. за «квадрат». В строящихся БЦ Белорусского делового района показатель составляет 663 тыс. руб. за 1 кв. м в год, уточняется в материалах.
Аналитики IBC Real Estate отмечают, что прирост цен в высококлассных бизнес-центрах от старта продаж до ввода может составлять 50–60%. При этом на рынке имеются примеры объектов, старт продаж которых пришелся на 2020–2021 годы со сроком ввода в текущем году, а цена квадратного метра за период экспонирования выросла в 2,5–3 раза.