Спрос оживился: что изменилось на рынке вторички Москвы в 2026 году
Рынок вторичного жилья оживился в начале 2026 года, за увеличением числа сделок последовали и цены на квартиры. На столичном рынке отмечена активизация отложенного спроса после снижения ставок по ипотеке. Готовое жилье начало конкурировать с новостройками — спрос начал перетекать с первичного рынка на вторичку, где цены ниже. Аналитики прогнозируют продолжение этого тренда во второй половине года.
Вместе с экспертами подводим итоги полугодия на рынке вторичного жилья в столице.
Спрос перетекает во вторичку
В столице растет спрос на покупку готовых квартир. Это подтверждает статистика Росреестра и данные аналитиков. Всего в первом полугодии в Москве было зарегистрировано 66 тыс. сделок на вторичном рынке, что на 3,4% превосходит аналогичный период прошлого года.
Более активно спрос на готовое жилье начал расти во втором квартале этого года, отмечают риелторы, опрошенные редакцией «РБК Недвижимости». По данным компании «Этажи», разгон спроса начался в марте—апреле. Во втором квартале было совершено 35,6 тыс. сделок со вторичным жильем. Это на 19,2% больше, чем в апреле—июне прошлого года, подсчитали в Росреестре.
Риелторы называют совокупность факторов, которые привели к росту сделок на вторичном рынке столицы: снижение ставок по ипотеке, накопленный отложенный спрос, а главное — переток спроса из новостроек в готовое жилье, где цены ниже.
Перетекание покупателей с рынка новостроек на рынок вторичного жилья стало мейнстримом последних месяцев и этот тренд продолжится, считает ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иван Золотарев. По словам эксперта, на рынке готового жилья идет постепенная реализация большого объема накопленного отложенного спроса, где есть квартиры с хорошим дисконтом, добавляет он.
«Условия по семейной ипотеке ужесточаются, цены на новостройки без льготной ипотеки просто неподъемные. Парадокс состоит в том, что сейчас построенные и готовые новостройки продают дешевле, чем котлован со сдачей в 2028–2029 году. Застройщики создали некую сюрреалистичную ситуацию — цены перегреты. В результате покупатели в поисках альтернативы перетекают на вторичный рынок», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Покупатель смотрит в сторону вторички, но в основном интерес сосредоточен не в старом жилом фонде, а в недавно сданных новостройках — 5–7 лет назад, отмечает партнер риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов. По его словам, сейчас инвесторы избавляются от объектов, купленных пять и более лет назад. По сути, получается, что застройщики сейчас конкурируют сами с собой, отмечает эксперт.
Как выросли цены на квартиры в Москве
Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы в течение всего года показывала рост. По данным «Инком-Недвижимости», по итогам второго квартала 2026 года средняя цена 1 кв. м вторички составила 308,1 тыс. руб. Это на 6,2% превосходит показатель первого квартала этого года, на 7,4% больше показателя четвертого квартала прошлого года и на 8,7% больше, чем во втором квартале 2025 года. При этом максимальный месячный рост цен в течение года пришелся на май 2026 года и составил 5,2%.
В аналитическом центре IRN.RU оценивают рост цен более скромно: средняя стоимость готового жилья как в старой, так и в Новой Москве прибавила за полугодие 4,8% и достигла отметок 299,5 тыс. и 218,5 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного жилья. По словам Олега Репченко, рост цен на вторичку с начала года находится примерно на уровне официальной инфляции, которая, по данным Росстата, составила за полугодие 4,2%. При этом основной прирост цен по-прежнему связан с недорогими сегментами и вымыванием с рынка наиболее доступных квартир, отмечает эксперт. Пока этот тренд, скорее всего, будет сохраняться, прогнозирует Олег Репченко.
Главными причинами роста цен в последние месяцы риелторы называют рост спроса и ограниченное предложение. «Росту цен способствует ограниченный объем предложения и вымывание ликвидных объектов», — добавляет директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По мнению руководителя офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость» Дениса Васильева, на увеличение цен повлиял и выход на рынок покупателей, закрывших банковские депозиты и желающих обратить деньги в недвижимость. Но когда этот поток закончится, вторичный рынок снова может прийти к наполнению по более выгодным для покупателей ценам, добавил эксперт.
Предложение на пятилетнем минимуме
Несколько лет на рынке вторичного жилья Москвы имеющейся экспозиции не хватает для удовлетворения спроса покупателей и наблюдается недостаток ликвидного предложения, говорят эксперты, опрошенные редакцией. В компаниях «Этажи» и Est-a-Tet отмечают минимальный за пять лет объем предложения на столичном рынке.
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам первого полугодия 2026 года объем предложения на столичном рынке готового жилья составил 20,6 тыс. квартир. Это на 43,8% меньше аналогичного периода прошлого года. По сравнению с концом 2025 года экспозиция сократилась на 28,9%, за квартал предложение тоже снизилось — во втором квартале этого года квартир стало на 13,6% меньше, чем в первом.
Сокращение предложения на вторичном рынке может быть связано и с повышением цен на размещение объявлений на крупных агрегаторах рынка недвижимости, добавляет Сергей Смирнов. По его словам, риелторы и собственники не готовы платить за рекламу квартир, которые зависли в продаже надолго.
Юлия Дымова поясняет, что в условиях высоких ставок по рыночной ипотеке значительная часть собственников однокомнатных и двухкомнатных квартир сдают их в аренду и не торопятся с выходом на рынок купли-продажи. По прогнозу Ивана Золотарева, в среднесрочной перспективе предложение будет оставаться низким. Ситуацию может изменить более уверенное снижение ключевой ставки, когда на рынок выйдет больше квартир в продажу, что удержит рынок от быстрого роста стоимости. Тогда предложение может хотя бы немного уравновеситься со спросом, считает эксперт.
Что изменится во втором полугодии
По прогнозу Сергея Смирнова, до конца года ситуация на рынке вторичного жилья будет напоминать первое полугодие и в целом 2025 год. Олег Репченко ожидает умеренный рост цен на вторичку во второй половине года — цены будут отыгрывать инфляцию.
«С точки зрения рынка вторичка должна чувствовать себя лучше, чем новостройки, потому что там цены ближе к народу, и это готовое жилье, куда можно вселяться сразу. Возможно, что вторичка будет продолжать отыгрывать инфляцию — слегка прирастать по цене. Цены на новостройки постепенно должны немного снизиться. За счет этих двух процессов будут приближаться ценники на первичке и вторичке», — прогнозирует Олег Репченко. По его словам, на этот идеалистический с точки зрения рынка сценарий могут повлиять и факторы непредсказуемости — геополитическая ситуация или рост ключевой ставки, которые могут изменить баланс на рынке как в одну, так и в другую сторону.
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева также прогнозирует рост цен на вторичку. «В случае дальнейшего роста спроса на готовое жилье с учетом его ограниченного предложения цены могут расти заметнее — на 4–5% в месяц. Постепенно разница в ценах между новостройками и вторичным жильем сократится до минимальных значений», — считает эксперт.
