Как не стать обманутым дольщиком по версии правительства Москвы

Правительство Москвы рекомендует при покупке квартиры в строящемся доме посоветоваться с юристом, обратить внимание на деловую репутацию застройщика, внимательно прочитать все подписываемые документы и заключить только договор долевого участия (ДДУ).

Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев рассказал, что за полтора года существования комитета была проведена большая разъяснительная работа с гражданами, как приобрести квартиру и не попасться на удочку мошенников. Покупка квартиры для многих - это главный вопрос всей жизни, поэтому и подходить к его решению надо основательно, советуют в столичном правительстве.

Самое главное при заключении ДДУ - следовать определенным правилам, говорит Константин Тимофеев. "В первую очередь, когда гражданин вступает в долевое участие, он должен понимать, что дома еще нет, а есть только документы и намерения его построить. Дальше - вопрос юридической грамотности населения", - отметил он. По словам чиновника, многие граждане, приобретая квартиры, стали откровенными жертвами мошенничества, некоторые использовали "серые" схемы, но те, кто покупал квартиры по 214-му закону, оказались наиболее защищенными.

"И все же есть риск, что даже если объект будет сдан, то не всегда в срок, а примерно в 10% случаев объект не сдается вовсе. Поэтому лучше все же купить готовое жилье в построенном доме. Есть, конечно, порядочные застройщики, сильные, стараются вовремя сдать объект. Но сданных вовремя объектов - единицы", - сообщил Константин Тимофеев.

Что и как строят в Москве

По данным Москомстройинвеста, в Москве (без учета присоединенных территорий) 327 объектов жилого назначения находятся в стадии строительства и имеют соответствующие разрешения. 219 объектов из общего количества строятся за инвестиционные деньги. И только 89 из них (41%) - это объекты, где заключается ДДУ. Остальные объекты строятся также в рамках 214-го закона, но с привлечением граждан к участию в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).

Столичные власти предупреждают, что ЖСК, хотя и являются законной формой привлечения денег граждан, тем не менее не дают 100%-ной гарантии получения жилья, потому что квартира не идентифицирована, это только доля, ЖСК невозможно проверить на целевое использование, это можно делать только в рамках ДДУ.
"Есть, к сожалению, объекты, которые строятся по "серым" схемам. К этим объектам у нас особое внимание", - подчеркнул Константин Тимофеев.

На присоединенных к Москве территориях строится 144 жилых объекта, из них 119 - это крупные объекты, остальные - так называемые таунхаусы.

"К сожалению, многие таунхаусы строятся на территориях садовых товариществ или на территориях, не предназначенных для жилищного строительства и без разрешения", - сетует Константин Тимофеев.

По данным Москомстройинвеста, из 119 объектов в «новой Москве» 42 (35%) продаются по ДДУ, по ЖСК - всего 1%, а остальные - с нарушением закона "О долевом участии граждан в строительстве...". То есть более 60% объектов на присоединенных территориях строятся по "серым" схемам в обход 214-ФЗ.

Что гарантирует 214-ФЗ

Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - 214-ФЗ) - это нормативно-правовой акт, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения разрешения им на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительства мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком "двойной" продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

214-ФЗ допускает привлечение денежных средств граждан на строительство жилья путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах или о жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.

Столичные власти отмечают, что граждане, вложившие свои денежные средства в строительство по данным схемам, автоматически лишают себя тех прав и гарантий, которыми обладали бы при заключении с застройщиком ДДУ.

Учитывая изложенное, правительство Москвы в лице Москомстройинвеста настоятельно рекомендует всем гражданам, собирающимся приобрести жилое помещение в строящихся объектах города, которые в установленном порядке не введены в эксплуатацию, при выборе объекта отдавать предпочтение застройщикам, которые привлекают денежные средства на основании ДДУ.

Сергей Велесевич