Как купить квартиру в центре Москвы за 10 млн рублей

У каждого из нас есть друзья и знакомые, которые кажутся нам более удачливыми в вопросах приобретения недвижимости: кому-то удалось приобрести большую, чем ваша, квартиру и в более престижном районе, кому-то повезло с более низкими ставками по ипотеке... А у вас и ипотека высокая, и квартира маленькая, и дом "пьяный". Как действовать правильно на рынке недвижимости, чтобы не стать жертвой акул-маркетологов, жадных волков-собственников и ястребов-риэлторов, а приобрести недвижимость с выгодой для себя? И желательно в самом центре Москвы...

Предупредим сразу: чтобы приобрести квартиру в центре Москвы за разумные деньги, желательно обладать несколькими качествами: везением, терпением, а также свободным временем, что важно. Также необходимо верить, что заветная - хорошая и недорогая - квартира в центре Москвы обязательно найдется, кто бы что ни говорил. Кстати, о разговорах. На пути поиска такой идеальной квартиры вы наверняка услышите слова риэлторов о том, что "хорошая квартира не может стоить дешево". Не следует в этот момент опускать руки и слепо верить таким утверждениям. Конечно, с одной стороны, покупка квартиры «ниже рынка» связана со всевозможными рисками административно-уголовного характера, но с другой... С другой стороны, если риэлтор не скажет такой фразы, значит, он плохой риэлтор. Это закон продаж. Застройщики тоже никогда вам не сознаются, что цены на их новостройки падают, - никто не купит.

Понятие "хорошей и недорогой" квартиры в ЦАО Москвы мы решили ограничить 10 миллионами рублей. Такие квартиры на рынке есть. "Но их доля крайне мала и не превышает 1,5-2% от общего объема предложения в пределах Садового кольца на вторичном рынке", - говорит директор отделения компании "МИЦ-Недвижимость" на Пресне Инна Игнаткина. - Как правило, такие объекты представляют собой малогабаритные, преимущественно однокомнатные квартиры (иногда студии, где зона кухни и гостиной объединены), расположенные в пяти-семиэтажных кирпичных домах, а также в стандартных 9-, 12- и 14-этажных панельных домах". "Найти квартиру в пределах Садового кольца за 10 млн рублей - вполне посильное дело, но нужно будет постараться. Традиционно наиболее дешевые предложения сосредоточены на юго-востоке, в районе Курского и Павелецкого вокзалов", - уточняет руководитель офиса "Арбатское" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Даниил Раздольский.

Вторичный рынок "ниже рынка"

Увы, но рассчитывать на недорогую новостройку в центре Москвы уже не приходится. С запретом городских властей на новое строительство в ЦАО сейчас вообще напряженка в центре с любым девелопментом - жилым или коммерческим. Из новостроек в центре столицы остались только дорогие проекты - от 200 тыс. рублей за "квадрат". На вопрос: "Реально ли купить за 10 млн рублей собственную квартиру (не коммуналку) в пределах Садового кольца?" - Инна Игнаткина отвечает категорично: "Если говорить о рынке новостроек, то предложений в таком бюджете внутри Садового кольца нет".

Остается вторичный рынок. И тут масса возможностей. Как было сказано выше, основу недорогого предложения в центре Москвы составляют малогабаритные квартиры. По словам Даниила Раздольского, причина их стоимости "ниже рынка" кроется не столько в малой площади жилья, сколько в крайне неудобной планировке - например, кухня в таких квартирах не больше 3 кв. м, а полноценная ванная комната может и вовсе отсутствовать. "Конечно, размер дисконта в центре будет не таким большим, как в спальных районах города, - говорит он, - но цена в любом случае будет ниже полноценного по площади жилья. Например, в Трубниковском переулке в семиэтажном кирпичном доме на продажу выставлена малогабаритная "двушка" на 31 кв. м (кухня 2,8 кв. м) за 8,8 млн рублей. - Для сравнения, стоимость полноценной двухкомнатной квартиры (не менее 50 кв. м) в районе Цветного бульвара составляет порядка 12-13 млн рублей".

Самый простой способ купить недорогую квартиру в центре Москвы - это воспользоваться силой СМИ. Подайте (если вы решили искать недвижимость самостоятельно, без помощи риэлторов, хотя мы вам не советуем) объявления о том, что хотите купить квартиру за 10 млн рублей в пределах Садового кольца куда только сможете (газеты, журналы, интернет-сайты) и, как говорится, сидите и ждите. Ждать придется долго. Это как раз тот случай, когда нужно запастись терпением. Возможно, через год-два кто-то действительно захочет продать квартиру по дешевке в связи с какими-либо форс-мажорными обстоятельствами и обратится именно к вам. "Бывают ситуации, когда обстоятельства личного форс-мажора вынуждают владельцев продавать квартиры со скидкой, чтобы сократить сроки экспозиции - например, причиной может быть скорый переезд за границу или необходимость в короткие сроки собрать большую сумму денег", - объясняет Даниил Раздольский. В "ИНКОМ-Недвижимости" приводят конкретные примеры таких "быстрых" квартир: с пометкой "срочная продажа" за 7 млн рублей реализуется "однушка" площадью 30,5 кв. м (кухня - 8,5 кв. м) в кирпичном доме на ул. Садовой-Черногрязской в районе станции метро "Красные ворота", а в Басманном тупике в кирпичной девятиэтажке на продажу выставлена трехкомнатная квартира 67 кв. м за 9,9 млн рублей. Побочным эффектом такого метода поиска недвижимости станет ваше знакомство со всеми риэлторами и частными маклерами Москвы, которые будут звонить вам ежедневно, предлагая для вас "более реальные варианты".

Искать квартиры по объявлениям в газетах самому - не вариант. Не секрет, что все самые "лакомые" объявления профессиональные риэлторы успевают "отработать" еще до выхода изданий в печать. А вот к объявлениям на сайтах можно отнестись с вниманием - в Интернете существует большая вероятность того, что вы оперативно увидите объявление, удовлетворяющее вашим запросам, и первым выйдете на собственника. Если собственнику, опять же, надо будет быстро продать квартиру, он снимет объявление с публикации и риэлторы не смогут «перебить» вашу цену. Этот случай называется везением.

Секреты риэлторов

С просьбой раскрыть профессиональную методику поиска квартир мы обратились к частнопрактикующему московскому риэлтору Владиславу Позднякову. "Я использую следующую стратегию поиска, - рассказывает он. - Определяю с клиентом квадрат, в котором он хочет жить в первую очередь, - это, как правило, от 15 до 20 домов. Определяю квадрат, где он готов жить во вторую очередь, - это еще от 8 до 15 домов. Начинаю работать по первому квадрату. Это расклейка объявлений, эффективность расклейки заключается в тексте. Выбираю хорошие погодные условия и иду, знакомлюсь с людьми, которые живут в этих домах. Как правило, это бабушки, которые вышли прогуляться на улицу. Они владеют информацией, кто хочет продать, кто продавал, и другими слухами. Раздаю визитки. Хорошо работают объявления в подъезде около лифта, главное - правильно составленный текст. Помогает завоевывать доверие и фотография риэлтора на объявлении.

Таким образом, я ищу любые зацепки, рассказы, слухи. Хорошо, когда риэлтор работает в своем районе, где его знают, доверия больше и жители с большей охотой делятся информацией. Обработав первый квадрат, перехожу на второй. Потом возвращаюсь на первый квадрат: опять расклейка и общение с жителями (конечно, если внешность располагает). Вот и выдал вам все риэлторские штучки".

Нестандартные методы

"На покупке квартиры в центре можно сэкономить, когда продается коммуналка, в которой одна половина принадлежит государству (например, владелец умер, а наследников нет), а другая собственнику, у которого нет возможности выкупить пустующую половину, - рассказывает Даниил Раздольский. - В результате сделки владелец коммуналки на льготных основаниях выкупает комнату и продает всю квартиру новому владельцу по выгодной цене. А на вырученные деньги приобретает отдельную квартиру".

К нестандартным методам приобретения хорошей и недорогой недвижимости, по мнению Владислава Позднякова, можно отнести:

• покупку залогового жилья (информацию нужно искать на сайтах банков);
• покупку арестованной недвижимости на публичном аукционе (такая информация проходит через Федеральную службу судебных приставов);
• покупку недвижимости юридических лиц, находящихся в процедуре банкротства (информацию об этом можно найти на сайте арбитражного управляющего, который занимается сопровождением процедуры банкротства).

"С дисконтом продается также жилье "без осмотра", - продолжает Даниил Раздольский из "ИНКОМ-Недвижимости". - Как правило, это обозначение подразумевает, что в квартире, реализуемой собственником, кто-то проживает и не желает освобождать жилплощадь. То есть покупатель, приобретающий такую квартиру, берет на себя разрешение проблем с незаконным жильцом. Сбивает цену и плохая репутация квартиры. Например, сложности возникают с продажей объектов, где неоднократно случались нехорошие истории - убийства, самоубийства, пожары и т. д.".

***

В базе объявлений "РБК-Недвижимости" самая дешевая, по данным на 2 апреля 2012 года, квартира в центре Москвы (район, ограниченный Кольцевой линией метро) продается за 6,98 млн рублей - это 36-метровая "однушка" рядом со станцией метро "Новослободская".

Игнат Бушухин

^{Изображение лицензировано DepositPhotos.com/DeMango23}