Как выбирать жилье в Лондоне: советы специалиста

По итогам прошлого года российские граждане стали лидерами в покупке элитного жилья в центре Лондона, составляя 14% от числа всех иностранных покупателей. Однако так ли легко выбрать жилую недвижимость в Англии? Насколько законы Соединенного Королевства отличаются от российских?

С этими вопросами корреспондент "РБК-Недвижимости" обратился к Марине Матвеевой, директору компании Ashton Rose, специализирующейся в подборе элитной недвижимости Лондона для русскоязычных клиентов. Марина работает в Ashton Rose c 2007 года. Она выпускник Нижегородского лингвистического университета, также училась в университете по специализации "менеджмент в сфере туризма и гостиничного бизнеса" в Англии, владеет английским, испанским и итальянским языками.

- Марина, в чем основное отличие процесса приобретения недвижимости в Москве и в Лондоне?

- Законы о приобретении недвижимости в России и Великобритании значительно различаются. Более того, существуют реалии, характерные только для рынка недвижимости Великобритании. Незнание этих реалий может привести к тому, что вы можете приобрести неликвидную недвижимость, существенно за нее переплатив, или спустя несколько лет после покупки квартиры обнаружить, что следует доплатить существенную сумму денег, чтобы не лишиться недвижимости.

Необходимо помнить, что в Великобритании существуют две основные формы собственности на недвижимость: leasehold (полное владение на определенный срок) и freehold (полное бессрочное владение).

При покупке недвижимости на условиях leasehold вы приобретаете в полное владение квартиру, а также выкупаете право на пользование землей, на которой находится здание, на определенный срок. На практике это означает, что по истечении срока leasehold вы не сможете продолжать пользоваться имуществом даже при условии, что данное имущество вам полностью принадлежит. Право пользования землей может быть предоставлено владельцу имущества на срок от 1 года до 999 лет. Срок, на который земля предоставлена в пользование, влияет на стоимость объекта недвижимости - чем меньше срок, тем меньше стоимость объекта недвижимости, и может составить от 1 года до 999 лет.

При покупке недвижимости в Великобритании обязательно следует проверить срок действия leasehold, где расположена недвижимость, которую вы намереваетесь приобрести. При привлечении юристов для оформления сделки по продаже обязанность по проверке срока, на который предоставлено право пользования землей, возлагается на них. Как правило, в Англии только квартиры продаются в полное владение с правом пользования землей на определенный срок.

Владелец недвижимости на условиях freehold является владельцем как непосредственно объекта недвижимости, так и земли, на которой этот объект располагается, и имеет право владения ими на неопределенный срок. Владелец имеет полное право распоряжаться недвижимостью и землей по своему усмотрению, при условии, что никакие действия владельца не будут противоречить ограничениям, установленным местным муниципальным советом. Как правило, на продажу на условиях freehold предлагаются дома, виллы или поместья.

В качестве примера приведу ситуацию, в которую попал бы наш клиент, если бы он самостоятельно занимался поиском недвижимости, не зная всех особенностей рынка Великобритании. Наш клиент был практически готов приобрести просторную квартиру с двумя спальнями в районе Найтсбридж с видом на сквер, но с правом пользования землей (leasehold) на семь лет. Несомненно, что его привлекла неожиданно низкая стоимость апартаментов. Единственное, чего он не учел, - что рыночная стоимость квартиры была в полтора раза ниже из-за того, что клиент за полмиллиона фунтов выкупал право жить всего семь лет на земле, на которой расположена квартира. Если бы наш клиент приобрел квартиру и не позаботился о продлении срока пользования землей, то через семь лет квартира могла бы перейти в собственность владельца земли. Возможен был бы и другой вариант. После покупки недвижимости наш клиент привлек бы определенных специалистов и адвокатов к продлению срока leasehold и заплатил бы собственнику земли сумму, в полтора раза превышающую покупную стоимость квартиры. В конечном итоге так или иначе клиент заплатил бы реальную стоимость недвижимости.

- Что делать, если мне понравилась квартира с коротким сроком leasehold, или если уже идет сделка по покупке, а адвокат обнаружил, что у квартиры короткий leasehold?

- По британским законам владелец недвижимости, приобретенной в полное владение на определенный срок, имеет право продлить срок пользования землей до его истечения. Продление пользования землей (на 50 лет и более) возможно путем выплаты владельцу земли (собственнику) определенного вознаграждения.

- Если разница между freehold и leasehold невелика, почему большинство апартаментов продается на условиях leasehold?

- Несмотря на то что законодательство Великобритании разрешает продавать апартаменты на условиях freehold, большинство апартаментов продается в leasehold. Главной причиной этому служат обязательства собственника freehold перед владельцами leasehold, как, например, содержание здания, площадей общего пользования и т. д. в надлежащем состоянии. Последнее не может быть приведено в действие в случае, если у каждого отдельного апартамента в комплексе имеется свой собственник. Очевидно, что данные условия больше подходят для жилищных комплексов и многоквартирных домов, где жильцы живут в непосредственной близости и условия содержания каждого отдельного объекта влияют на соседние объекты. Таким образом, leasehold необходим, прежде всего, для создания оптимальных условий проживания всех жителей комплекса.

- Какие гарантии по продлению сроков аренды земли есть у покупателя?

- Законодательство Великобритании наделяет всех владельцев leasehold правами по продлению сроков аренды земли на очередной длительный период.

Продлить leasehold можно всегда, но, кроме вознаграждения собственнику земли, необходимо учитывать расходы на своего адвоката, независимого специалиста по оценке недвижимости (именно он определяет наиболее реальную сумму вознаграждения) и на адвоката собственника земли.

Если вы хотите получить более подробную информацию по данному вопросу, мы советуем вам посетить интернет-ресурс консультационного центра по вопросам leasehold (Leasehold Advisory Service) - www.lease-advice.org.uk, либо направить письменный запрос на info@ashtonrose.ru

- Каковы все же практические различия между freehold и leasehold для собственников?

- Существуют три основных отличия. Во-первых, владелец leasehold должен помнить о необходимости продления срока пользования землей. Второе - с владением leasehold также связаны некоторые дополнительные ежегодные расходы. Так, ежегодно владельцу leasehold необходимо выплачивать номинальную сумму владельцу земли - groundrent - это сумма за фактическое пользование землей, на которой расположена недвижимость.

Владелец leasehold также обязан оплачивать услуги по обслуживанию недвижимости, т. н. service charge. В эту стоимость входит обслуживание комплекса, в котором находится недвижимость, охрана, услуги консьержа, уборка и поддержание порядка в местах общего пользования, обслуживание лифтов, прилегающей территории и прочее.

- Что такое share of freehold?

- Бывают случаи, что квартиры продаются на условиях share of freehold. Покупатель приобретает квартиру на условиях leasehold, а также часть земли, на которой находится здание, в долевую собственность совместно с другими владельцами квартир в здании. Совместно подобный комитет долевых собственников принимает участие в управлении зданием - нанимает управляющую компанию, принимает решение о благоустройстве общественной территории. Таким образом, владение собственностью на условии share of freehold дает право покупателю при желании принимать участие в управлении компанией, занимающейся поддержанием оптимальных условий проживания. Последнее дает возможность жителям комплекса контролировать управляющую компанию в отношении совершаемых расходов и тем самым снизить величину затрат на обслуживание комплекса. Дополнительную информацию вы можете получить на сайте земельного кадастра по адресу www.landreg.gov.uk