В. Отекин: "Комплексное освоение территорий позволяет формировать предложение, доступное по цене"

Директор по развитию ГК "Мортон" Владимир Отекин считает, что дефицита платежеспособного спроса на жилье в Подмосковье на текущий момент нет. Наоборот, существует дефицит качественных и недорогих новостроек. И только комплексное освоение территорий (КОТ) способно решить эту проблему.

- Насколько термин "комплексное освоение территорий" актуален на сегодняшний день?

- Комплексная застройка - по-прежнему оптимальный путь развития территорий, если мы рассматриваем Подмосковье, где в отличие от столицы все еще есть достаточное количество участков под масштабные проекты.

Сегодня, в условиях дефицита качественного недорогого жилья, комплексное освоение территорий позволяет формировать предложение, доступное по цене.

- Вы сказали о дефиците жилья. А не существует ли дефицита спроса?

- Дефицита платежеспособного спроса на текущий момент нет. Все дело в цене. Если цена приемлема для покупателей, то квартиры продаются очень быстро. В последнем квартале 2009 года совокупный объем продаж по микрорайонам "Мортона" был порядка 20 тыс. кв. м в месяц. Стратегия компании - это большие объемы строительства при низкой цене. В Москве таких показателей достичь невозможно, поэтому мы сконцентрированы на Подмосковье. Там спрос сейчас очень активный.

- Под комплексным освоением территорий еще два года назад предполагалось взаимодействие власти и бизнеса в каких-то крупных мегапроектах...

- Комплексная застройка - это всегда взаимодействие государства и частных компаний, каким бы масштабным проект ни был. У каждой стороны свои четкие задачи: у девелопера - эффективно реализовать проект, у властей - улучшить социальные условия для населения, решить вопрос отселения из сносимого и ветхого фонда, благоустроить городские территории, развить транспортную инфраструктуру, обновить инженерные коммуникации. Кроме того, при комплексной застройке девелопер закладывает в проекте социальную и коммерческую инфраструктуру - а это новые рабочие места.

- Изменились ли масштабы участков?

- Если площади участков, предназначенных для КОТ, и сократились, то незначительно. В Москве таких участков практически не осталось, а в Подмосковье комплексная застройка еще имеет большие перспективы. Масштаб участка ограничивается только технической возможностью строительства и обеспечения проекта коммуникациями. В 2010 году девелоперы выйдут на докризисные объемы строительства. В целом же компания "Мортон" намерена наращивать объемы комплексной застройки - у нас довольно большой портфель перспективных участков и проектов в разработке.

- Собирается ли компания заниматься, к примеру, малоэтажным строительством?

- Все зависит от технико-экономических показателей проектов. Если они приемлемы - все возможно, и сегодня у нас есть такие проекты в разработке...

- Каким образом себестоимость строительства меняется при комплексном развитии территорий?

- Такой подход помогает достичь положительного "эффекта масштаба". При комплексной застройке снижена норма рентабельности, прибыль достигается за счет больших объемов. Кроме того, комплексное освоение территорий дает девелоперу больше возможностей для эффективного управления себестоимостью проекта, минимизируя привлечение кредитных денег (только на вход в проект), что в результате позволяет формировать доступную цену для покупателей квартир.

- Какие трудности могут возникнуть у компании при КОТ?

- Трудности стандартные для любого большого дела: грамотно распланировать, управлять. Кризис прошлого года определенным образом сказался на финансировании отдельных проектов. Кредитные ставки были повышены, в связи с чем по некоторым проектам снизилась рентабельность, сроки строительства несколько увеличились. Это основные трудности, но мы с ними справились, что дает нам повод с оптимизмом смотреть в будущее.

- Приведите примеры комплексного освоения территорий, основываясь на опыте вашей компании.

- Сегодня наша компания в качестве инвестора-застройщика реализует семь проектов комплексной застройки микрорайонов общей площадью более 1 млн кв. м в трех подмосковных городах - Балашихе, Железнодорожном, Лобне.

В конце 2009 года мы начали вводить в эксплуатацию микрорайон Щитниково (фото 1). Восемнадцать панельных и монолитных корпусов различной (14-25) этажности объединены общей инфраструктурой, общая жилая площадь проекта составляет порядка 220 тыс. кв. м. Расположенный по соседству микрорайон "1 мая" - это 4,5 тыс. квартир в 11 корпусах, шесть из которых уже полностью заселены. В микрорайоне "Жемчужина Балашихи" (фото 2) строительство вошло в завершающую стадию, общий объем жилья в микрорайоне составляет порядка 80 тыс. кв. м.

Один из наиболее востребованных объектов компании - микрорайон "Катюшки" в Лобне (фото 3), чуть менее 200 тыс. кв.м. жилья в 18 корпусах.

Два объекта в Железнодорожном - это микрорайон Южное Кучино (фото 4), где сегодня из шести многосекционных 17-этажных корпусов полностью построены четыре, и жилой комплекс на ул. Юбилейная, более 85 тыс. кв.м. в семи корпусах.

Площади застраиваемых микрорайонов - 30-40 га, везде предусмотрено создание социальной инфраструктуры, необходимой для жителей среды обитания - это школы, детские сады, автомобильные парковки. Обязательно проводится благоустройство территорий.

В составе микрорайонов сегодня используются как панельные дома востребованных серий - П44К, П44Т, так и монолитно-кирпичные по индивидуальному проекту, разработанному в архитектурно-проектной мастерской "Мортон".

- Почему ваше строительство особенно активно ведется вокруг Балашихи?

- Несколько лет назад мы проводили анализ подмосковных направлений и выявили перспективы застройки территорий вдоль Щелковского шоссе в районе Балашихи. Крупные участки под комплексную застройку, возможность реализации больших объемов жилья, благоприятные транспортные обстоятельства, хорошие технические условия - это соответствовало потребностям и стратегическим планам развития компании.

- Финансовое положение компании на данный момент можно назвать стабильным?

- Да. Благодаря грамотной системе финансового управления и контроля, эффективному управлению себестоимостью проектов нам удалось минимизировать потери в кризис. Кроме того, за счет усиления маркетинговой политики компания существенно увеличила темп продаж. В планах на 2010 год - вывести на рынок 3-4 проекта, сопоставимых по объему с существующими площадками комплексной застройки.

- Каковы ваши прогнозы?

- Думаю, 2010 год будет годом стабилизации рынка, никаких потрясений не будет. Платежеспособный спрос продолжит концентрироваться вокруг объектов экономкласса, особенно в сегменте проектов комплексной застройки с развитой инфраструктурой. Основной объем рынка в 2010 году будет представлен объектами начальной стадии строительства, реализация которых начнется в первом-втором квартале. Сектор готового жилья в течение года незначительно пополнится площадями в достраиваемых домах, но общую картину это не исправит. Цены на готовые новостройки экономкласса пойдут вверх и потянут за собой весь объем предложения недорогого жилья.