В. Холопов: "В конце года мы увидим рост ставок на складские помещения"
В 2009 году спрос на качественную складскую недвижимость по всей России резко сократился по сравнению с 2006-2008 годами - примерно в 1,5-2 раза. Неблагоприятная конъюнктура российской экономики повлияла на планы участников рынка по дальнейшему развитию бизнеса: большинство складских проектов, как московских, так и региональных, на ранней стадии строительства было заморожено, а потенциальные контракты на аренду пересмотрены с учетом новых экономических реалий. О том, как будет развиваться рынок складской недвижимости в 2010 году и каковы основные итоги 2009 года, в эксклюзивном интервью "РБК-Недвижимости" рассказал директор департамента индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank (KF) Вячеслав Холопов.
- В начале февраля Knight Frank опубликовала исследование о ситуации на рынке складской недвижимости Московского региона. Вы говорите, что вакантных площадей вокруг Москвы достаточно - около 500 тыс. кв. м, но уже к концу 2010 года возможен дефицит качественных площадей. С чем связаны ваши прогнозы?
- В конце 2008 - начале 2009 года, на пике кризиса, мы наблюдали снижение спроса на качественные складские площади как в Москве, так и в других регионах России. По нашей оценке, в Московской области этот показатель равен 1 млн кв. м, что в 1,5-2 раза меньше, чем в предыдущие два года. За несколько месяцев с начала кризиса уровень вакантных площадей на рынке вырос до 9-12% (Москва), а в отдельных городах - до 30% (Санкт-Петербург) и выше. Раньше такого никогда не было.
Отсутствие активного спроса со стороны арендаторов (до кризиса это были в основном крупные логисты и сетевые ритейлеры) привело к коррекции арендных ставок на рынке складской недвижимости: начиная с осени 2008 года аренда в среднем подешевела на 30% к докризисным значениям и стабилизировалась только к третьему кварталу (см. материал внизу страницы). Больше всего пострадали те регионы России (например, Казань и другие города-миллионники), где показатели поглощения оказались значительно ниже московского рынка. В Москве, для сравнения, в кризисный год было сдано в аренду порядка 700 тыс. кв. м складских площадей, в том же Санкт-Петербурге - в десять раз меньше.
Тем не менее кризис не помешал завершению строительства ряда складских объектов, начатых в 2008 году. В 2009 году в Московском регионе было введено в эксплуатацию 785 тыс. кв. м складской недвижимости. При этом 99% нового предложения приходится на класс А из-за снижения себестоимости строительства высококлассных объектов. На сегодня объем вакантных площадей в Московском регионе оценивается в 500 тыс. кв. м, однако мы видим и улучшение ситуации со спросом. В третьем - четвертом кварталах 2009 года рынок складской недвижимости стабилизировался, вернулся так называемый «отложенный спрос», что вылилось в ряд крупных сделок: аренда 29 тыс. кв. м холдингом "ПРВ", 46 тыс. кв. м компанией "М.видео", 67 тыс. кв. м "Эльдорадо" и др.
- Вы сказали, что за время кризиса на рынке складской недвижимости изменилась структура и география спроса. У арендаторов появились новые запросы?
- Основная активность бизнеса сосредоточена вокруг Москвы. В России логистика по-прежнему централизована, и практически все крупные компании разного профиля (логисты, ритейлеры и др.) предпочитают иметь дистрибуционный центр в Московской области, так как Москва остается для них основным рынком сбыта. Регионы в этом плане всегда и особенно в кризис, когда доходы населения упали и, соответственно, потребление товаров FMCG сократилось, сильно проигрывали. Кроме того, из Москвы можно совершать грузоперевозки в любой регион России благодаря развитой транспортной инфраструктуре. Регионы по-прежнему интересны тем компаниям, которые планируют долгосрочное развитие на местах, и сейчас наиболее подходящий момент для того, чтобы закрепиться на локальных рынках. Ставки аренды в региональных проектах достаточно привлекательны по сравнению с докризисными.
Если говорить в целом, то изменение спроса определялось в первую очередь экономической ситуацией. Основным параметром при выборе складского помещения в 2009 году была стоимость аренды. Требования к классу объектов и расположению отошли на второй план, что соответствовало стратегии снижения расходов. Уменьшились средние размеры заявок на складские помещения: с 13 тыс. до 8 тыс. кв. м. Легче стало получить различные преференции у собственников: например, заключить краткосрочный договор (на 1-2 года) со ставкой аренды, зафиксированной в рублях, смягчились штрафные санкции для арендаторов, и т. п.
Если говорить о портрете арендатора в целом, то надо сказать, что основными потребителями качественных складских площадей до кризиса были сетевые ритейлеры и логисты, бизнес которых быстро развивался, что позволяло им брать площади "с запасом". В 2009 году обороты у этих компаний снизились, и существенные объемы складских площадей стали освобождаться. В результате на рынке стало формироваться вторичное предложение - это освободившиеся помещения в уже готовых складских комплексах. Сейчас мы видим активный спрос со стороны фармацевтических и алкогольных компаний, а также крупных торговых компаний (в основном продуктовый ритейл).
- Заключались ли в 2009 году крупные сделки аренды в российских регионах ?
- Да, их было несколько. Например, в складском комплексе Megalogix в Новосибирске арендовала помещения французская FM Logistic для обслуживания торговой сети Auchan.
- Ожидается ли в ближайшее время строительство новых комплексов, или в текущей ситуации девелоперам инвестировать в складские проекты невыгодно?
- Заморозка проектов в большинстве случаев была вынужденной мерой, связанной с ограничением заемного финансирования. Российские и западные банки с осени 2008 года перестали заниматься проектным финансированием либо значительно увеличили ставки кредитования. Это привело к сокращению объемов нового строительства в 2009-2010 годах.
В 2009 году были достроены складские проекты, которые находились уже на завершающей стадии. Появятся на российском рынке новые проекты или нет в 2011-2012 годах, зависит от спроса, который в текущей ситуации прогнозировать рано.
Мы не увидим в ближайшее время масштабного спекулятивного девелопмента.
Развитие крупных сетевых проектов, которые стартовали до кризиса (Raven Russia, MLP, "Евразия" и др.) временно приостановлено. Часть из заявленных ранее объектов будут строиться только под конкретного заказчика (built-to-suit). Пока не видно гарантированного превышения спроса над предложением, массового спекулятивного строительства не будет, потому что обеспечить окупаемость в 7-8 лет, как хотели бы девелоперы, никто не может, а риски незаполнения проектов есть.
- Какие, по вашим прогнозам, в 2010 году будут ставки аренды в классах А и В?
- На уровне 100-110 долларов за 1 кв. м в год для класса А и 70-90 долларов для класса В (чистая ставка, без НДС и эксплуатационных расходов). В перспективе к концу 2010 года можно ожидать 10-процентного роста в связи с сокращением объемов нового строительства.
Сейчас мы видим тенденцию, связанную с желанием арендаторов переехать в более качественные складские помещения по выгодным для них ставкам. Соответственно, поглощение готовых площадей в классе А и В будет продолжаться. В 2009 году в Московском регионе было сдано в аренду 700 000 кв. м складских комплексов.
Если 2010 год окажется таким же в плане потребления и уровня продаж ритейлеров, что в принципе вероятно, то даже существующий спрос на склады приведет к ситуации, когда в конце года на рынке останутся наименее ликвидные проекты.
Сначала произойдет вымывание качественных площадей недалеко от Москвы. Если спрос останется на текущем уровне, к концу года снять в аренду склады класса А будет непросто. В регионах этот процесс будет идти значительно дольше, но спрос там тоже рано или поздно начнет восстанавливаться. Хотя заполнение построенных объектов может занять 1-3 года.
Дальнейшее снижение арендных ставок уже маловероятно, так как в ряде случаев уже достигнуты минимальные параметры доходности проектов. До кризиса она составляла 12-13% годовых при себестоимости строительства 900-1100 долларов за 1 кв. м. Сегодня приемлемым считается 9-11% доходности.
Так что в конце года, скорее всего, мы увидим рост ставок на складские помещения, а в 2011 году - недостаток свободных качественных складских помещений.
- Можно ли ожидать восстановления рынка складской недвижимости уже в 2010 году?
- Изначально этот рынок в России был менее развит, чем другие сегменты. Складская недвижимость имеет потенциал для развития, так как качественных помещений, отвечающих требованиям современной логистики, все равно не хватает. Кризис приостановил процесс развития, но ненадолго.
Конечно, сегодня настроения инвесторов таковы, что вкладывать деньги в Московском регионе в складскую недвижимость массово они не будут, так как есть другие сегменты - офисные, торговые площади, которые считаются более выгодными для инвестирования, есть и международные девелоперские проекты. Восстановление рынка будет происходить постепенно, сроки будут зависеть от региона. В Московской области оживления рынка следует ожидать к 2011 году.
Беседовал Игнат Бушухин