Аренда дачи. С посредником и без

Альтернативы нет

Приступая к самостоятельному поиску дачи, имеет смысл учесть сложившуюся специфику рынка аренды загородных летних домов. Он подразделяется на два неравных сегмента. Первый, полностью охваченный риэлтерами,— это чудесные и дорогие коттеджи и дома, расположенные на престижных направлениях ближнего Подмосковья. Второй, более дешевый и совершенно "дикий", включает "все остальное". Наиболее предусмотрительные граждане озадачиваются поиском дачи по окончании зимних каникул, потому что чем меньше остается времени до наступления тепла, тем меньше приемлемых вариантов встречается на рынке. Причем это касается и дорогих, и дешевых домов.

Препарируя частные объявления, опубликованные в газетах или размещенные на специализированных сайтах по недвижимости, по-тенциальный арендатор сталкивается с большой проблемой. При ближайшем рассмотрении выясняется, что все заманчивые дома уже сданы, а остальное не просто дорого, а очень дорого.

Ну а компромиссные варианты вызывают нешуточные подозрения. Например, любое среднестатистическое агентство недвижимости (обычно не имеющееназвания и обитающее в частной квартире где-нибудь на окраине столицы) за 50–100 у.е. предлагает список адресов, по которым арендатор должен проехаться самостоятельно. Естественно, за результат такое агентство ответственности не несет. Или же устанавливает неприлично низкие цены за домики, явно относящиеся к категории «выше среднего», но стоит завести речь о юридическом оформлении договора аренды — предлагает или «договориться с хозяином в устной форме», или получить от него расписку за взятые деньги. Агенты не сопровождают вас во время просмотра, а услуга в любом случае считается оказанной, и заплаченные авансом деньги не возвращаются.

Удостоверившись, что тут ловить нечего, арендатор обращается за помощью к специалистам. И нешуточно рискует услышать вместо "мы можем предложить вам следующие варианты" ханжеское "а вы знаете, какие у нас цены?!". Ибо предложения в ценовом диапазоне ниже 1–1,5 тыс. у.е. лежат вне сферы интересов крупных агентств недвижимости. Обычно комиссионные риэлтера составляют 50–100% от ежемесячной арендной ставки, а учитывая, что при нормально налаженном процессе ему приходится демонстрировать один и тот же домик нескольким клиентам, скромный гонорар не окупает затраченные агентом усилия, время и бензин. Получается, что при всем богатстве выбора альтернативы нет. Наиболее предусмотрительные граждане озадачиваются поиском дачи по окончании зимних каникул, потому что чем меньше остается времени до наступления тепла, тем меньше приемлемых вариантов встречается на рынке. Причем это касается и дорогих, и дешевых домов

Бюджет до 1 тыс. у.е. в месяц

Итак, за эту скромную сумму можно арендовать в 30–50-километровой зоне от столицы дом в деревне с удобствами во дворе, часть дома в "стародачном" месте, в основном "в нагрузку" с хозяевами, дачу "а ля шесть соток" в среднестатистическом кооперативе или домик "без излишеств" на турбазе. Причем речь не идет о таких престижных направлениях, как Рублево-Успенское, Новая Рига и Дмитровка. Уделом малообеспеченных становится северо-восток, восток, юго-восток и юг. Подбирать варианты клиенту придется самостоятельно, объезжая понравившиеся места или выискивая в частных объявлениях редких хозяев недвижимости.

Подписание договора аренды в таких случаях скорее исключение, чем правило. При этом арендатор рискует не только в момент поиска дома, но и после, уже считая, что летний отдых у него "в кармане".

Ушлый "хозяин" может сдать в аренду чужую собственность, собрать задаток с нескольких клиентов или создать такие условия, при которых арендатор почтет за счастье съехать ранее оговоренного срока, махнув рукой на выплаченные вперед деньги. Тут уж как повезет. Понятно, что статистики столь дикого рынка в природе не существует.

1–3 тыс. у.е.

Ориентируясь на этот ценовой диапазон, клиент уже сможет позволить себе обратиться за помощью к специалистам. За 1–3 тыс. у.е. риэлтеры предлагают вполне пристойный и отдельно стоящий дом со всеми коммуникациями, площадью 100–250 кв. м, с несколькими спальнями и двумя санузлами. К тому же находящийся на облагороженном ландшафтным дизайном участке в 8–12 соток и в некоторых случаях охраняемый. До столицы добраться нетрудно: в зависимости от направления (Рублевское, Рублево-Успенское, Сколковское, Новорижское, Ленинградское, Боровское или Дмитровское) до Москвы 5–30 км. В эту же ценовую категорию попадают и популярные стародачные места, основным преимуществом которых является особая атмосфера, сложившаяся еще в 1930е годы, когда эти поселки только организовывались.

3–5 тыс. у.е.

Вот на эту сумму могут развернуться и риэлтер, и арендатор. Площадь дома увеличивается до 350 кв. м, интерьер и дизайн участка выше всяких похвал, охрана прилагается, прислуга возможна. Короче, заезжай и живи. Подобрать можно все, включая контингент людей, которые будут проживать по соседству. Лес это или поле, собственный пляж или площадка для игры в пейнтбол, тихие соседи или не очень — вам подберут все, "как скажете", и брокер будет заниматься вами "до победного конца". Могут подобрать дом с сауной, парилкой, спортзалом, купелью, кондиционером, теплыми полами на всех 500 кв. м, бильярдом и прочими благами цивилизации. Абсолютно все, как вам захочется. Есть домики с вполне олимпийскими бассейнами внутри, но они подороже. 3 тыс. у.е. — это минимальный уровень цен, после которого с клиентом будут разговаривать в агентстве недвижимости, специализирующемся на элитной аренде.

Стоимость аренды зависит буквально от всего. В первую очередь от месторасположения, потом следуют не менее важные параметры: качество постройки, наличие необходимых удобств, близость водоема и леса, качество подъездных путей, насыщенность инфраструктуры поселка. Кроме того, он должен быть обеспечен круглосуточной профессиональной охраной и собственной службой эксплуатации. Традиционно элитными — и дорогими — являются Рублевское, Ильинское и Новорижское шоссе. Сейчас активно застраиваются элитными объектами Калужское, Дмитровское, Минское и начало Пятницкого шоссе.

По словам директора агентства "Усадьба" Евгения Иванова, специализированных дачных поселков в Подмосковье для сдачи в аренду не так много — около 25. Причем 99% домов здесь сдаются не менее чем на год. А для краткосрочной аренды предложений на рынке загородной недвижимости недостаточно.

Эксклюзив от 5 тыс. у.е.

Арендные ставки на эксклюзивные объекты, расположенные преимущественно на Рублевке, могут доходить до 50 тыс. у.е. Тут уже клиенту предлагают усадьбу с собственным лесом и инфраструктурой. Кстати, именно на этом престижном направлении риэлтеры отмечают и максимальный разброс цен. Скажем, на Николиной Горе можно за 25 тыс. у.е. в месяц арендовать дом площадью 500 кв. м с участком 73 сотки, а можно снять и за 8 тыс. у.е., но уже в специализированном дачном поселке. По данным "Усадьбы", на остальных направлениях предложений от арендодателей меньше и разброс цен не такой существенный. В основном в аренду сдаются дома в стародачных поселках. Например, в поселке Тарасовка по Ярославскому шоссе дом площадью 370 кв. м с участком 23 сотки стоит около 7 тыс. у.е. в месяц. По Дмитровскому шоссе средняя стоимость аренды составляет около 4 тыс. у.е. ежемесячно, а по Калужскому — около 8 тыс. у.е.

Дом в дачном поселке — вариант для тех клиентов, которые готовы потратить на аренду летнего жилья более 5 тыс. у.е. в месяц. "Сейчас появилось много клиентов, которые предпочитают жить за городом на свежем воздухе, но по каким-то причинам не планируют покупать жилье. Поэтому с каждым годом количество дачных поселков будет расти",— отмечает Иванов. В настоящее время, по его словам, строится по два-три таких объекта в год, что вполне соответствует росту спроса на аренду загородных домов.

Арендные ставки обычно устанавливаются весной и в течение летнего сезона не меняются. И только зимой с уменьшением спроса арендная плата падает на 20%. Арендодатели могут также предоставлять скидку от 10% до 20%, если жилец внесет предоплату за полгода. Впрочем, на рынке аренды загородной недвижимости нет общепринятых стандартов: у каждой сделки своя специфика, и все нюансы улаживаются индивидуально. Существенным плюсом эксклюзивной аренды можно считать наличие грамотно оформленного специалистами договора, в котором учитываются все особенности сделки, зависящие от характеристики конкретного объекта. И конечно, клиент избавлен от любых эксцессов. Внесение залога происходит, как правило, одновременно с подписанием договора, а если переезд за город планируется на более позднее время, договор заключается с отсроченной датой заселения.

Мария Дмитриева