«Подмосковье и Новая Москва обречены в итоге стать малоэтажными»
— Каковы показатели рынка продаж таунхаусов в Московском регионе на сегодняшний день?
— В последнее время консалтинговые и риэлторские компании, например «Инком-Недвижимость», отмечают, что объемы продаж таунхаусов в Подмосковье упали. В принципе, мы как компания, которая занимается строительством этого формата жилья, согласны, что такая тенденция в целом по рынку, действительно, наблюдается. Но с одним «но»: на фоне кризиса есть застройщики, у которых продажи не падают в три раза, а растут. Это мы можем доказать на собственном примере — своими зарегистрированными договорами долевого участия (ДДУ), объемами продаж, новыми проектами и т. д. По информации аналитического отдела риелторской компании «Миэль» (исследование есть в распоряжении редакции. — Прим. ред.), каждый второй таунхаус в Московском регионе продается компанией «KASKAD Недвижимость».
— Какова доля продаж таунхаусов в общем рынке жилья в Московском регионе?
— Пока небольшая. Сделок с таунхаусами в Подмосковье сегодня всего лишь 2–5% от всего рынка продаж нового жилья в регионе. Но именно из этих цифр сейчас [для рынка таунхаусов] складывается перспектива вырасти до 30–50%.
— Почему?
— Подмосковье и Новая Москва обречены в итоге стать малоэтажными.
Во-первых, таунхаусы — классический формат окраин мегаполисов. Во всем мире не строят то, что строят у нас за МКАД: от Северного Бутова до Чехова стоят одни жилые высотки. В пригороде Лондона, например, около 70% жилья — таунхаусы.
Во-вторых, до сих пор таунхаусы были «игрушкой», жильем не для всех. Девелоперы строили их по остаточному принципу, не изучая аудиторию и спрос. Для кого нужны таунхаусы? Какая квартирография должна быть? Размер участка? В каком бюджете их позиционировать? Девелоперы не задавали эти вопросы, а строили таунхаусы на «лишней» земле.
К тому же люди и хотели бы купить таунхаус и жить в нем, но доступного качественного предложения рынок сделать не может, особенно вблизи города. Такая ситуация сложилась из-за сильного лобби высотного многоквартирного строительства. Застройщики и лендлорды до сих пор игнорируют малоэтажный формат, предпочитая строить жилые башни-«муравейники». Но по мере углубления кризиса спроса (особенно на квартиры-новостройки) таунхаусы, на наш взгляд, становятся более востребованными. Потому что для меня кризис — когда покупатель становится требовательным к комфорту, к окружению. И при прочих равных условиях, думаю, перспективы у таунхауса достаточно глобальные. Большие. Огромные!
— Объясните, что вы имеете в виду, когда говорите про лобби высотного многоквартирного строительства.
— Вы знаете, что многие земли за МКАД, пригодные для жилого строительства, находятся в собственности у тех или иных компаний — так называемых лендлордов. В кризис 2008 года эти лендлорды придумали продавать землю в «мелкую нарезку» под дачи. Но такой вид бизнеса имеет невысокую капитализацию, он растянут во времени. Поэтому лендлорды стали на своих землях строить жилые микрорайоны — сами или с привлечением девелоперских компаний. Первые подобные проекты показали высокую капитализацию и успешность по тем временам — люди покупали любые квартиры, растущий рынок им все прощал. Увидев высокую прибыль таких строек, остальные лендлорды сами «ушли» в девелопмент, и сегодня на стадии согласования находятся десятки миллионов квадратных метров высотного жилья вокруг Москвы.
Типичный диалог с собственниками земли еще несколько лет назад происходил так. Я обращался к лендлордам с предложением: «Давайте построим на вашей земле поселок таунхасов». Мне отвечали: «Малоэтажное строительство нам неинтересно, на нашей земле мы можем построить 25-этажную башню или целый высотный микрорайон и заработать больше». То есть они мыслили категориями 10–15 тыс. кв. м жилья на 1 га, и предложение построить на таком участке 3,5 тыс. кв. м для них было невыгодным.
Но сегодня рынок классических новостроек уже начинает сталкиваться с некими сложностями, с определенным спадом спроса — он сместился в Москву или в очень качественные проекты, которых за МКАД немного. И в дальнейшем этот спад станет более заметным. Причем произойдет это довольно скоро, уже в районе 2017 года. Мы видим, что многие объекты, которые сейчас находятся на стадии согласований и выйдут на рынок в ближайшие год-полтора, окажутся невостребованными. Это серьезная ловушка для бизнеса и региона в целом.
— Как сегодня лендлорды относятся к строительству малоэтажного жилья? Пересматривают проекты с высотного на малоэтажное?
— Понимаете, если девелопер уже приступил к согласованию проекта планировки, то заднюю скорость включать сложно. Ведь все эти проекты высотного строительства за МКАД начинались три-пять лет назад, в них уже инвестированы очень большие средства. Девелоперы традиционного массового жилья за МКАД обречены либо на длительную заморозку своих проектов, либо на серьезный ценовой демпинг. И то и другое обрекает их, к сожалению, на финансовые потери.
А вот лендлорды со свободными от обязательств активами сейчас стали смотреть на проекты малоэтажного строительства с большим интересом, и это очень заметно.
— Кстати, какой участок может быть интересен под строительство поселка таунхаусов?
— Не больше 50 га.
— Вернемся к главной теме. То есть вы говорите, что рыночные механизмы могут сделать Подмосковье и Новую Москву малоэтажными?
— Как раз это в настоящее время и происходит, и мы обсуждаем именно этот процесс. Мне кажется, что сейчас маятник качнулся в сторону малоэтажного жилья. Поскольку такой формат в принципе мало представлен, но более востребован, так как у него больше функционала и больше приватности. За городом люди захотят купить именно приватное жилье.
Почему они раньше этого не делали? Потому что раньше убегали от московских цен в Коммунарку, Апрелевку или Московский. Сейчас же, мне кажется, люди предпочитают новый образ жизни столичному.
— Как конкретно низкий спрос на квартиры в новостройках за МКАД отразится на рынке таунхаусов?
— В ближайшее время большого выбора таунхаусов, к сожалению для массового покупателя, не появится. Из сегодняшнего предложения спрос будет сосредоточен в тех проектах, которые отвечают кризисным требованиям покупателя, поскольку он будет стремиться получить больше комфорта за меньшие деньги. Ведь кризис и отличается тем, что человек говорит: «Подождите, я подумаю».
— То есть роста цен на таунхасы не будет?
— Таунхаусы, конечно, недооценены. Таунхаус не может стоить как двухкомнатная «панелька» в Подмосковье или однокомнатная в Москве. Он должен стоить в два раза дороже, а сейчас цены практически одинаковые. Думаю, что рост возможен в среднесрочной перспективе.
— А с точки зрения бизнеса — сколько можно заработать на таунхаусах?
— Таунхаусы — слишком профессиональный бизнес, поэтому маржинальность у них невысокая, но зато стабильная. Но заработать можно. Рынок вообще становится профессиональным, и когда это происходит, маржинальность в бизнесе всегда падает.
— В начале интервью вы сказали, что «KASKAD Недвижимость» занимает лидирующие позиции на своем рынке. Как удалось добиться такой высокой доли? За счет высокой стадии готовности объектов? Низкой цены? Предложения специальных ипотечных продуктов?
— Это все имеет место, но самое главное — мы предложили покупателям именно то, что они хотели видеть. По сути, мы «продали» им новый образ жизни — качественный и комфортный. Не просто таунхаус площадью 100 с лишним квадратных метров, а жилье с прогулочной зоной, парком, окружением. Каждый новый поселок мы строим с учетом ошибок предыдущих проектов. Например, в первых наших поселках мы делали приватные зоны (бэк-ярды) без прохода — забор в забор. А потом оказалось, что людям на эти участки приходится завозить чернозем через квартиру. Это неудобно. В итоге мы специально стали оставлять полтора метра прохода между участками. То же самое по ширине таунхауса. Она может быть 7 м, а может 4 м. Где золотая середина? Оказалась на уровне 5,5 м. То есть ко всему требуется интеллектуальный подход. Тяп-ляп здесь не пройдет.
— В таком случае нарисуйте идеальный таунхаус.
— Вообще-то, тонкостей [в строительстве таунхаусов] очень много. Начиная с материалов строительства — практически премиального уровня даже для проектов экономкласса. Конструкция самого дома должна быть глубоко продумана, ведь даже из-за угла наклона крыши весь проект может стать убыточным и невостребованным. Думать нужно и над внутренней квартирографией — чтобы 110 кв. м выглядели как 160–170 кв. м, и это очень важно. До сегодняшнего времени застройщики мало задумывались над этим. Мы же специально провели исследование и выяснили, что люди хотят иметь жилье в среднем около 150 кв. м, но могут купить только 100 кв. м. Поэтому, начиная проект, мы около полугода работаем только над квартирографией, внутренним пространством, и только потом приступаем к проектированию фасадов и всего остального.
— Обязательно два уровня в таунхаусе?
— Идеально — два уровня и мансардный этаж. Третий этаж как бы подарок.
— А размеры участка, бэк-ярда?
— Очень большой не нужен. От 60 до 100 кв. м.
— Гараж необходим?
— Нет, большинство людей, которые покупают таунхаусы со встроенными гаражами, переделывают их под дополнительную жилую площадь.