Время переезжать: что нужно знать для успешной продажи квартиры
Продать квартиру в 2016 году — непростая задача. Рынок «играет» на стороне покупателя, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах: цены снижаются, а покупатели становятся все более разборчивыми. «Резких изменений в ситуации никто не ожидает, потому покупатель не спешит: смотрит варианты, торгуется, ждет появления в продаже объектов, которые на 100% отвечали бы всем его ожиданиям — вплоть до вида из окна», — рассказал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Если до кризиса 2014–2015 годов средний срок совершения сделки в Московском регионе составлял четыре недели, то теперь процесс выбора затягивается на несколько месяцев, добавил Шлома. «Собственники, не идущие на уступки, сталкиваются с простоем квартир, — подтвердила руководитель департамента городской недвижимости агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Увеличение сроков экспозиции в 2015 и 2016 годах связано с большим предложением квартир на рынке и высокой конкуренцией среди собственников».
Редакция «РБК-Недвижимости» рекомендует семь простых шагов, которые помогут подготовить квартиру к оперативной продаже и не сильно потерять в деньгах. Разумеется, выполнение всех этих инструкций не гарантирует продажу квартиры — но способно повысить привлекательность объекта в глазах покупателя и, возможно, ускорить проведение сделки.
Шаг № 1: собрать правоустанавливающие документы
Первый шаг — отыскать правоустанавливающие документы на жилье. Это может показаться очевидным, однако отсутствие таких документов существенно осложнит задачу. «К правоустанавливающим документам, как правило, относятся договор купли-продажи, мены, дарения, судебные решения о признании за владельцем квартиры права собственности, акты ввода объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти, свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; справки о полной выплате пая в кооперативе», — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.
Если нужные бумаги потерялись, их придется восстанавливать — об этом лучше позаботиться до того, как выставлять квартиру на продажу. «Собственник вправе получить дубликат либо архивную копию правоустанавливающего документа, — сообщил управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько. — Если сделка была нотариально удостоверена, дубликат правоустанавливающего документа можно получить у нотариуса, удостоверившего такую сделку. Как правило, дубликат выдается в течение двух — пяти дней с момента обращения собственника. В случае если сделка была совершена в простой письменной форме, архивную копию документа можно получить в территориальном отделе Росреестра по месту нахождения недвижимости, в архиве органа местного самоуправления либо в Бюро технической инвентаризации (БТИ)».
Важное уточнение: упраздненное в июле свидетельство о праве собственности правоустанавливающим документом не считается и для совершения сделки больше не требуется.
Шаг № 2: оформить технический и кадастровый паспорт
Технические документы на квартиру являются документами, относящимися к товару — то есть к квартире, выставленной на продажу, а потому продавец обязан передать покупателю все сопроводительные бумаги вместе с самой недвижимостью, разъяснила Мария Понаморева. Эта обязанность прописана в пункте 2 статьи 456 Гражданского кодекса России, указала юрист. Таким образом, владельцу жилья придется заранее оформить все документы — даже притом, что технические паспорта с 2008 года потеряли юридическую силу и поэтому для государственной регистрации больше не нужны, утверждает Понаморева. В Московской области органы государственной регистрации часто требуют технический паспорт, признали в «НДВ-Недвижимости».
Кадастровый паспорт на объект недвижимости может заказать абсолютно любой человек, даже без доверенности от собственника, рассказал Василий Неделько. Тем не менее самостоятельное оформление этой бумаги позволит сократить время оформления сделки и сразу показать покупателю, что владелец готов предоставить полный пакет документов. Для большей уверенности продавец может сразу сделать много копий кадастровых паспортов, чтобы раздавать их всем потенциальным покупателям — это простое и недорогое решение покажет серьезность намерений. «Если сделка ипотечная, то потребуется кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом. Копии данных документов покупателю передавать неопасно», — заверила Светлана Бирина.
«Сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте, являются открытыми, и их передача опасности не представляет, а вот технический паспорт лучше предоставить только на ознакомление — без передачи копии, — предупредила юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Марианна Бердыган. — Срок действия таких паспортов законом не установлен, однако каждые пять лет необходимо проводить инвентаризацию, по результатам которой в технический и кадастровый паспорта должны вноситься изменения, если таковые имелись за прошедший пятилетний период. Рекомендуется обновить паспорта перед продажей квартиры. Это поможет собственнику убедиться в том, что его квартира стоит на кадастровом учете, а также позволит удостовериться, что нет расхождений между сведениями, содержащимися в БТИ и ЕГРП, — например, в указании адреса объекта или его площади».
Обращаться за кадастровым паспортом нужно в Росреестр. Адреса всех отделений с режимом работы указаны на официальном сайте Росреестра. Необходимое уточнение: в перечне работающих отделений попадаются и закрытые — в этом случае на сайте отмечена дата ликвидации указанного филиала. Для верности перед походом в Росреестр можно позвонить по одному из телефонов, указанных на сайте, и уточнить, работает ли выбранное отделение. При желании документ можно заказать в электронном виде через сайт «Госуслуги» — однако для этого придется проходить длительный процесс регистрации и авторизации на этом сайте. Если продажа квартиры — дело отдаленного будущего, процесс подготовки можно начать с регистрации на «Госуслугах»: в этом случае многие документы можно будет заказать не выходя из дома.
Шаг № 3: подготовить выписку из домовой книги
Выписка из домовой книги показывает, кто зарегистрирован в квартире на данный момент. Для совершения сделки это необязательная мера, тем не менее способная выгодно выделить предложение на фоне других лотов: так продавец может показать покупателю, что ему нечего скрывать. «Выписка из домовой книги повышает юридическую чистоту сделки, поскольку покупатель должен знать, кто прописан в квартире», — считает адвокат Люберецкой коллегии адвокатов Вера Ефремова. «Это необходимо в целях исключения возможных рисков оспаривания права собственности покупателя, а также признания сделки недействительной», — пояснил Василий Неделько.
Некоторые риелторы, представляющие покупателей, настаивают на предъявлении расширенной выписки из домовой книги. Между тем понятия «расширенной выписки из домовой книги» в законодательстве нет, указала Марианна Бердыган. «На практике расширенной выпиской называют документ, который содержит информацию обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных на данной жилой площади. Однако, заказав такую выписку, собственник жилого помещения может получить отказ на основании того, что запрашиваемые сведения являются персональными данными и не подлежат разглашению согласно Федеральному закону о персональных данных № 152 от 27 июля 2006 года, — рассказала юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость». — В такой ситуации можно рассчитывать только на получение информации о людях, вселенных на жилую площадь за период владения жилым помещением тем лицом, которое запрашивает такие сведения. Выписку из домовой книги, в том числе с расширенными данными, следует получать там, где ведутся и хранятся карточки регистрации и поквартирные карточки. Как правило, это организации, начисляющие плату за жилищно-коммунальные услуги: управляющие компании, товарищества собственников жилья или расчетные центры (РКЦ). Если возникнут затруднения с пониманием, где получить выписку, то за разъяснением можно обратиться в Федеральную миграционную службу в своем регионе».
Шаг № 4: найти квартиру, где можно оформить постоянную регистрацию
Квартиры без зарегистрированных жильцов продаются быстрее, сообщили «РБК-Недвижимости» в московских риелторских агентствах. «Отсутствие зарегистрированных жильцов избавляет от многих хлопот на сделке: не нужно обговаривать сроки выписки прежних жильцов, а покупателю спокойнее, если квартира физически свободна», — заметила Светлана Бирина.
Чтобы не нервировать покупателей, продавец может заранее снять с регистрации всех жильцов, которые проживают в квартире, выставленной на продажу, и зарегистрировать их в другом месте.
Шаг № 5: получить согласие от органов опеки
Один из самых важных и трудоемких шагов — согласие от органов опеки. Такой документ требуется в том случае, если одним из собственников продаваемой квартиры оказывается человек моложе 18 лет. «Разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Из практики такой срок может затянуться до одного месяца — в зависимости от сложности сделки», — рассказал Василий Неделько.
«Для ребенка необходимо приобрести жилое помещение либо долю в жилом помещении взамен продаваемого — причем его доля в праве собственности не должна уменьшиться, а условия проживания не должны ухудшиться, — объяснила логику органов опеки Марианна Бердыган. — Для получения соответствующего разрешения законным представителям несовершеннолетнего необходимо обратиться с заявлением в органы опеки и приложить необходимый комплект документов на продаваемое и покупаемое жилье. Как правило, такие сделки совершаются с одновременным приобретением альтернативной жилой площади». «Визит в опеку не ограничивается только составлением заявления, инспектор проведет с заявителями собеседование», — добавила Мария Понаморева.
Выданное разрешение является бессрочным и не накладывает ограничений на дату совершения сделки, объяснили юристы в ответ на запрос «РБК-Недвижимости». Что касается отказа, то такой вердикт необязательно заблокирует сделку купли-продажи. «Отказ должен быть мотивирован, — сообщили в адвокатском бюро А2. — [При несогласии] его можно оспорить в судебном порядке».
Шаг № 6: узаконить перепланировки
Самый сложный пункт, который требует отдельного детального разбора. Если вкратце, то государство накладывает множество ограничений на различные варианты перепланировок — чтобы получить официальное разрешение, придется потратить несколько месяцев. Но даже наличие времени не гарантирует легализацию сделанных перепланировок. «Есть перепланировки, которые невозможно или практически невозможно узаконить. Например, перенос «мокрой» зоны в другое место — это касается случаев, когда ванную или кухню делают на месте спальни, — рассказал Василий Неделько. — Также не получится узаконить удаление вентиляционной трубы с целью увеличения площади, присоединение балкона к основной площади (то есть снос части стены) и демонтаж капитальной стены».
Если владелец квартиры нарушил хотя бы одно из требований, то для того чтобы узаконить такую перепланировку, может потребоваться суд, а также месяцы, если не годы, на сбор всевозможных документов. «Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, основная проблема — найти покупателя на такое жилье, — заметила Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения, так же как и траты на восстановление объекта в первоначальный вид. Покупателям проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».
Так или иначе, если перепланировка уже сделана, а продавать квартиру надо, решением проблемы может стать восстановление прежних стен там, где они были изначально. «Несколько подобных случаев есть в нашей практике: продавцам квартиры, чтобы не терять в цене и во времени, было целесообразнее привести жилое помещение в первоначальное состояние — что они и делали», — сообщили в «Инком-Недвижимости».
Шаг № 7: подобрать нотариуса
С июня 2016 года все сделки с жильем, которое находится в долевой собственности нескольких человек, должны удостоверяться у нотариуса. Если раньше договор купли-продажи можно было заключить в простой письменной форме, то теперь такая возможность осталась только у тех, кто владеет недвижимостью единолично. Соответственно, значительной части продавцов придется обращаться в нотариальную контору: будет полезно заранее узнать адрес и часы работы наиболее удобного нотариуса, чтобы заключить сделку максимально быстро.
При нотариальном удостоверении сделки максимальный срок государственной регистрации составляет три рабочих дня, объяснил Сергей Шлома из «Инком-Недвижимости». «При составлении договора в простой письменной форме — десять рабочих дней с момента приема заявления и документов, — добавил Шлома. — Уже год как законом предусмотрена возможность проведения государственной регистрации в электронном виде. При нотариальном удостоверении сделки электронная регистрация занимает один день».
Таким образом, при заблаговременной подготовке квартиру можно будет продать всего за сутки — если, конечно, на руках у продавца уже будут все вышеперечисленные бумаги.