Список домов под снос: о чем говорит статистика

Эксперт по анализу данных Борис Овчинников опубликовал на своей странице в «Живом журнале» статистическое исследование списка домов под снос в Москве. Всего в списке 4546 домов. При обработке списка появилась возможность проанализировать, какие именно пятиэтажки вошли в список, а какие остались за его бортом.

«РБК-Недвижимость» публикует исследование в сокращенном варианте.

Краткое резюме: получается, что попадание или непопадание пятиэтажки в список под снос зависит от:

• типа дома (наибольшая вероятность попадания у типовой панельной или блочной пятиэтажки, наименьшая — у кирпичного дома по индивидуальному проекту);
• года постройки (чем старее дом, тем ниже вероятность попадания в список);
• состава малоэтажной застройки вокруг — в квартале и в районе (если вокруг дома подходящие кандидаты на реновацию, то увеличиваются риски даже для хорошей пятиэтажки, и наоборот — в районе с хорошими домами и панельная пятиэтажка с большой вероятностью не попадает в список);
• округа и района — в разных округах и районах, видимо, были разные стратегии и по степени агрессивности формирования списка, и по критериям включения или невключения дома.

Открытыми остаются вопросы, как на попадание в список влияет реальное техническое состояние дома (нет качественных данных для оценки), уровень протестов в районе (аналогично нет данных) и стоимость квадратного метра в пятиэтажках района (данные есть — но пока не было времени посчитать).

Еще есть странный эффект, что в список на реновацию чаще попадали дома с хорошей энергоэффективностью и реже — дома с плохой энергоэффективностью. Возможно, эту загадку смогут объяснить люди, которые лучше понимают, что влияет на этот показатель и как его считают чиновники.

Годы постройки

Основная масса домов, вошедших в список для голосования, — это дома 1959–1966 годов постройки (77% всех домов, в том числе 57% — в пятилетнем интервале от 1960 до 1964 года). Однако есть и более поздние дома (9%), и более ранние дома (12% до 1959 года постройки, в том числе 6% — до 1957-го).

Распределение домов в списке по году постройки

Распределение по году постройки малоэтажных домов (от двух до пяти этажей), вошедших и невошедших в список, наглядно показывает, что год постройки имеет значение: типичный дом, попавший в список, —1961 года постройки, а типичный дом, не попавший в список, на три года старше — 1958 года.

Количество 2-5-этажных домов по годам постройки

Доля домов, попавших в список для голосования, выше всего среди домов 1961–1969 годов — от 60% до 75% (рекорд у 1966 года). Для более старых домов доля попаданий в список резко сокращается — с 61% для 1961 года и 51% для 1960-го до 34% для 1959 года и 24% для 1958-го. Для домов постройки 1947–1958 годов вероятность попадания в список колеблется от 6% до 19% (амплитуда колебаний велика из-за небольшого количества малоэтажных домов, которые строились в указанные годы) — с постепенным понижением этой вероятности по мере роста возраста дома.

Доля 2-5-этажных домов, вошедших в список, по годам постройки

За пределами вышеприведенного графика остались периоды, на которые в сумме приходится 5% от всех домов, попавших в список для голосования. Если брать только дома высотой от двух до пяти этажей, то для домов дореволюционной постройки вероятность попадания в список 0,6%, для домов 1920-х годов — 2%, 1930-х годов — 16%, 1941–1948 годов — 11%. Для домов 1980-х годов вероятность попадания в список — 7%, но надо учитывать, что среди этих строений есть как позднесоветские дома из бывших пригородов, попавших в черту Москвы, так и дома, для которых на mos.ru указан явно ошибочный год постройки.

Типы и серии домов

Возвращаясь к основному периоду — 1950–1960 годов — надо признать, что активное включение в список для голосования более новых домов во многом обусловлено фактором типа и серии дома: в 1960-е годы меньше строили домов по индивидуальным проектам и больше строили панельные и блочные дома.

Почти половина домов в списке — это дома основных панельной и блочной серий I-515 и I-510 (в сумме 46% — и еще 5% приходится на редкие серии, в основном это панельные дома). В то же время в списке много кирпичных домов — 41% от всего списка, в том числе 12% — это дома по индивидуальным проектам до 1960 года постройки. Именно эти 12% выглядят первоочередными кандидатами на голосование собственников против реновации и на конфликты в процессе голосования и при подведении итогов.

Распределение домов в списке по типу/серии

Для сравнения — распределение по сериям для всех малоэтажных домов 1949–1969 годов. Как мы видим, здесь намного больше доля домов по индивидуальным проектам, особенно до 1960 года постройки.

1.Распределение всех 2-5-этажных домов 1949-1969 годов по типу/серии

Всего в список для голосования попали 80–83% домов серий I-515 (панельные) и I-510 (блочные), 53% домов серии I-511 (кирпичные) и только 28% несерийных домов (в основном это кирпичные) — все данные приведены по домам 1949–1969 годов. Невысокий процент включенных в список домов «других серий» (41%) объясняется тем, что многие из них уже попали в списки под снос по старой, «лужковской» программе — голосование по включению в программу реновации в таких домах не проводится.

Примечательно, что даже внутри одной серии или типа домов прослеживается обратная зависимость от года постройки — чем старше дом, тем меньше вероятность, что он будет включен в список для голосования. Так, для домов по индивидуальным проектам вероятность попадания в список составила 10% для домов 1949–1956 годов, 20–25% для 1957–1959 годов и уже более 40% (в среднем 48%) для домов 1960 года и позже. Еще более сильный (и более постепенный, без резких скачков) тренд наблюдается для кирпичных серийных домов (I-511) — из домов этой серии 1959–1961 годов в список попало менее 50%, а из домов этой же серии 1965–1967 годов — 70–80%.

Доля 2-5-этажных домов, включенных в список — по годам постройки и типу/серии

Даже для панельных и блочных домов прослеживается аналогичная тенденция — что видно, если «приблизить» фрагмент вышеприведенного графика.

Доля 2-5-этажных домов, включенных в список — по годам постройки и типу/серии

Можно предположить, что такая парадоксальная зависимость — чем новее дом, тем больше у него шансов попасть в список для голосования — определяется комбинацией нескольких факторов:

1. В ряде районов списки домов составлялись формально — исходя из года постройки («все пятиэтажки начиная с такого-то года»), а не исходя из типа дома или тем более его технического состояния.
2. Даже в пределах одной серии качество строительства в советское время могло снижаться.
3. Застройка типовыми сериями по мере их освоения могла сдвигаться из более престижных районов (в которых сейчас велика оппозиция «реновации» и которые полностью или большей частью исключены из программы) в менее престижные.

Благоустройство

Среди пятиэтажек, включенных в список для голосования, в 0,8% домов есть лифты. Наличие лифта снижает вероятность попадания в список примерно в 2,5 раза — например, для домов по индивидуальным проектам с 29% до 12%.

Парадоксальная ситуация с классом энергоэффективности — для большинства типов домов чем лучше энергоэффективность, тем выше вероятность включения дома в список для голосования. Например, среди домов по индивидуальным проектам (1949–1969 годы постройки) в список вошло 26% домов с классами C, D и E (в то числе 15% среди домов 1949–1959 годов) и 43% (44%) домов класса A (класс А — наивысшая энергоэффективность). Среди кирпичных домов серии I-511 доля попавших в список — 40% для класса E, 52% для класса D, 56% для класса С и 94% (! ) для классов A и B. Для блочных домов (I-510) вероятность попадания составляет 75% при классах D и E и 91% при более высоких классах. Только панельные дома (I-515) «ведут» себя логично — в список вошло 85% домов с классами D и E и только 47% немногочисленных «панелек» с лучшей энергоэффективностью

Для серийных домов значимым факторов является наличие детской площадки: если такая площадка есть, то вероятность попадания в список для кирпичных домов (I-511) сокращается с 60% до 45%, для блочных (I-510) — с 84% до 75%, для панельных (I-515) — c 86% до 80%. Для домов по индивидуальным проектам фактор наличия или отсутствия детской площадки незначим.

Аналогично (и даже сильнее) действует наличие спортплощадки: оно сокращает вероятность попадания в список для кирпичных домов (I-511) с 56% до 27%, для блочных (I-510) — с 82% до 56%, для панельных (I-515) — c 84% до 77% (а для домов по индивидуальным проектам наоборот увеличивает — с 28% до 33%).

Осторожно, но можно говорить о том, что на попадание или непопадание дома в список влияет наличие зелени: если зелени много или, точнее, если ЖКХ рапортует о большом количестве зелени, то вероятность попадания дома в список для голосования увеличивается. Особенно это заметно для «панелек» (I-515) — в список попало 79% домов с нулевым количеством «зеленых насаждений» и 91% домов более чем с сотней «насаждений». Для кирпичных домов (и серийных, и индивидуальных) характерен повышенный процент попадания в список у домов с 100–200 «насаждениями» — но кирпичные дома с самым большим количество официально зафиксированной зелени (более 200 «насаждений») в список попадали не чаще, чем дома совсем без зелени

Округа

Более 99% пятиэтажек, включенных в список для голосования, приходится на девять основных административных округов Москвы (при этом Зеленоградский АО является рекордсменом по доле пятиэтажек, включенных в список, — 95%, но их в округе всего 20, а Новомосковском и Троицком округах и пятиэтажек мало, и доля включенных в список мала — соответственно 5% и 0%). Среди основных округов наименьшая доля малоэтажных (3–5 этажей) домов 1949–1969 годов постройки, попавших в список для голосования, в Центральном АО (15%), а из нецентральных округов — Северный и Северо-Западный (соответственно 36% и 41%). В остальных же округах доля домов, попавших в список, колеблется от 50% до 63%, притом в этот диапазон уложились и СВАО, где рекордная доля нетиповых малоэтажных домов (75% — по индивидуальным проектом), и ЮВАО, где самая большая доля панельных домов (41% относятся к серии I-515).

Доля 3-5-этажных домов 1949-1969 годов, вошедших в список — по округам и типам

Политика формирования списка на окружном уровне становится понятнее, если анализировать данные в разбивке по типам домов. Дома по индивидуальным проектам относительно редко (только в 10–20% случаев) включали в список на голосование в Центральном округе и в престижных округах западной половины города (исключение — ЗАО), тогда как в восточной половине города в список попало от 32% до 43% домов по индивидуальном проектам, а в Северо-Восточном округе — и вовсе 57%.

На серийные кирпичные пятиэтажки «либеральное» отношение составителей списка распространилось только в Центральном и Юго-Западном округах (а также в Восточном округе — где такие дома включали в список лишь немногим чаще, чем дома по индивидуальным проектам), тогда как в Северо-Западном и Северном округах (округах с наибольшей долей типовых кирпичных домов в малоэтажном фонде) такие дома включали в список для голосования в половине случаев и чаще — что сопоставимо со среднемосковскими показателями.

Если детальнее посмотреть на кирпичные дома, то окажется, что для домов по индивидуальным проектам до 1960 года доля попаданий в список составляет в четырех округах (центр и западная половина города — за исключением ЗАО) вообще не более 8%, а еще в четырех округах — от 20% до 28%, и только в СВАО этот показатель существенно выше — 39%.

Более же новые нетиповые дома (1960 года и позже) во многих округах включались в список для голосования примерно с такой же вероятностью, как и построенные в эти же годы типовые кирпичные пятиэтажки серии I-511 (а в Юго-Западном округе нетиповые дома 1960-х годов включались даже чаще). Только в Западном, Северо-Западном и Северном округах доля нетиповых домов 1960-х годов, включенных в список, существенно ниже, чем доля включенных типовых кирпичных пятиэтажек.

Доля 3-5-этажных домов 1949-1969 годов, вошедших в список — кирпичные дома по округам

Что касается некирпичной застройки, то в большинстве округов при формировании списка не делалось дифференциации между панельными и блочными домами (сериями I-515 и I-510) — доля домов одного и другого типа, попавших в список, примерно одинаковы. Исключения, помимо Центрального округа (цифры по которому непоказательны, поскольку там вообще мало серийных домов), — это Западный округ, где к блочным «пятиэтажкам» относились чуть терпимее, чем к панельным, и Южный округ, где, наоборот, в список попали все блочные пятиэтажки и менее 90% панельных. Если рассматривать серии I-515 и I-510 в сумме, то во всех округах, кроме Центрального, подавляющее большинство из них попало в список — но величина этого большинства колеблется от 65–72% в Северо-Западном и Северном округах до 92% в Северо-Восточном, Юго-Восточном и Восточном.

Рейтинг районов

Ниже в таблице представлен рейтинг районов Москвы (без учета округов за МКАД) по доле домов, попавших в список для голосования. В пяти районах Москвы в список вошли все малоэтажные дома 1949–1969 годов, а в 16 районах — ни одного (в таблицу включены только районы, в которых расположено более чем по десять малоэтажных домов; Зеленоград и Новая Москва не включены).

Дополнительно в таблице показана разница между фактической долей домов в районе, попавших в список, и той долей, которую можно было бы ожидать исходя из структуры малоэтажного фонда района. Ожидаемая доля считалась исходя из распределения малоэтажных домов района по категориям (нетиповые 1949–1959 годов.; нетиповые 1960–1969 годов; I-511; I-510; I-515; без учета домов других серий и домой, по которым нет данных о серии) и исходя из средней по Москве доли домов соответствующей категории, попавших в список для голосования.

Сравнение фактической и ожидаемой доли показывает, что в районах с преобладанием типовой панельной или блочной застройки фактический показатель доли домов, вошедших в список, как правило оказывается выше ожидаемого — а в районах с преобладанием индивидуальных проектов, наоборот, ниже. Это говорит о том, что на вероятность попадания дома в список влияет не только характеристика самого дома, но и общий состав малоэтажной застройки в районе: у панельного дома больше шансов не попасть в список, если большинство других пятиэтажек в районе — это нетиповые дома, и наоборот — нетиповый кирпичный дом с большей вероятностью окажется в списке, если в его районе преобладают серийные панельные и блочные пятиэтажки.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции