Москва, Лондон, Берлин: примеры борьбы за жилое пространство

Рост населения и ограничения властей вносят свои коррективы в жилищную политику. Пока в Москве реализуется крупнейшая в мире программа по реновации пятиэтажек, на базе бывших фабричных пространств в центре столицы продолжается строительство шикарных апартаментов. О последних трендах, противоречивых подходах и уникальных решениях на рынках жилья Москвы, Лондона и Берлина рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Дефицит жилого пространства в мегаполисах сегодня оказывается палкой о двух концах: с одной стороны, это повод для создания новых госпроектов, а с другой — неплохой стимул для генерации идей, готовых разнообразить локальный рынок жилья.

Москва

Российский рынок жилья, и уж тем более московский, никогда не оглядывался на европейских соседей, предпочитая идти своим поистине противоречивым путем. Приоритеты расставляются таким образом, что реновация экономсектора и замена пятиэтажек массивными новостройками в пределах одного города соседствует с активным строительством жилья класса люкс.

В российской столице стартует самая масштабная программа по борьбе с хрущевками, согласно которой под снос могут попасть около 8 тыс. объектов советского наследия. По мнению мэра Москвы Сергея Собянина, такая тактика обязана помочь обновлению московского жилого фонда. «Жители города получат новое, современное жилье взамен ветхого, которое через 10–20 лет просто станет аварийным, несмотря на наши усилия в его ремонте», — отметил мэр столицы в своем заявлении. По его словам, город избавится от пятиэтажных домов общей площадью 25 млн кв. м. Градоначальник уверен, что пятиэтажки совсем скоро превратятся в аварийное жилье, ремонтировать которое попросту невыгодно. При этом программа по реновации хрущевок обойдется городу как минимум в пару-тройку триллионов рублей.

В отличие от Москвы, европейские города, имеющие в арсенале остатки советского прошлого, успешно встраивают такие здания в современную действительность. Например, в немецком Ляйнефельде, вместо того чтобы сносить советские дома, построенные в 70-х, предпочитают их реставрировать, обновляя ключевые элементы (балконы и окна), а на нижних этажах разбивая импровизированные сады.

В США, где нет хрущевок, но существует огромное количество социального жилья, масштабирование происходит в обратном порядке. К примеру, в Чикаго высотки, наоборот, сменяются домами поменьше. Но московские власти лучшим вариантом по-прежнему считают программу великого переселения москвичей, как ее уже окрестили в прессе, мечтая об увеличении и без того слишком плотной застройки внутри мегаполиса. Согласно новому закону, принятому Мосгордумой 17 мая, жильцы хрущевок должны обеспечиваться равнозначными квартирами в тех же самых районах. Закон о допгарантиях уже подписал Собянин, однако документ вступит в полноправную силу лишь после принятия аналогичного федерального закона, который сейчас находится на рассмотрении парламента. Пока же дефицит земли в столице не вызывает оптимизма у москвичей, проживающих в хрущевках (их сегодня насчитывается более полутора миллионов человек): по их мнению, по-прежнему велик риск оказаться жильцами домов с не очень привлекательным видом и отсутствием необходимой инфраструктуры.

Тем временем застройка в Москве продолжается, но речь идет не столько о жилом фонде, служащем альтернативой хрущевкам, квартиры в котором достанутся москвичам бесплатно, сколько об элитном секторе, планирующем привлечь покупателей. На фоне программы реновации пятиэтажек в Москве наблюдается постепенно распространяющаяся «лофтомания». Пытаясь шагать в ногу с последними зарубежными тенденциями, российские застройщики предлагают покупателям новые жилые объекты в стиле лофт, созданные на базе бывших фабрик и заводов.

Так, кондитерская фабрика «Большевик» — одно из старейших предприятий России — превратилась в культурный центр, где расположились не только офисы, выставочные пространства и рестораны, но и жилые лофт-апартаменты. После того как производственные цеха переехали за 180 км от Москвы, фабричные территории были взяты в оборот — и, несмотря на то что жилой комплекс «Большевик» пока еще обнесен строительными лесами, сдача объекта намечена на четвертый квартал текущего года. Средняя цена предложения при площади около 100 кв. м превышает $640 тыс. (36 млн руб.).

Помимо «Большевика», на сайтах купли-продажи жилья можно встретить множество других лофтов, расположенных на территории бывших заводских пространств столицы: кожевенного завода «М. Демент и сын» (проект The Loft Club), впоследствии Московского завода технических изделий, здания бывшей текстильной мануфактуры — фабрики Петра Алексеева, красильной фабрики Мещерина и других индустриальных объектов. Средняя стоимость лофтов площадью 100 кв. м достигает 20 млн руб. Тем временем тот факт, что московская элитка заменит в портфелях инвестора уверенные 4%, полученные от сдачи в аренду зарубежного эконома, вызывает большие сомнения. Притом что разница в цене этих двух активов сомнений отнюдь не вызывает.

Лондон

Пока в Москве готовятся пустить в ход бульдозеры, в Лондоне пытаются увеличить темп застройки, чтобы решить проблему недостатка предложения на рынке жилья. Население британской столицы достигло нового пика, увеличившись за последние пять лет почти на 390 тыс. человек, и продолжает расти уверенными темпами. Однако строительный сектор не в состоянии догнать прирост населения.

Несмотря на то что количество жилых объектов, построенных в Лондоне в 2015 году, оказалось самым высоким за календарный год с 1978-го (число завершенных объектов достигло почти 24 390 единиц), оно по-прежнему намного ниже исторических пиков. Так, за последнее десятилетие каждый год в столице возводилось в среднем 20 тыс. домов, тогда как в 1930-х и 1970-х эта цифра ежегодно достигала 60 тыс. и 30 тыс. единиц соответственно.

Вместе с дефицитом предложения Лондон продолжает страдать от недостатка доступного жилья и в 2016 году. Мэр Лондона Садик Хан уже пообещал, что в городе появится как минимум 90 тыс. единиц недорогих жилых объектов. Правда, произойдет это не раньше чем к 2021 году.

Так же как и в Москве, в Лондоне имеются свои противоречия. При недостатке доступного для продажи жилья столица Великобритании оказалась чемпионом среди европейских стран по количеству простаивающих домов. Только за полугодовой период в столице Великобритании насчитывается почти 20 тыс. пустующих зданий, общая стоимость которых оценивается в чуть менее чем £9,5 млрд.

Речь в основном идет об объектах столичного прайм-сектора: большинство особняков-призраков расположены в дорогостоящих боро Кенсингтон и Челси, Мейфэйр и даже в более отдаленном районе от центра Кройдоне. Кстати, Кенсингтон и Челси — основной лондонский хот-спот для инвестиционных сделок c элитной недвижимостью — получил прозвище «боро-призрак», поскольку за последние несколько лет иностранные инвесторы приобретают объекты именно там, но предпочитают не сдавать их в аренду или продавать, а придерживать, ожидая серьезного ценового роста. В результате объекты стоимостью в несколько миллионов покрываются пылью и паутиной в течение многих лет.

Несмотря на повышение гербового сбора, ставка которого для объектов стоимостью свыше полутора миллионов фунтов сегодня достигает 12%, бороться с практикой buy-to-leave (букв. «покупать, чтобы оставить») пока не получается.

Во-первых, доступного для продажи элитного жилья, в отличие от экономсектора, становится все больше, что, безусловно, потенциально лишь множит особняки-призраки. Эту тенденцию укрепляет строительство комплексов класса люкс и отсутствие достаточного количества спроса на объекты элитного сектора, которые вынуждены простаивать в ожидании покупателей.

Во-вторых, для ликвидации дефицита жилья активно используются бывшие фабричные пространства и, как и в Москве, их нельзя назвать дешевыми. На территории недействующей электростанции Баттерси развернулся масштабный проект строительства более 4 тыс. домов стоимостью от £338 тыс. до £10 млн, 85% которых уже проданы, притом что завершение планируется не раньше чем через семь лет — в 2025 году. Инвесторы, приобретающие подобные объекты, скорее всего, не собираются их продавать или сдавать, следуя тенденции buy-to-leave, поскольку британский элитный сектор аренды, в отличие от эконома, не в состоянии предложить стабильную доходность.

И пока власти задумываются над новыми механизмами контроля рынка, другие его участники действуют более агрессивно. Например, сквоттеры превращают пустующую лондонскую собственность олигархов в приют для бездомных — вспомните хотя бы историю 15-миллионного дома россиянина Андрея Гончаренко, в котором нашли приют 25 бездомных, до этого обитавших на железнодорожном вокзале Виктория. Безусловно, это вряд ли поможет сократить количество особняков-призраков, но подобные акции способны привлечь внимание властей к проблеме, которая все еще не решена.

Берлин

В немецкой столице проблема дефицита жилья стоит не менее остро: местный Сенат пытается найти решения для стабилизации качелей спроса и предложения, и основными трендами на рынке недвижимости Берлина в 2017 году остаются увеличение разрешений на строительство и реновация жилых объектов. Объем полученных разрешений на строительство уже превысил 50 тыс. единиц, а в будущем их количество должно вырасти до 150 тыс., часть из которых построят внутри так называемого Берлинского кольца (Berliner Ringbahn) — железной дороги протяженностью 37,5 км, протянувшейся вдоль Берлинской сети S-Bahn вокруг центра города, где спрос на жилые дома сегодня высок.

Ежегодно в Берлин в поисках лучшей жизни переезжают около 40 тыс. человек. В прошлом году к этой цифре добавилось еще 54 тыс. беженцев, также ищущих крова над головой. Немецкий строительный сектор не успевает за ростом населения: ежегодно берлинским застройщикам необходимо возводить дополнительные 25 тыс. домов, однако в прошлом году эта цифра достигла лишь порядка 9 тыс.

В результате местное правительство активно принимает меры. Во-первых, меньше чем через десять лет они обещают увеличить количество недорогой недвижимости с 80 тыс. до 400 тыс. квартир. Во-вторых, пытаясь устранить дефицит предложения и в секторе аренды, запрещают арендодателям задирать ренту (арендная плата, прописанная в контракте с новым арендатором, не может превышать средний местный показатель более чем на 10%) и делать дорогостоящие перепланировки. В-третьих, регулируют рынок, блокируя конкурентов. Примером такого регулирования стал запрет сервиса Airbnb на территории Берлина, притом что, по данным самого Airbnb, на общий объем существующих на сайте предложений приходится всего 0,6% жилищного фонда города.

Пока дефицит жилья толкает берлинские власти на крайние меры, архитекторы ищут альтернативные пути в поиске свободной жилплощади. Идея простая, но эффективная — построить небольшие дома на крышах зданий — принадлежит архитекторам Андреасу Рауху и Симону Бекеру. Их проект, получивший название Cabin Spacey, представляет собой своеобразный домик Карлсона площадью 25 кв. м, первый прототип которого будет установлен на одной из берлинских крыш уже в этом году.

Несмотря на небольшие размеры, этот маленький дом, где продумана каждая мелочь, может с комфортом разместить двух человек. Встроенные шкафы позволяют жильцам хранить свои вещи вдали от посторонних глаз, а складной обеденный стол экономит место. Дом при трехметровой высоте от пола до потолка вмещает в себя верхний этаж, который служит спальней, и нижний этаж с ванной комнатой и гостиной, совмещенной с кухней. При стоимости дома в районе €100 тыс. создатели проекта оценивают его инвестиционную перспективу: такое жилье можно будет сдавать в аренду примерно за €600 в месяц, что немало даже для берлинского рынка, где за квартиру площадью 20 кв. м в центре города арендатор должен выложить не менее €450. На фоне скромного предложения подобные объекты определенно станут пользоваться спросом, ведь цена за потрясающий вид из панорамного окна для жителей Берлина окажется не так уж велика.

Дефицит предложения порой толкает власти мегаполисов на крайние меры, которые не всегда способны себя оправдать. Проблема отсутствия свободной земли, бюрократические проволочки в получении разрешений на строительство и попытки увеличить городской жилой фонд за счет замены одних объектов другими взвинчивают цены на жилье, но отнюдь не всегда обещают инвестору уверенный прирост капитала.

С другой стороны, такая ситуация становится дополнительным стимулом для появления проектов, способных стать доступной, а главное ликвидной альтернативой классическим объектам в секторе аренды. Учитывая, что количество квадратных метров на человека в крупных европейских городах сокращается, ровно как и желание обременять себя ипотечными кредитами, мода на мобильную недвижимость и объекты с приставкой «мини» в ближайшее время лишь набирает обороты.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции