Лето близко: 5 законных вопросов о дачах и их владельцах
Дачные споры существуют столько же, сколько сами дачи. Владельцы загородных домов и земельных участков часто не могут договориться с соседями по важным вопросам — от оплаты охранников до отношения к пчеловодам-любителям, которые превращают свою территорию в пасеку.
В преддверии лета «РБК-Недвижимость» задала юристам пять неочевидных вопросов о дачном хозяйстве. Знание законов и правоприменительной практики может помочь собственникам недвижимости лучше понять свои права и обязанности в отношении загородных участков.
1. Нужно ли получать разрешение на строительство или какие-либо другие документы, если я хочу построить баню на своем участке? А если это будет не баня, а летний душ?
— Нет. Согласно Градостроительному кодексу РФ, разрешение требуется на строительство тех объектов, которые обладают признаками капитальных зданий. К ним, в частности, относятся жилые дома, промышленные конструкции и инженерные комплексы. Гражданский кодекс также предусматривает случаи, когда такого разрешения не требуется. К ним относится возведение на земельном участке сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), а также строений вспомогательного использования. И баня, и летний душ — именно такой тип построек.
2. Я официально зарегистрирован в дачном домике, который находится в аварийном состоянии. Обязаны ли власти переселить меня в новое жилье?
— В теории — да. Многое зависит от статуса земель, однако если человек зарегистрирован, то, скорее всего, речь идет о признании дома пригодным для всесезонного проживания на земле под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). В этом случае может возникнуть удивительная ситуация, в которой закон вступает в противоречие с логикой. Такой эффект дает пункт 8 «Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 года.
Этот нормативный акт уравнивает жителей многоквартирных и частных домов в том случае, если органы местного самоуправления признали частный дом непригодным для проживания. Получается, что человек, который допустил разруху своего дома, может претендовать на то, чтобы государство предоставило ему жилое помещение по договору социального найма на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса России. Однако практика показывает, что шансы получить новое жилье только из-за того, что дача пришла в аварийное состояние, стремятся к нулю.
3. Что делать, если не хочешь платить за охрану, а кооператив заставляет? Существует ли законный способ избежать платежей, которые навязывают мне другие члены кооператива?
— Нет. Если услуги охраны действительно оказываются и есть соответствующий договор с охранным предприятием, а также имеется решение общего собрания членов кооператива, в котором определен размер платы для собственников домовладений, то, к сожалению, законного способа отказаться от оплаты нет. Как разъяснил Верховный Суд России, отсутствие договора о порядке пользования объектами инфраструктуры между собственником земельного участка и садоводческим объединением, равно как и неиспользование самого участка не освобождает собственника от внесения платы за содержание имущества общего пользования некоммерческого объединения.
Получается, даже если собственник участка не является членом СНТ, он освобождается только от членских взносов, тогда как платежи, связанные, например, с уборкой общей территории, ремонтом дорог, охраной и вывозом мусора должен платить по договору, заключенному с товариществом. В противном случае товарищество может запретить такому дачнику использовать общие для всех блага.
Есть несколько решений судов по аналогичным ситуациям, но в каждой конкретной существуют свои нюансы, от которых зависит исход спора с товариществом. Например, могут отсутствовать документы об оказании услуг охраны — то есть эти услуги оказываются частным лицом или группой лиц без заключения договора. В этом случае размер платы за оказываемые услуги никоим образом не закреплен и может быть даже не определен собранием членов кооператива. Или же услуги охраны фактически не оказываются собственнику участка: такое может быть, если территориально участок расположен в пределах СНТ, но владелец обустроил отдельный подъезд и не пользуется общим КПП. В приведенных случаях у собственника появляется возможность отказаться от уплаты обязательных взносов и не заключать с товариществом договор, а в случае возникновения конфликтной ситуации отстоять собственные интересы в суде. При наличии указанных обстоятельств суд с высокой степенью вероятности займет сторону собственника земельного участка.
4. Мой сосед по даче устроил на своем участке пасеку — и мне это не нравится. Существуют ли законные способы заставить его избавиться от пчеловодческого хозяйства?
— Все зависит от размеров участка и характеристик конкретной пасеки. Дело в том, что правовое регулирование пчеловодства на федеральном уровне отсутствует. Порядок содержания пчел и требования к организации пасек скудно регулируются нормативами Минсельхоза, а также на уровне субъектов России. Как правило, региональными нормативами градостроительного проектирования предъявляются следующие требования к размещению ульев:
«Ульи с пчелиными семьями размещаются на земельном участке на расстоянии не ближе 10 м от границы земельного участка и отделены от соседнего участка зданием, строением, сооружением, сплошным забором или густым кустарником высотой не менее 2 м. Пасеки должны быть огорожены плотными живыми изгородями из древесных и кустарниковых культур или сплошным забором высотой не менее 2 м. Пасеки (ульи) рекомендуется размещать на расстоянии, обеспечивающем безопасность населения и животных, но не менее 10 м от границ соседнего земельного участка; 50 м от жилых помещений; 250 м от учреждений здравоохранения, образования, детских учреждений, учреждений культуры, других общественных мест, дорог и скотопрогонов».
Если ульи находятся на надлежащем расстоянии, а также соблюдаются иные требования по ведению пчеловодства, то управу на пчеловода найти невозможно. Если же пасека на смежном участке не соответствует требованиям организации пчеловодства, а людям вокруг причиняется вред (укусы насекомых, аллергические реакции, подтвержденные медицинскими документами), то можно обратиться в суд с иском к соседу. Также можно потребовать от местной администрации, чтобы они обязали пчеловода вывезти ульи с пчелами с земельного участка.
5. Имеет ли дачник преимущественное право на приобретение соседнего земельного участка, если тот заброшен? Если да, то как это сделать?
— Нет, не имеет. Для того чтобы рассчитывать на заброшенный земельный участок, необходимо узнать, кому он принадлежит и на каком праве. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или в многофункциональный центр для получения выписки из ЕГРН, где будут указаны интересующие сведения. Эта информация является общедоступной, заказать выписку может любой.
Земельный участок может быть изъят у собственника, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, но не используется для этих целей в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий.
Также земельный участок можно изъять, если он используется с нарушением требований законодательства, в частности — не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде. При этом специальных норм, которые устанавливают преимущественное право на приобретение соседнего земельного участка, если тот заброшен, не существует. В соответствии со ст. 35 Конституции России никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.