Жилье и стройка в Тегеране: что происходит на рынке недвижимости Ирана
В 2016 году США частично сняли санкции с Ирана — годом ранее мировые державы подписали соглашение об ограничении его ядерной программы. Как сообщает The Wall Street Journal, с тех пор европейские компании заключили с Тегераном десятки контрактов: Peugeot и Renault будут выпускать в этой стране автомобили, Vodafone вместе с местным партнером построит телекоммуникационную инфраструктуру, нефтяная компания Royal Dutch Shell подписала соглашение о добыче энергоресурсов. Прямые инвестиции в Иран из-за рубежа выросли с $1,26 млрд в 2015 году до более чем $11 млрд в 2016-м.
Государство планирует привлечь инвесторов и на местный рынок недвижимости, в планах — застройка 2,7 тыс. районов в 495 городах с общей численностью населения 19 млн человек. Как отмечает иранское издание Financial Tribune со ссылкой на слова члена Высшего совета по ценным бумагам и валютным операциям Хоссейна Абдох-Тебризи, общая стоимость инфраструктурных проектов, которые могут быть интересны инвесторам, оценивается в $300 млрд.
Пузырь лопнул
За последние десять лет иранский рынок недвижимости успел пережить сначала период бурного роста, затем фазу рецессии. Теперь цены и продажи снова растут.
В 2007 году правительство Ирана запустило программу Mehr Housing: застройщики получали бесплатную землю в обмен на обязательство возвести дешевые квартиры для тех, кто приобретает жилье впервые. Правительство платило комиссию банкам, чтобы они давали кредиты застройщикам, прибыль которых достигала 300%, а покупатели получали ипотеку на 99 лет.
В течение следующих пяти лет было построено почти 2 млн единиц жилья, в 2011–2012 годах в стране заключалось по 14 тыс. сделок с недвижимостью в день. С 2011 по 2013 год, когда нефть стоила $100 за баррель, инвесторы активно вкладывали деньги в элитную недвижимость: за этот период было выдано 600 тыс. разрешений на строительство, а объем затрат в данном секторе составил $300 млрд.
Бурное строительство спровоцировало рост инфляции и избыток ликвидности. В 2010 году были ужесточены санкции, курс риала резко упал, а цены на недвижимость в валютном эквиваленте удвоились в следующие два года. Рынок недвижимости вступил в фазу рецессии, и частные инвесторы ушли. В 2014 году программа Mehr Housing была снята с баланса Центрального банка Ирана.
После того как пузырь на иранском рынке недвижимости лопнул, многие объекты оказались невостребованными, особенно в сегменте премиум-класса (объекты дороже 80 млн риалов, или $2,5 тыс. за 1 кв. м). По информации Financial Tribune, количество пустующих квартир в Иране выросло с 620 тыс. в 2006–2007 годах до 1,65 млн в 2011-м и около 2 млн в 2016–2017 годах: фактически в Иране пустует каждое десятое жилое здание. По данным Статистического центра Ирана, по состоянию на март 2017 года только в Тегеране насчитывается 490 тыс. пустующих квартир. По словам министра дорожного и городского строительства Аббаса Ахунди, общая стоимость незаселенных домов в Иране достигает $250 млрд.
Потенциал
В условиях, когда иранский рынок жилья премиум-класса перенасыщен, по-прежнему перспективны инвестиции в строительство и редевелопмент арендного жилья в среднем сегменте. На объекты стоимостью менее 3 млрд риалов (около $80 тыс.) приходится почти половина сделок в Тегеране.
По данным Центрального банка Ирана, за 11 месяцев до 18 февраля 2017 (конца фискального года) количество сделок в столице выросло на 6,5% по сравнению с тем же периодом годом раньше. Из них больше половины (54%) — квартиры, построенные в течение последних пяти лет. Средняя стоимость квадратного метра в Тегеране в этот период составила 43,6 млн риалов ($1,2 тыс.), что на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Ряд факторов стимулирует дальнейший рост цен. Ирану требуется 1,5 млн единиц жилья в год, в то время как рынок на данном этапе способен предоставить только 700 тыс. объектов. При этом объемы строительства сокращаются: по данным Центрального банка Ирана, число разрешений на строительство в среднем по стране в 2015–2016 годах снизилось на 13% по сравнению с 2014–2015 годами, в Тегеране — на 20%. Инвестиции частного сектора в строительство за тот же период также сократились на 13%.
Еще один перспективный рынок — гостиничный сектор. По прогнозам Всемирного совета по туризму и путешествиям (World Travel and Tourism Council), число туристов в Иране вырастет с 5 млн в 2016 году до 10 млн в год в 2027-м. По данным компании Clifford Chance, до 2026 года иранское правительство поддержит строительство 250–300 отелей.
Туристическая инфраструктура в Иране только развивается, а рынок качественных гостиничных услуг еще не насыщен, как в Европе и Северной Америке. На сайте, посвященном конференции Iran Hotel & Tourism Investment Conference, отмечается, что только 13 из 96 тегеранских отелей классифицированы как четырех- и пятизвездочные. В этих условиях доступ Ирана к Персидскому заливу и Каспию и курортная зона на острове Киш — хорошие возможности для инвесторов.
Помимо этого, остается потенциал у рынка торговой недвижимости. По информации сайта Retail Week, у страны с населением 80 млн человек в Иране недостаточно продовольственных сетей: у самых крупных компаний (Proma, Refah, Sharvand, Hyperstar) в совокупности всего около 700 точек продаж.
Торговые центры выгоднее открывать в крупнейших городах Ирана: в Тегеране (15 млн жителей), Мешхеде (3,3 млн) и Исфахане (2,2 млн). В совокупности на эти три города приходится четверть населения Ирана и половина потребительских расходов.
Риски
Иран активно развивается, но есть ряд рисков, которые необходимо учесть инвесторам: например, нестабильность местной экономики.
Эта страна — вторая по величине экономика после Саудовской Аравии на Ближнем Востоке и в Северной Африке. Однако благополучие Ирана напрямую зависит от цен на энергоносители: по данным Всемирного банка, в первой половине 2016 года ВВП Ирана вырос на 7,4%, при этом ВВП, не связанный с нефтедобычей, — только на 0,9%.
Чтобы снизить зависимость от нефти и газа, правительство планирует провести реформы государственных предприятий, финансового и банковского секторов, а также перераспределить доходы от нефти — по плану на 2016–2021 годы рост экономики должен составить 8%.
Действия правительства, предпринятые в последние годы, начали приносить результаты: в частности, благодаря отмене санкций инфляция снизилась с 40% в 2013 году до 12,6% в 2017-м. По прогнозам информационного центра Trading Economics, к 2020 году она снизится до 5,9%. Тем не менее показатель остается высоким, особенно на фоне стран еврозоны, где динамика индекса потребительских цен колеблется в пределах 0–2% в год.
В Иране по-прежнему много безработных: к середине 2016 года уровень безработицы достиг 12,7% (3,3 млн человек) — хотя, по прогнозам Trading Economics, к 2020 году снизится до 10,8%.
Еще один риск — нестабильная валюта. По информации Russia Today, за десять лет к концу 2016 года риал по отношению к доллару упал с 9,2 тыс. до 41,6 тыс., потеряв в стоимости почти 450%. Иранская валюта сильно обесценилась в 2012 году, когда США запретили мировым банкам заключать сделки с Ираном, а ЕС наложил эмбарго на иранскую нефть.
***
В целом Иран предлагает интересные возможности для заработка на строительстве доступного арендного жилья, торговых центров и объектов туристической инфраструктуры. Однако инвесторам следует учесть риски, связанные с зависимостью местной экономики от нефтедобычи.
