Метро-2020: как повлияет открытие новых станций на рынок жилья Москвы
Власти Москвы заявили к открытию в 2018 году рекордного числа новых станций метро — планируется ввести 25 станций подземки. Всего до 2021 года протяженность столичного метрополитена, по планам мэрии, вырастет в два раза. В течение четырех ближайших лет в столице будут построены 137 км линий метро и 60 новых станций.
О том, как развитие метро повлияет на рынок жилья — аренды и покупки квартир, — «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы.
В таблице, составленной «РБК-Недвижимостью» по данным онлайн-сервиса объявлений ЦИАН, указана стоимость аренды однокомнатных квартир, средняя цена 1 кв. м на первичном и вторичном рынках Москвы в пешеходной доступности (около 1,5 км) от станций метро, которые планируется открыть до 2021 года. В таблице не рассматривались станции подземки, ввод которых был перенесен с 2017 на текущий год (12 станций). На станциях, где не указаны цены, отсутствуют новостройки в продаже либо станция строится далеко от существующей жилой застройки.
Три эффекта метро на метры
Открытие метро по-разному влияет на стоимость жилья. Например, цены на новостройки практически не растут из-за открытия новых станций поблизости. «Если станция метро рядом со строящимся комплексом будет открыта в течение полутора лет, то можно не сомневаться, что застройщики уже заложили этот фактор в стоимость квадратного метра», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.
На вторичном рынке ситуация иная — рост цен на квартиры может быть зафиксирован как на стадии анонсирования строительства нового метро, так и в период его открытия. Рост цен на вторичном рынке при этом может достигать 5–10%, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторского агентства «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Значительное влияние открытие новых станций оказывает на стоимость аренды жилья. В этом сегменте (в зависимости от востребованности района и удаленности от метро) цены могут вырасти, по оценкам риелторов, на 10–25%.
Рост цен потерял масштаб
Из-за текущих масштабов строительства метро в Москве открытие новых станций по всему городу снизило влияние на рост стоимости жилья. Это связано с тем, что новые станции в 2014–2017 годах открылись в условиях падающего рынка, усиления конкуренции и перераспределения спроса между вторичным рынком и новостройками, пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Хотя несколько лет назад, когда метро строили меньше, взлет цен на жилье мог доходить до 25%. «Такую картину мы видели в 2009 году в Митино, где стоимость квартир на вторичном рынке с открытием метро выросла примерно на 20–25%, а также в 2013 году в Жулебино — там стоимость квартир на вторичном рынке поднялась на 20%. На рынке первичного жилья показателен пример со станцией метро «Новокосино», строительство которой привело к тому, что цены в новых проектах города Реутова выросли на 20%», — вспоминает эксперт.
Почему цены растут неравномерно
На рост цен в связи с открытием метро влияют и такие факторы, как удаленность от центра и наличие других станций поблизости.
Максимальный рост цен на жилье обычно наблюдается в районах, где транспортная доступность улучшается значительно. «Открытие станции метро в районе, расположенном у МКАД, куда жители раньше добирались по 20 минут на общественном транспорте, приведет к большему проценту увеличения [цен на жилье], чем в районе, расположенном ближе к центру, где уже до этого были действующие станции», — объяснят Дарусенков.
Например, жилье вблизи станций «Некрасовка» и «Селигерская» может подорожать на 10–15%, прогнозирует Вражнова. «В 2017 году рост средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке отмечался в двух районах — Ховрино и Раменки, где открылись одноименные станции. По сравнению с концом 2016 года средняя стоимость 1 кв. м в Ховрино выросла на 4%, а в районе Раменки — на 3,9%», — говорит Дарусенков.
Подобного роста не стоит ждать жителям района, где строится станция «ЦСКА», так как поблизости расположено еще три станции — «Полежаевская», «Сокол» и «Аэропорт», говорит Вражнова. Более того, в некоторых районах Москвы, где заявлено открытие метро, средняя стоимость жилья может и вовсе снижаться: в районе расположения будущей станции «Очаково», по данным «Азбуки жилья», за два года цена 1 кв. м снизилась в среднем на 2,7%.
Открытие станции подземки — временный фактор, который влияет на стоимость жилья. Станция «Тропарево», которая была построена в 2014 году, резко повысила привлекательность района Тропарево-Никулино. Рост средних цен на вторичное жилье в 2016 году составил 4,5%. Однако по итогам 2017-го стоимость жилья здесь снизилась на 9%, говорит эксперт из «Азбуки жилья».
«Таким образом, из-за общих тенденций на рынке жилья новости о планировании новых станций метро в настоящий момент, скорее, позволяют сохранить стоимость на текущем уровне или уменьшить темпы ее снижения. А реальное увеличение цены наблюдается в течение относительно короткого промежутка времени, привязанного к вводу станции в эксплуатацию», — резюмирует Ярослав Дарусенков.
