Новые ниши для инвесторов: в какую недвижимость вкладывают частники

Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС

На рынок столичной жилой недвижимости после трехлетнего перерыва возвращаются частные инвесторы. В кризисный период, когда цены на жилье постоянно падали, инвесторы переключились и на коммерческую недвижимость. Обычно частники пользуются традиционными инструментами для получения дохода: приобретение квартиры или небольших коммерческих помещений для сдачи в аренду, покупка новостройки для последующей перепродажи, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты.

Однако на рынке недвижимости образовались потенциальные ниши для частных инвесторов, которые можно начать реализовать в периоды спада рынка и которые могут принести большую доходность, чем консервативные инвестиции, считает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. Рассказываем, какие есть ниши для частных инвесторов в столичную жилую и коммерческую недвижимость.

Сегодня в Москве хороший потенциал у рынка арендных сервисных апартаментов, особенно если они расположены рядом с метро, недалеко от центра, отмечает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. Суть инвестиции проста: приобретается апартамент в комплексе с гостиничным обслуживанием, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По сути, речь идет об арендном бизнесе, где управляющие функции делегируются третьей стороне и инвестор получает только прибыль.

«Малогабаритные квартиры с хорошей концепцией, отделкой и развитой рядом инфраструктурой можно сдавать в аренду по достаточно высоким ставкам, примерно на 20–30% выше стандартных квартир на рынке. Потом эти квартиры с такой доходностью продавать либо просто получать доход, который в принципе сопоставим с офисными объектами», — говорит Мария Литинецкая.

Еще одна модель инвестиций, которую нельзя назвать новой, но она становится сегодня актуальной из-за высокой конкуренции среди самих инвесторов, — разделение большой квартиры на отдельные студии с их последующей продажей, говорит Литинецкая. «Логика проста: инвестор приобретает трехкомнатную квартиру в новостройке по 140 тыс. руб. за 1 кв. м, а затем делит ее на две студии и продает их по 180–190 тыс. руб. за 1 кв. м. Такая стратегия помогает продать крупный объект, если он долго не находит покупателей», — поясняет Литинецкая.

Достаточно высоким может оказаться доход от краткосрочной аренды квартир. В этом сегменте всегда существует устойчивый спрос, а стоимость краткосрочной аренды значительно выше, чем долгосрочной, отмечает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. Однако для собственника посуточная аренда — это постоянная работа, требующая физических и финансовых затрат, а также риски порчи имущества и вероятность простоя квартиры, предупреждает эксперт.

Если рассмотреть офисный сегмент, то спрос на помещения сейчас в столице неплохой, за счет снижения вакансий стали расти ставки аренды, отмечает Колокольников. Поэтому проекты, которые можно реализовать в пределах ТТК, по его мнению, имеют большой потенциал и серьезный успех, поскольку ставки аренды в более удачных локациях за последний год выросли примерно на 10–15%.

Рынок гибких офисных площадей в Москве, которые обычно называют коворкингами, сейчас находится в стадии формирования и активного роста, считает директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева. Поэтому, по ее словам, данная ниша сегодня востребована как среди потребителей, так и инвесторов. По данным CBRE, на октябрь 2018 года общий объем предложения гибких офисных площадей в столице достиг 122 тыс. кв. м — более 100 гибких офисных пространств, которыми управляют 63 оператора — как частных, так и крупных международных инвесторов, таких как WeWork и Regus.

Инвестиции в маленькие офисы, по мнению Колокольникова, достаточно интересная концепция. По его словам, это создание некоего микробизнес-центра с выделением отдельных блоков. Офисное помещение можно разделить на несколько небольших и продавать в собственность отдельные блоки либо сдавать в аренду и предоставлять отдельные услуги, переговорные, секретаря, IT-сервисы по аналогии с концепцией Regus, поясняет эксперт. По его оценке, в этом случае можно получать дополнительный доход 20–30% от традиционных ставок аренды на офисные помещения в столице, а может даже и выше.

Объекты у новых станций метро, МЦК, транспортно-пересадочных узлов создают ранее отсутствовавшие возможности для инвестирования за счет создания пешеходного трафика, отмечает директор отдела исследований CBRE Анна Шепелева. По ее словам, в одном из крупных ТЦ после открытия станции МЦК посещаемость увеличилась на 60%, что напрямую влияет на операционные показатели.

Объекты недвижимости, расположенные в непосредственной близости от станций метро (в радиусе 50–100 м), сдаются по ставкам выше в два раза и более, чем аналогичные, но удаленные от метро, отмечает Колокольников. «Здесь можно хорошо заработать, хотя, как правило, ожидание от открытия станции метро уже закладывается в стоимость. Сам арендный доход будет высоким только с момента открытия станции. То есть любое улучшение транспортной доступности — всегда повышение трафика, что положительно сказывается не только на торговой недвижимости, но и на офисной. К примеру, ставки в офисных и торговых центрах, расположенных в непосредственной близости от станции метро, могут вырасти на 10–20%. И только за счет появления метро», — говорит Колокольников.

Еще одна из возможностей или перспектив для инвестиций — реновация рынков и создание гастромаркетов, считает Колокольников. Но они требуют более серьезных вложений, поясняет эксперт. По данным RRG, в Москве сегодня уже порядка 30 гастромаркетов и несколько десятков рынков, которые либо уже реновированы, либо находятся в стадии реновации.

«Новые форматы общепита пользуются хорошим спросом. Это сейчас модно, популярно. Поэтому удачные концепции имеют на данный момент сверхдоходы. И если найти правильную локацию, взять помещение в аренду или купить его, привлечь оператора или самим создать эту концепцию, можно получить существенную премию к рынку от ведения бизнеса или сдачи в аренду. При удачных локациях это может быть 20–30% и выше, нежели стандартная аренда в данных помещениях под другой формат», — поясняет Колокольников.

Оценить риски

Председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова:

— Если мы говорим о небольших капиталах, то для того чтобы понять, насколько тот или иной способ выгоден с точки зрения инвестиций, стоит рассматривать не только потенциальный доход, но и размер первоначальных вложений, а также насколько долгими будут те или иные инвестиции и какие придется понести расходы, прежде чем что-то начнет приносить доход.

В первую очередь это касается инвестиций в коммерческую недвижимость. Традиционно прибыльными считаются помещения для стрит-ретейла с хорошим пешеходным трафиком. Однако вложения в такие помещения окажутся немалыми, а поиск арендаторов — дело непростое. Сдать подобный объект сетевому арендатору, который обеспечил бы непрерывный поток дивидендов на долгие годы, сложно, а сдача помещения в аренду маленьким компаниям или частным предпринимателям — всегда элемент риска.

Покупка любых офисных помещений требует четкого бизнес-плана и понимания, кому они нужны, как долго будут востребованы, не зависнут ли впоследствии мертвым грузом на шее собственника. В целом, чтобы вложения в коммерческую недвижимость приносили доход, нужен профессиональный управляющий, которого инвестор с небольшим капиталом не всегда может себе позволить. Поэтому, чтобы ответить на вопрос, сколько можно заработать на вложениях в ту или иную коммерческую недвижимость, нужно видеть бизнес-план и иметь полное представление об объекте.