Куда жаловаться на управляющую компанию

Фото: elinaxx1v / Shutterstock / FOTODOM

Вопрос надлежащего обслуживания многоквартирных домов в России остается актуальным для многих собственников. Управляющие компании (УК) играют ключевую роль в поддержании порядка в доме и на его территории, а также в обеспечении бесперебойного предоставления коммунальных услуг. Однако на практике нередко возникают ситуации, когда УК не выполняет свои обязанности должным образом.

Вместе с юристами рассказываем, какие действия можно предпринять, если ваша УК работает неудовлетворительно, и куда можно пожаловаться на ее действия или бездействие.

Когда можно жаловаться на управляющую компанию

Согласно Жилищному кодексу РФ, в обязанности УК входит текущий ремонт и обслуживание общего имущества дома, к которому относятся не только лестницы и лифты, но и чердаки, подвалы, крыши, фасады и коммуникации, рассказал адвокат коллегии адвокатов «Чернокальцевы и партнеры» Дмитрий Чернокальцев. Кроме того, по его словам, УК обязана обеспечивать бесперебойную поставку коммунальных ресурсов, проводить уборку мест общего пользования (МОП) и следить за состоянием инженерных систем, включая электропроводку, систему отопления и водоснабжения.

Подать жалобу на управленцев в случае невыполнения ими обязанностей, указанных в договоре, можно. Однако единых регламентированных условий этого нет, отметил старший юрист адвокатского бюро Москвы «Пропозитум» Павел Григорьев. По его словам, обычно в договорах указано, что управленцы должны:

• обеспечивать безопасные условия для проживания;
• полностью содержать общее имущество;
• обслуживать все коммуникации дома;
• следить за надлежащим качеством коммунальных услуг;
• рассчитывать стоимость жилищно-коммунальных услуг.

«Договоры с собственниками в каждом отдельном случае индивидуальны; к примеру, управляющая компания может установить систему видеонаблюдения. В целом добавить тот или иной пункт в договор могут сами собственники. При этом, если УК не исполняет свои обязанности или делает это некачественно, жильцы имеют полное право на действия в защиту своих интересов. Подать жалобу можно, если в доме часто ломается лифт, не работает свет, есть нарушения с поставками коммунальных услуг», — отметила юрист, эксперт по перепланировкам и реконструкциям Вероника Романова.

Ответственность УК

Фото: BestPhotoPlus / Shutterstock / FOTODOM

За нарушение правил управления многоквартирным домом УК может быть привлечена к административной ответственности, отметил Павел Григорьев из «Пропозитума». По его словам, штрафы для УК зависят от типа нарушения и могут составлять суммы от 5 тыс. до 400 тыс. руб.

«Кроме того, руководство УК может быть привлечено к уголовной ответственности, если нарушения влекут за собой серьезные последствия для жизни или здоровья жильцов. В случае регулярных нарушений договор с УК может быть расторгнут по решению жильцов на общем собрании, что позволит выбрать другую компанию или перейти к другой форме управления домом, например к созданию ТСЖ», — говорит Дмитрий Чернокальцев.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Возможно, достаточно будет достучаться до главы организации, сотрудники которой не справляются со своими обязанностями. Некоторые предпочитают сразу идти в госорганы, но все же стоит сначала обратиться к директору УК, которому важно избежать жалоб в вышестоящие инстанции. На вашей стороне закон «О защите прав потребителей», поэтому письменное заявление рассматривается как заявка о непредоставлении услуг заказчику. Составляйте жалобу в двух экземплярах и требуйте рассмотрения в течение десяти рабочих дней по закону (некоторые представители компаний утверждают, что она должна быть рассмотрена в течение 30 суток, но это неверно). Обязательно укажите данные для обратной связи — электронную почту, адрес или телефон, в зависимости от того, что удобнее. Вариантов развития событий три: вам ответят и проблему устранят, или ответят, но ситуация останется неизменной, или не ответят вовсе. В последних двух случаях пишите новое заявление на основании предыдущего, но нести его надо уже в другую инстанцию.

В ГЖИ есть смысл обращаться, если вопрос касается несоблюдения правил технического обслуживания: эксплуатации многоквартирного дома, подготовки к отопительному сезону, проведения собраний жильцов, на которых обсуждается работа УК. Сотрудники инспекции не заинтересованы в сокрытии некачественной работы управляющей компании, поэтому они, как правило, не тянут время и сразу приступают к проверке. По ее итогам, если подтвердится факт нарушений, руководитель УК будет привлечен к административной ответственности, ему выпишут штраф и заставят устранить недочеты. На решение вопросов директору установят определенный срок, и если проблема не исчезнет, то последуют новые штрафы и предписания. Найти контакты для обращения можно на сайте жилищной инспекции вашего города, туда вы можете отправить жалобу в письменном виде либо принести ее лично. Заявление в ГЖИ пишется по установленному образцу, к нему также необходимо приложить документы, подтверждающие ваше право проживания в квартире, о которой идет речь, и копию жалобы и ответа из УК. Сотрудник жилищной инспекции проверяет управляющую компанию не только на предмет указанной вами проблемы, но и по остальным критериям работы — в результате могут быть выявлены и другие нарушения.

Если на ваши права как потребителя не обратил внимания директор управляющей компании, то можно жаловаться напрямую в Роспотребнадзор. Подойдут заявления, в которых указаны нарушения законодательства при составлении договоров с жильцами, сомнения в верности расчетов и недовольство необоснованным повышением тарифов. Роспотребнадзор рассматривает запросы на проверку бухгалтерской отчетности и жалобы на отказ УК давать вам сведения о сроках, качестве и объеме услуг. Если вопрос касается возврата денежных средств, то его могут решить только в Роспотребнадзоре, у ГЖИ нет таких полномочий. Важно отметить, что писать заявление вы можете только на основе уже полученного ответа из УК на ваше первое к ним обращение. Исключения составляют случаи, когда существует реальная угроза здоровью и жизни жильцов, а управляющая компания не реагирует и тратить время на ожидание вы не хотите.

В приемных или на сайте Роспотребнадзора можно узнать контакты вашего территориального отделения, в которое следует обращаться. Жалобу вы можете направить по электронной или обычной почте с уведомлением, отправить факсом или принести лично в подразделение. Формат заявления может быть любым, но обязательно укажите кому, от кого и почему вы его пишите: адреса, суть проблемы и подтверждающие документы. Представитель Роспотребнадзора может не рассматривать жалобу, если в ней не указаны ваши данные, подпись и адрес, а также если текст трудно разобрать, он содержит нецензурные выражения или дублируется с предыдущим аналогичным заявлением.

Прокуратура и суд — это крайние инстанции, обращаться в которые следует, если предыдущие шаги не помогли вам решить проблему: диспетчер УК по-прежнему не отвечает на звонки, а мусор из двора никто не вывозит. Если вы решили обращаться сразу в прокуратуру, минуя директора управляющей компании, ГЖИ и Роспотребнадзор, то ваша жалоба будет перенаправлена в одну из этих организаций. В прокуратуру можно писать, даже если вы получили ответ от двух предыдущих госорганизаций об исправлениях и перерасчетах, но на деле ничего не изменилось. Жалобу нужно подать в районную, а не областную прокуратуру: если обратитесь в последнюю, заявление все равно перенаправят в подразделение по вашему месту жительства. В прокуратуре его рассматривают в течение 30 дней и при наличии оснований составляют акт реагирования, по которому виновные будут наказаны. В этом случае управляющая организация будет обязана устранить неполадки в кратчайшие сроки, иначе ее закроют.

Обращаться в суд имеет смысл, если вам был нанесен ущерб из-за действия или бездействия управляющей компании. При этом подавать судебный иск вы можете даже в случае, когда сотрудники вышеуказанных организаций отреагировали на жалобу, проблемы исчезли, но ущерб не возместили. Например, лед во дворе посыпали песком вперемешку с реагентами, но ногу вы уже сломали, или сантехник все-таки пришел и устранил протечку, вот только стены и пол были залиты, а ремонт потребует денежных затрат. По закону иск рассматривают в течение двух месяцев.

Фото: Salivanchuk Semen / Shutterstock / FOTODOM

Если сумма иска больше миллиона рублей, придется заплатить пошлину. Само заявление нужно подать не позднее трех лет с момента нарушения ваших прав. Кстати, иногда в суд выходят представители прокуратуры, они сами подготовят иск и примут участие в судебном заседании. К суду нужно подготовить доказательства нарушений (фото и видео, заключения экспертизы, письменные запросы и ответы, найти свидетелей и специалистов). Даже если судья рассмотрел дело и вынес решение не в вашу пользу, вы имеете право обжаловать его в течение двух месяцев в апелляционной (если вердикт не вступил в силу) или кассационной инстанции.

Что писать

В жалобе нужно изложить суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора на основании договора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с УК. По возможности добавьте пункты из этого документа, которые, на ваш взгляд, были нарушены, будь то некачественная уборка подъезда, отсутствие техника и диспетчера, плохая работа электрика или не сделанный вовремя перерасчет в квитанциях. Чем подробнее вы опишете ситуацию и ее последствия, включая неуважительное отношение сотрудников УК и моральный ущерб, тем больше шансов, что ваша жалоба будет одобрена. Вопрос — кем. Итак, кому будем жаловаться?