Главные ошибки инвесторов, которые хотят купить недвижимость за границей

В чем главные ошибки начинающих инвесторов, желающих вложить средства в зарубежную недвижимость? Я поделюсь своим видением, основанным на тысячах запросов, которые приходят к нам от инвесторов со всего мира.

Почти все запросы поначалу сводятся к одному: «Покажите нам объекты». Инвесторов можно понять: каждый желает поскорее увидеть конкретное предложение, в которое он влюбится и захочет купить. Однако начинать сразу с объектов — не самый конструктивный подход.

Собственно, первую ошибку инвесторы делают, когда хотят всего и сразу: не только иметь доход от недвижимости, но и получить с ее помощью «золотую визу», а также, возможно, самостоятельно пользоваться недвижимостью, приезжая на отдых.

Весь наш опыт показывает, что даже любые две из этих мотиваций почти нереально совместить в одном объекте, а все три — и вообще невозможно. Я советую не гоняться за золотой рыбкой, которая выполнит все ваши желания, а остановиться на чем-то одном. Если вы хотите недвижимость для себя — покупайте то, что вам по душе, и не углубляйтесь в инвестиционную привлекательность. Если вас интересует недвижимость для оформления ВНЖ или паспорта — посоветуйтесь с юристами и налоговыми консультантами и выберите оптимальное решение безотносительно личных или инвестиционных предпочтений. Наконец, если вы рассчитываете на доход от инвестиций — отвлекитесь от перспектив собственного проживания или «золотой визы».

Клиенты, которые преследуют именно инвестиционную цель, часто делают вторую ошибку: не могут определиться, чего они добиваются — сохранить капитал или приумножить его. На рынке действует общий принцип: чем выше доходность — тем больше риск потери капитала. Если вы планируете надежно «припарковать» свои средства, то ваш выбор — простой арендный бизнес в хороших локациях со стабильной экономикой: например, отель в развитом городе или студенческие апартаменты недалеко от хорошего университета. На развитых рынках такие проекты сегодня приносят от 2% до 5% годовых чистой доходности и практически не влекут рисков потери капитала.

Если же вы рассчитываете зарабатывать больше — добро пожаловать в проекты добавленной стоимости (девелопмент, редевелопмент). Занимаясь реновацией квартир в Афинах, застройкой в том же Берлине и других европейских городах, можно получить от 7% до 18% годовых (в зависимости от проекта), но имейте в виду: здесь есть риск потери капитала.

Если вы все-таки надеетесь убить двух зайцев сразу — и сохранить, и приумножить капитал, — я могу посоветовать рассмотреть сценарий покупки уже готового арендного бизнеса с перспективой реновации и/или увеличения арендного дохода. Альтернативный сбалансированный вариант — это диверсифицировать инвестиционный портфель: вложите 75% средств в простой арендный бизнес, а 25% — в проекты добавленной стоимости.

Ну и наконец, даже если вы определились с целью инвестиций, на этом этапе все еще рано изучать конкретные объекты. Это третья ошибка, из-за которой неопытные инвесторы могут необоснованно разочароваться в зарубежной недвижимости.

Сперва определитесь со стратегией и структурой проекта. Ответьте на ключевые вопросы:

• В какой валюте вы хотите получать доход?
• В какой локации и какой тип объекта вы хотите приобрести?
• Собираетесь ли вы привлекать банковское финансирование или покупать объект полностью за свои деньги?
• Как вы планируете структурировать сделку с точки зрения налогов на доход и на наследство?
• Насколько активно вы готовы участвовать в управлении своей инвестицией? С учетом того, сколько стоит ваше время, что вам выгоднее — самому заниматься оперативным управлением или нанять управляющего?
• До какой степени вы хотите контролировать проект? Предпочтете ли вы полный контроль (и сопутствующие хлопоты) или, может быть, вам вовсе удобнее инвестировать через краудфандинг?
• Каковы ваши планы на будущее — например, перепродать объект через несколько лет или оставить себе и в перспективе передать по наследству?

Ответы на большинство вопросов можно проработать совместно с независимыми консультантами и сформировать решение, подходящее вам персонально. Когда у вас сложится более-менее отчетливая картина рынка, имеет смысл переходить к следующему этапу… и это все еще не выбор объекта.

На самом деле, теперь вам стоит сформировать команду, которая позволит реализовать покупку и управление инвестицией, в частности:

• открыть счет в банке;
• найти юриста, который будет сопровождать сделку;
• найти того, кто будет работать на вас в качестве брокера;
• подобрать эссе-менеджера проекта (кто будет присылать вам «письма счастья» о том, что сломалось).

Вот на этой стадии, когда у вас есть четкая цель, стратегия, структура и команда, приступайте к просмотру объектов, потому что теперь вы готовы к покупке с точки зрения инфраструктуры и осознания того, что вам действительно нужно. Перебирая объекты на более ранних этапах, вы, скорее всего, зря потратите время, потому что даже если золотая рыбка приплывет к вам в руки, вы не узнаете ее и не сможете поймать.