Как не потерять квартиру при цифровых сделках с недвижимостью

Через пять-семь лет россияне смогут получать ипотечный кредит в один клик, как сейчас потребительский. От этого момента их отделяют доработки ИТ-систем на стороне государственных органов и банков, повсеместное использование биометрической идентификации и создание индивидуального кредитного рейтинга заемщика, которое уже вынесено на обсуждение Банком России.

С использованием электронной подписи и цифровой закладной процесс оформления ипотечных договоров стал намного удобнее для заемщиков, застройщиков и банков уже сейчас. Однако удачные эксперименты мошенников, связанные с выпуском электронной цифровой подписи (ЭЦП), замедлили скорость ее внедрения. На мой взгляд, основная проблема дискурса этой темы — отсутствие внятного анализа основных риск-сценариев цифрового и аналогового формата оформления документов при сделках с недвижимостью.

В мае журналисты рассказали о сценарии, в котором квартира была без ведома хозяина переведена в собственность другого человека с использованием поддельной электронной цифровой подписи. Вслед за этим журналисты другого, регионального издания рассказали уже о собственном креативном эксперименте: им удалось получить ЭЦП по поддельным документам. Слабое место в каждой из этих историй одно — деятельность удостоверяющего центра, который должен проверить личность получателя цифровой подписи и убедиться в ее подлинности.

Если сотрудник удостоверяющего центра оказывается небрежным или коррумпированным, у государственных органов нет возможности отследить мошенничество. По крайней мере до момента, когда реальный владелец данных предъявит претензии.

В европейской законодательной практике регулирования сделок с ЭЦП, которая насчитывает уже два десятилетия, закреплены четыре ключевых параметра, которые определяют валидность цифрового подписания сделки:

• уникальность подписи (uniquely linked to the signatory);
• возможность идентифицировать владельца подписи;
• обеспечение полного контроля владельца подписи над ЭЦП;
• технологическое обеспечение очевидности любых изменений в документе или подписи.

И если гарантии исполнения первого и четвертого пунктов лежат в технологической плоскости (главное — использовать правильные программные решения с необходимым уровнем криптографии), то второй и третий пункты открывают дверь для социальной инженерии и человеческого фактора: продажи собственных авторизационных данных, подмены документов, кражи личности (identity theft). Российские примеры текущего года относятся именно к этой области. Путь к решению проблемы человеческого фактора один — тесное сотрудничество государственных органов, банков и технологических поставщиков, а также усиление ответственности за мошенничества с использованием данных.

Ошибка опасающегося в связи с подделкой цифровой идентификации — думать, что в случае с бумажными документами он от нее застрахован. Человеческий фактор в виде коррумпированности или неосторожности сотрудника МФЦ, оформляющего документы, остается абсолютно тем же: бумажные документы и поддельные паспорта могут стать основой для проведения сделки и в аналоговом формате. Чего стоят только истории о снятых в банках депозитах, в которых мошенникам удавалось беспрепятственно получить чужие средства.

Однако в случае с «бумажной» регистрацией договоров купли-продажи недвижимости помимо фактора мошенничества есть и другой аспект, навсегда стираемый цифровыми сделками, — непрозрачность и неэффективность рынка. Работа регистраторов, которые помогают в оформлении сделок, как правило, зашита в стоимость квартиры, при этом покупатель об этом может не знать. С помощью «своих» регистраторов, к которым ходят целые поколения, люди вкладывают время и средства в развитие рынка «черных нотариусов» и других помощников всевозможных мастей вместо того, чтобы быстро и эффективно провести сделку.

Отвечая на новые риски, связанные с цифровой регистрацией договоров на недвижимость, в августе этого года правительство согласовало поправки к федеральному закону о регистрации недвижимости. Согласно 286-ФЗ, электронная верификация договоров купли-продажи рассматривается Росреестром, только если продавец за пять дней до подачи написал заявление в МФЦ на оформление заявления в электронном виде. Исключение сделано только для подачи такого заявления органами местной власти, федеральной кадастровой палатой, нотариусами или при использовании информационных систем кредитной организации.

Эта мера, инициированная Росреестром, по факту направлена на ограничение доступа к цифровым инструментам регистрации. Теперь они доступны только учреждениям и лицам, которые гораздо более жестко контролируются правительством.

В известной книге Дугласа Адамса человеку, желающему быстро и недорого переместиться из одного конца Вселенной в другой, требовалось иметь «субэфирный чуткомат» для того, чтобы узнать о приближении космического корабля, коротенькую черную палочку с тумблерами и шкалами, которая помогала на него попасть, а также полотенце на тот случай, если на корабле окажется очень холодно. Чтобы сэкономить время и застраховаться от неожиданностей при продаже или покупке квартиры, вам не нужны ни полотенце, ни сложные приборы — достаточно придерживаться одного правила. Воздержаться от ненужных визитов в МФЦ можно, если цифровая электронная подпись выдана вам:

• застройщиком, у которого вы приобретаете жилье. Компания-застройщик ничего не скрывает, несет ответственность за идентификацию владельцев электронной подписи и дорожит репутацией. Вы можете также попросить показать договор застройщика с удостоверяющим центром;
• банком. В случае оформления ипотеки взаимодействие с Росреестром берет на себя кредитная организация, и ее репутация выступает гарантом против мошенничеств. Покупателю оформляют электронную подпись, предоставляют пакет услуг по приобретению квартиры с использованием кредитных средств. Продавец получает деньги, а гражданин получает квартиру, которая будет находиться в залоге у банка.

Все современные средства подписания документов электронной подписью предусматривают то, что документ можно просмотреть при подписании и пользователь сам вводит пароль, известный только ему. Остерегайтесь схем, где вас просят назвать пароль сотруднику, особенно если это происходит по телефону, когда человек вам звонит, представляясь сотрудником застройщика или банка.

В случае если вы все-таки стали жертвой мошенничества с недвижимостью, государство берет на себя часть рисков. Согласно принятой в сентябре поправке к ст. 69 218-ФЗ, любой человек имеет право на однократную компенсацию за утрату прав собственности на жилое помещение, произошедшее не по вине гражданина. Получить возмещение из бюджета Российской Федерации в таком случае можно в суде. Правда, до всего этого лучше не доводить.