Виталий Руденко (Группа «Самолет») — о трансформации отрасли и бизнеса
— Главный вызов для девелоперских компаний 2019 года — реформа финансирования долевого строительства. Как переход на эскроу встретила Группа «Самолет»?
— Российский девелоперский рынок исторически крайне консервативен, и изменение способов финансирования строительства отразилось на всех участниках отрасли. Конечно, у рынка было время, чтобы адаптироваться. Например, многие компании запустили проекты заранее, что поможет им работать по плану. Окно широких возможностей закрылось, и в ближайшие годы количество девелоперов, по нашим прогнозам, сократится в несколько раз, на плаву останутся те, кто смог разработать финансовые стратегии. Группа «Самолет» была готова к новым обстоятельствам лучше большинства крупных игроков. Во-первых, наша бизнес-модель основана на партнерстве с частными владельцами земли, что позволяет обеспечить более низкую долговую нагрузку на компанию и гибкость в распределении ресурсов. Во-вторых, c 2018 года мы начали трансформацию бизнес-подразделений компании.
За полтора года проведена огромная работа сразу по трем направлениям. Была изменена организационно-производственная модель: мы перешли от дивизионной структуры к проектно-матричной, что позволило наладить сквозные процессы, коммуникацию между подразделениями и повысить эффективность.
Параллельно начали работать над ускорением цифровизации и автоматизации процессов — от внутреннего документооборота до создания цифровой платформы для партнеров, где в электронном виде ведем торги, документооборот, осуществляем технадзор, формируем базу знаний. Сегодня мы близки к тому, чтобы в цифровом поле контролировать все аспекты девелопмента на каждом этапе: затраты, сроки, качество продукта. Весной 2019 года закончили трансформацию службы продаж: внедрили единые стандарты клиентского сервиса, централизовали все поддерживающие функции, запустили единый продающий сall-центр, систему интеллектуального управления продажами, платформу для альтернативных продаж, внутренний trade-in для клиентов. По предварительным итогам года средняя стоимость квадратного метра в продаже выросла на 20–35% в зависимости от проекта. В среднем за два года цены в наших проектах выросли на 40–45% при сопоставимом темпе продаж.
Третий аспект — это трансформация корпоративного управления. Мы проводим поступательное и системное изменение оргструктуры и корпоративного управления компании, структура которой стала более горизонтальной и гибкой. Сокращаем количество дублированных процессов и упрощаем процессы принятия решений.
С учетом постоянного совершенствования технологий, стандартов освоения территорий и законодательства процесс непрерывных улучшений становится основой для развития и модернизации бизнеса.
— Каковы сейчас объемы строительства в Группе? На какие средства вы будете вести строительство и когда полностью перейдете на проектное финансирование?
— По данным Единого реестра застройщиков России, «Самолет» — на шестом месте в стране с объемом строительства более 1,25 млн кв. м. По объемам сданного жилья мы сейчас входим в топ-3, а по продажам — вторые в Московском регионе по объему кв. м.
В нашем портфеле есть объекты, которые строим по эскроу. При текущей низкой долговой нагрузке в виде небольшого объема выпущенных облигаций мы и дальше будем рассматривать рынки публичных заимствований как источник финансирования.
Если озвучивать планы на 2020 год, то, исходя из консервативной оценки, могу сказать, что выведем на рынок не менее трех проектов и продолжим наращивать земельный банк, который уже сейчас самый большой в России и составляет 12 млн кв. м. И на всех новых проектах будем применять проектное финансирование.
— Как складывается работа с банками? Будете работать с одним банком или с несколькими? Научились ли «упаковывать» свои проекты для получения банковского проектного финансирования?
— Мы работаем с ведущими банками, такими как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, ДОМ.РФ, ПСБ, МКБ, и планируем расширять объемы сотрудничества и пул финансовых организаций. Сейчас при низкой долговой нагрузке мы находимся в комфортной переговорной позиции и привлекаем целевые кредиты на выгодных условиях. В нашем сегменте практически 100% объектов полностью продаются к моменту окончания строительства. Это важный фактор для формирования привлекательного финансового профиля компании. Финансовые показатели растут, маржинальность в этом году заметно увеличилась. Нам доверяют землевладельцы, поскольку у компании накоплен большой опыт реализации совместных предприятий по партнерской модели. Банкам это также важно.
Финансовая модель и структура акционерного капитала компании предельно прозрачны, мы раскрываем свою финансовую отчетность как публичная компания по стандартам МСФО. В этом году АКРА подтвердило нам рейтинг на уровне ВВВ+, в следующем году планируем его улучшить. Мы полностью готовы наращивать бизнес в новых условиях.
Для того чтобы и дальше развиваться быстрее рынка, изучаем опыт самых прогрессивных девелоперских компаний мира. За этот год провели встречи с китайскими, корейскими и казахстанскими коллегами: изучили их подходы к строительству больших жилых районов и формированию продуктового предложения, включающего дом и всю окружающую инфраструктуру.
Одним из конкретных результатов анализа внутренних процессов и применения внешнего опыта стало внесение более 40 изменений в конструктив дома, что позволило при полном сохранении и даже улучшении технических показателей снизить себестоимость квадратного метра более чем на 2 тыс. руб.
— Что будет с ценами на жилье после перехода на проектное финансирование и эскроу?
— Сейчас рынок меняется под воздействием нескольких факторов. Во-первых, растут цены, которые были практически стабильны на протяжение последних лет. Во-вторых, предложение в перспективе будет снижаться. После принятия решения о переходе на эскроу-счета бесплатное фондирование стало недоступно, за финансирование теперь надо платить — эти дополнительные расходы стали основным драйвером роста цен. В таких обстоятельствах оптимизация издержек и сроки на каждом этапе напрямую влияют на прибыльность проектов. Мы думаем, что при сохранении текущих тенденций рост цен продолжится и составит 10–15% в год в сегменте массового жилищного строительства.
— А что сейчас со спросом? Какой будет динамика ипотечных ставок?
— При сохранении текущих тенденций наши аналитики прогнозируют рост cпроса на рынке массового жилищного строительства на 5%. Кто получит этих клиентов — зависит от ряда обстоятельств. Помимо качества и цены жилья, теперь это еще и скорость, и уровень сервиса на каждом этапе.
Всплеск спроса на рынке после объявления эскроу прошел, сейчас это нововведение уже не влияет на выбор потребителя. Ставки по ипотеке при формировании спроса имеют больший вес, они еще не достигли минимального значения предыдущего периода. Думаем, в первой половине года ставка продолжит снижаться, что станет стимулировать спрос в соответствии со стратегией правительства по обеспечению населения доступным жильем. Насколько заметным будет снижение ставки — зависит от макроэкономической ситуации. Ипотечное кредитование в России имеет большой потенциал роста, поскольку доля ипотеки в ВВП составляет всего 6–7%, в то время как в развитых странах может доходить до 100%.
— Осенью 2019 года в компании произошли серьезные кадровые перестановки, как это отразится на обязательствах перед покупателями квартир в проектах Группы «Самолет»?
— Как я сказал выше, изменения в составе менеджмента — это один из этапов трансформации корпоративного управления. При этом основатели компании остались в составе акционеров и принимают непосредственное участие в ее дальнейшем развитии. Перед обновленной командой стоит задача вывести бизнес на следующий уровень. Сейчас мы находимся на этапе, когда для повышения эффективности, устойчивости и прибыльности нашего бизнеса необходимы менеджеры с международным управленческим опытом, опытом выстраивания привлекательного инвестиционного профиля компании и менеджерским видением. В нашей команде есть профессиональные управленцы, финансисты, эксперты в технологиях из разных отраслей, что позволяет компании смотреть на вещи под нестандартным углом и принимать эффективные решения.
— Стоит ли ждать продуктовых изменений — по локациям, форматам, целевой аудитории? Для кого вы будете строить жилье и какое?
— Очевидно, что строительной индустрии пока сложно преодолеть стереотипы градостроительных концепций прошлой эпохи со спальными районами и бедной инфраструктурой вдали от центра. Сегодня потребитель хочет добавленной ценности, архитектурно-градостроительная концепция становится все более важна при принятии решения о покупке квартиры: дороги, пешеходные зоны и маршруты, визуальное выражение, бытовой сервис, коммерческая инфраструктура, безопасность, технологии во всех аспектах от поиска и покупки до обслуживания управляющей компанией.
«Самолет» начал внедрять принципы комплексного освоения территорий с первых же проектов. По нашему мнению, сейчас усиливается тренд на повышение «добавленной стоимости». Люди уже не покупают просто квартиру: имея достаточно большой выбор, они стали больше значения придавать качеству жизни, которое получат в том или ином жилом комплексе. Инфраструктура должна способствовать формированию сообществ со своей социальной и общественной жизнью, событиями и каналами коммуникации.
Для того чтобы создавать это дополнительное ценностное предложение для покупателя и одновременно контролировать стоимость, девелоперы в первую очередь усиливают контроль издержек, сроков и себестоимости, а параллельно инвестируют в создание дополнительной ценности для клиентов.
Например, в этом году мы уже запустили пилот по ускоренному выкупу квартир с агентством «Этажи» и начали интеграцию с онлайн-сервисом «Живу.РФ», который станет частью экосистемы обслуживания наших объектов «Самолет Лайф». А в следующем году увеличим инвестиции в proptech и развитие экосистемы компаний-партнеров.
Наш клиент — экономически активный житель мегаполиса со стабильным средним доходом. Мы продолжим создавать мини-города и предлагать клиентам квартиры с отделкой как основной продукт, поскольку это решение зарекомендовало себя на рынке и клиенты этого от нас ждут. В 2020 году планируем развивать продуктовую линейку и выходить в другие сегменты жилой недвижимости. География наших проектов сильно не изменится — это Москва, Новая Москва, Московская и Ленинградская области.