О чем не стоит забывать при редевелопменте промзон в Москве
Редевелопмент — это эффективное перепрофилирование (переназначение) под новое направление невостребованных объектов недвижимости или нерационально используемых территорий. Как правило, под этим подразумевается частичное или полное изменение целевого назначения сооружения или земельного участка, которое начинается с разработки концепции, экономического анализа и заканчивается активными строительными работами.
В настоящее время в Москве реализуется около 50 проектов редевелопмента промышленных территорий. Тысячи гектаров занимают так называемые промышленные зоны. В большинстве из них производство остановлено много лет назад. На неиспользуемых площадях появились хаотичные склады и свалки. Они портят внешний облик столицы, неэффективно используют дорогостоящую землю, ухудшают экологическую обстановку.
Ситуация на рынке
Правительство Москвы уделяет повышенное внимание редевелопменту бывших промзон. С 2013 года на таких площадях введено в эксплуатацию более 20 млн кв. м недвижимости, из них около 3,9 млн кв. м — в текущем году. Как правило, перепрофилированию подвергаются территории рядом со станциями метро, МЦК, железной дороги и Москвой-рекой. Несмотря на заявления властей о том, что оставшиеся действующие промзоны не будут выводиться из города, скорее всего, процесс продолжится, поскольку редевелопмент заметно улучшает столицу. Вместо заброшенных и практически неработающих промзон возникают новые точки развития, создается комфортная городская среда, появляются современная инфраструктура и новые рабочие места.
Редевелопмент — очень сложный и дорогостоящий процесс. Обычно его реализация обходится примерно в полтора раза дороже, чем строительство на свободных площадках, поэтому перед реализацией проекта собственнику или инвестору необходимо провести экономическую экспертизу. Главное — сопоставить трудовые и финансовые затраты с предполагаемой в будущем прибылью. Также следует проанализировать себестоимость объекта, предусмотреть производственные мощности, технологические процессы, выявить непродуктивные затраты и разработать план по их оптимизации.
Основная сложность на данном этапе заключается в том, что зачастую редевелопмент промзон требует изменить назначение земельного участка, что может вылиться (при крупном проекте) в несколько миллиардов рублей дополнительных затрат. Другой важный момент — необходимость договариваться с уже имеющимися на объекте собственниками и арендаторами.
Что обычно упускают из виду инвесторы и собственники коммерческой недвижимости?
1) Сделать градостроительный анализ
Прежде чем приступить к реализации проекта, необходимо тщательно продумать его содержание. Объект должен органично вписаться в окружающую среду, дополнить существующую застройку новыми, но необходимыми функциями, поэтому на начальном этапе важен тщательный градостроительный анализ территории.
Например, интересная локация вблизи парка или набережной, а также удобное транспортное сообщение позволят реализовать оригинальный проект. Однако до этого его нужно просчитать на соответствие нормативам и функциональным характеристикам территории, исходя из правил землепользования и застройки г. Москвы.
Существенно ограничить строительство могут объекты культурного наследия, мемориальные или культовые сооружения, охранные зоны. Реализации проекта могут помешать и градостроительные планы технических зон. Например, планы развития улично-дорожной сети, прокладки путей метрополитена, городских коммуникаций.
Так, один наш клиент не предполагал, что в границах его земельного участка промышленного назначения, который он планировал использовать для строительства многофункционального жилого дома, проходит техническая зона городских коммуникаций и метрополитена. Они ограничивали реализацию проекта по редевелопменту промзоны. В итоге от проекта пришлось отказаться, так как указанные ограничения существенно влияли на технико-экономические показатели.
Также не помешает проверить актуальность документа госоргана, принявшего решение о реорганизации территории, собрать и проанализировать информацию о социальной роли будущего объекта. Для этого потребуется изучить Генеральный план и правила землепользования и застройки города Москвы. Все это позволит определить наилучший вариант использования территории (или здания), под какие виды деятельности лучше всего их использовать в будущем и что для этого нужно сделать.
2) Провести техническую экспертизу объекта
Для успешного редевелопмента необходимо провести техническую экспертизу зданий, то есть нужно оценить физический износ конструкций и инженерных систем; определить техническое состояние конструкций, подвергающихся внешним факторам; рассчитать и заложить в затраты реконструкцию или снос объектов.
Часто инвесторы забывают провести археологические изыскания и экологические исследования земельного участка, проанализировать проект на возможную рекультивацию земли, исследовать инженерные сети, а также предусмотреть возможность проведения новых коммуникаций. В результате возникают непредвиденные затраты в десятки и даже сотни миллионов рублей.
3) Согласовать исходно-разрешительную документацию
Оформление полноценного разрешения на строительство или реконструкцию требуется для реализации любого проекта. Если строить без разрешительной документации, то контролирующие органы не только остановят строительство, но и наложат внушительный штраф.
Так, инвестор приобрел производственные комплексы. Сторонние эксперты подготовили проект по их редевелопменту, после чего на приобретенных территориях без разрешительной документации началось строительство и активная продажа жилой недвижимости (апартаменты). Инвестор ошибочно полагал, что достаточно разделить объекты на помещения. В итоге строительство госорганы остановили, выписав штраф собственнику в размере 200 млн руб.
Основная проблема данного этапа заключается еще и в том, что юридической стороной имущественных отношений в старых промзонах долгое время никто не занимался. Из-за этого часто возникают сложности с разработкой, согласованием и утверждением градостроительной документации. Инвесторам и застройщикам нужно быть готовым к такому повороту.
Также важно учитывать, что если речь идет о большой территории промышленного назначения, то, возможно, потребуется подготовить проект планировки данной территории, что может занять полтора-два года. Если же необходимо изменить плотность застройки или назначение земельного участка, то нужно будет вносить изменения в правила землепользования и застройки Москвы. На это может потребоваться еще год.
