Прогнозы: что ждет рынок недвижимости Москвы в 2020 году

На рынке недвижимости Москвы продолжат развитие основные тенденции, которые наметились в 2019 году. Аналитики не ожидают кардинальных изменений на первичном и вторичном рынках жилья, а также в офисной недвижимости.

Подробнее прогнозы экспертов рынка столичной недвижимости на 2020 год смотрите в видеоинтервью.

Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов:

— В 2020 году в Москве на вторичном рынке будет действовать ряд факторов, которые могут привести как к росту, так и снижение цен, но они будут уравновешивать друг друга. Покупательная способность населения остается невысокой и каких-либо улучшений, по крайней мере в течение ближайшего года, не ожидается. На рынок вторичной недвижимости сохраняется давление со стороны новостроек, которые оттягивают спрос.

Поддержать уровень цен на вторичном рынке в первую очередь позволит сохраняющийся долгосрочный тренд на переход новостроек на вторичку. На рынок выходят квартиры в домах более высокого качества, чем жилье в советском жилом фонде. Старые дома также постепенно заменяются новыми — вспомним ту же программу реновации. Эта тенденция только усилится. Поскольку более качественное жилье обладает и более высокими ценовыми характеристиками, то это будет автоматически толкать цены вверх.

Другой фактор, который позитивно влияет на рынок вторичного жилья, — ожидаемое смягчение политика Центробанка по учетной ставке и, соответственно, ипотеке. Сегодня объем потенциальных ипотечников по текущим ставкам практически выработан. Возможное их снижение позволит дополнительно привлечь покупателей на вторичный рынок. Еще одна тенденция — постепенно вымываются объемы ликвидного вторичного жилья, которое обладает хорошими качественными характеристиками и при этом приемлемыми ценами. Все эти факторы обусловят стабильную картину рынка в следующем году с отсутствием каких-то кардинальных изменений.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

— В 2020 году рынок жилья Москвы и Подмосковья, скорее всего, сохранит те тенденции, которые установились в прошлом году. Речь идет и о первичном, и о вторичном рынке — они кардинально не отличаются в этом плане. Первая тенденция связана с тем, что цены достигли дна и развернулись в рост. Он пока несущественный и находится примерно на уровне инфляции — по итогам года прирост составил около 5%. Примерно так же в среднем вырастут цены и в 2020 году. Отдельные квартиры способны показать прирост ощутимо выше среднего, но есть и квартиры, которые могут вообще не подорожать или даже сползать вниз, если их цена существенно завышена. Это характерно для вторичного жилья бизнес-класса с высокими ценами. Сегодня основные сделки проходят с жильем стоимостью от 5 млн до 15 млн руб., и больший ценовой прирост ожидается в этом ценовом сегменте.

Что касается новостроек, то застройщики более рыночные, соответственно, они более адекватно назначают стоимость жилья. Более того, новостройки обычно дорожают по мере строительства дома. Но общая тенденции по росту цен будут примерно такие же — умеренный прирост стоимости наиболее удачных объектов и топтание цен на месте в новостройках с какими-то недостатками либо изначально завышенной стоимостью.

Основным драйвером спроса продолжает оставаться подешевевшая ипотека. Это дает рынку глоток свежего воздуха и, скорее всего, в 2020 году ставки продолжат снижаться, что поддержит рынок жилья. Снижение ключевой ставки также снижает доходность депозита, облигаций и других консервативных инструментов. Последние пять лет не имело смысла заниматься арендным бизнесом из-за низкой доходности жилья. Сегодня аренда сравнялась по уровню с депозитами и составляет 5–7% годовых. Если ставки и дальше будут снижаться, то сдача квартиры в аренду станет более прибыльной, чем доход от депозита и, возможно, даже облигаций. Жилье вновь станет достаточно привлекательным как консервативный инструмент для инвестиций, что оживит спрос на рынке. Поэтому у нас взгляд на 2020 год, скорее, позитивный и, вероятнее всего, недвижимость будет показывать прирост выше инфляции.

Директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова:

— Если прошедший год на рынке новостроек столицы и Новой Москвы прошел под знаком перехода на проектное финансирование, то нельзя не тронуть эту тему. Во-первых, доля новых проектов, которые будут финансироваться с использованием банковских кредитов через эскроу-счета, увеличится в 2020 году. Мы ожидаем, что по сравнению с 2019 годом, где было 15% таких проектов, в этом году будет уже до 40% новостроек реализовываться по новой схеме финансирования. То есть дольщики будут защищены максимально полно от различных деструктивных ситуаций, которые могут произойти на рынке первичного жилья.

Также важно отметить, что снижается ипотечная ставка и, скорее всего, это повлечет увеличение доли ипотеки в общем количестве покупок на рынке первичного жилья. Кроме того, увеличился пенсионный возраст, что позволило удлинить срок кредита, соответственно, снизив ежемесячный платеж, что привлекательно для покупателей. Доля ипотеки должна в следующем году возрасти с 50% до 54–56%, то есть перевалить в количество сделок на рынке.

Спрос останется на том же уровне, что и 2019 году, а рекордов 2018-го мы уже на рынке не увидим. Однако количество проектов нового жилья от застройщика значительно уменьшилось в 2019 году — новых проектов выходило уже меньше, и в 2020-м, скорее всего, сократится еще. И банки, и девелоперы учатся работать по-новому, разрабатывают схемы, привыкают к новым условиям рынка. Проектное финансирование будет выдаваться, возможно, с какими-то сложными условиями, но проектов будет больше, что позволит покупателям выбирать из большого количества хороших, качественных новых квартир. Бума спроса, который мы видели в первой половине 2020 года, не ожидается, поэтому, возможно, застройщикам придется привлекать покупателей скидками. Если в 2019 году они составляли в среднем 3%, редко больше, то в этом году могут достигать 5–7%.

В 2020 году, скорее всего, продолжатся тенденции, связанные с увеличением предложения квартир с уже выполненной отделкой. Такие квартиры пользуются спросом, появляется запрос на квартиры с меблировкой и в нынешнем году, этот тренд продолжит свое развитие. Одним из ярких трендов прошлого года стало появление микроформатов квартир площадью 11–13–15 кв. м. Все это в сумме, возможно, породит новую для московского рынка недвижимости концепцию — коливинги, где помимо жилья будут общее пространство, зоны для совместного проведения времени, возможно, даже рабочие зоны.

Руководитель департамента исследований, партнер C&W Денис Соколов:

— Сейчас мы ежемесячно пересматриваем показатели на следующие три года в соответствии с макроэкономическими политическими изменениями, которые происходят. Это не значит, что цифры будут предельно верны — это то, что мы видим сегодня на рынке офисной недвижимости Москвы. В рамках нашего последнего прогноза ожидаем снижения доли вакантных площадей. В 2020 году доля вакантных помещений будет на уровне 11%, в 2021-м — 10,5%. Средняя арендная ставка в течение всего 2020 года сохранится на уровне 21 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а 2021-м — 21,5 тыс. руб. С точки зрения объема сделок (то, что контрактуется в течение года) мы пробили уровень в 2 млн кв. м и ближайшие три года будем держаться на уровне 2–2,2 млн кв. м.