Что делать арендатору, если собственник квартиры не отдает залог
Нередко между наймодателем и нанимателем арендного жилья возникает конфликт о возврате залоговой суммы. Залог выполняет роль финансового обеспечения (страхового депозита), подтверждающего готовность арендатора вовремя вносить плату за проживание и бережно относиться к имуществу собственника.
О том, как действовать арендатору, чтобы получить залог обратно, рассказывает руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко.
Перечитать договор
Первым делом надо еще раз внимательно изучить договор, найти конкретную сумму залога и прописанный срок его возврата. Многие арендаторы не обращают на это внимания, но в договоре должно быть указано, в течение скольких дней после выезда возвращаются деньги. Также нелишне ознакомиться с перечнем случаев, когда залог может быть удержан. Если формулировки размыты (например, «в случае порчи имущества» без детализации) или позволяют собственнику трактовать их неограниченно широко, такое условие можно оспорить в суде как несправедливое или как условие договора, по которому арендатор и наймодатель не достигли согласия при заключении договора. В случае судебного спора можно также ссылаться на то, что имущество находится в состоянии естественного износа.
Найти акт приема-передачи
При выезде необходимо обязательно сверить текущее состояние квартиры с тем, что было зафиксировано в акте приема-передачи, и со своими фото и видео при заезде. Это поможет выявить дефекты, которые уже были на момент вселения. Если все более или менее совпадает, то наймодатель не имеет права не отдавать залоговую сумму.
Подготовить другие доказательства
В качестве других доказательств необходимо подготовить расписку или платежное поручение о передаче залога, выписку по карте, квитанции об оплате аренды и «коммуналки», а также акт приема-передачи с фото и видео при заезде и выезде. Также неплохо сохранить всю переписку с собственником (в мессенджерах, по почте) — это докажет факт внесения залога, отсутствие долгов и позволит сопоставить состояние жилья, опровергнув нежелание наймодателя отдавать залог.
Зафиксировать состояние квартиры при выезде
При выезде снимите непрерывное видео всех комнат, стен, пола, мебели и техники с фиксацией даты и времени (например, через экран телефона с сайтом точного времени) и пригласите незаинтересованного свидетеля (например, соседа) для подтверждения съемки. Если собственник не приходит или отказывается подписывать акт приема-передачи, надо составить односторонний акт, поставить свою подпись, подписи свидетелей и дату, сфотографировать его на фоне квартиры и направить арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении или по электронной почте с уведомлением о прочтении.
Попробовать договориться
Сначала можно попытаться договориться с собственником о возврате залога мирно. Можно связаться с ним, напомнить о сроках возврата и условиях удержания из договора.
Направить наймодателю досудебную претензию
Если наймодатель после всех переговоров отказывается возвращать залог, то необходимо составить письменную досудебную претензию с реквизитами договора, суммой залога, основаниями для возврата, вашими банковскими реквизитами, указать срок ответа в соответствии с договором. Если в договоре срок не указан, предложите для выплаты разумный срок — в законе точное количество дней не установлено, обычно на возврат денежных средств предоставляют от трех до 30 дней. Собственника можно предупредить, что в случае отсутствия выплаты будет обращение в суд.
В претензии необходимо указать:
- реквизиты договора;
- сумму залога и дату его передачи;
- основания для возврата (отсутствие долгов, сохранность имущества, соблюдение сроков уведомления о выезде, если это было условием);
- банковские реквизиты для перечисления;
- четкий срок для ответа (если в договоре не прописан свой срок, по закону у собственника есть семь дней с момента получения претензии);
- предупреждение о намерении обратиться в суд в случае отказа.
После этого претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по месту прописки собственника и его фактическому месту проживания (один из этих адресов обычно указан в договоре). Это даст доказательства соблюдения досудебного порядка и зафиксирует дату отправки для отсчета срока.
Обратиться в суд
Если и после этого вопрос не решается, то надо подавать иск в мировой суд (при сумме до 500 тыс. руб.) по месту жительства ответчика или нахождения квартиры. В иске необходимо требовать взыскать залог как неосновательное обогащение (ст. 1102 Гражданского кодекса) и проценты за пользование чужими деньгами (ст. 395 Гражданского кодекса) с даты просрочки возврата.
К иску необходимо приложить все доказательства: договор, акты, фото, переписку, претензию, квитанцию об уплате госпошлины, подтверждение направления копии иска ответчику. При положительном решении суд взыщет с наймодателя сумму залога, проценты и судебные расходы.
Как действовать арендатору после решения суда в его пользу
После вступления в законную силу решения суда в вашу пользу вы получаете исполнительный лист и можете выбрать один из двух способов принудительного исполнения решения:
- через службу судебных приставов (ФССП). Подается заявление о возбуждении исполнительного производства с оригиналом исполнительного листа в подразделение ФССП по месту жительства должника или по месту нахождения его имущества. Пристав обязан возбудить производство в течение трех дней, после чего самостоятельно разыскивает счета и имущество должника для взыскания;
- напрямую через банк должника (минуя приставов) — если вы знаете, в каком банке у должника открыт счет, вы вправе предъявить исполнительный лист непосредственно в этот банк вместе с заявлением, указав свои банковские реквизиты для перечисления денег. Это право закреплено в ст. 8 закона № 229-ФЗ и позволяет значительно сократить сроки получения денег по сравнению со взысканием через приставов.
