Как рефинансировать ипотеку и стоит ли это делать в 2025 году
К концу июля 2025 года средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов хоть и несколько снизилась за последние месяцы, но остается на очень высоком уровне — почти 26%, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Из-за этого большинству ипотечников перекредитовываться пока невыгодно: основная масса еще не погашенных рыночных ипотечных кредитов были взяты по более низким ставкам.
Однако в будущем, учитывая постепенное смягчение денежно-кредитной политики Центробанком, снижение ставок продолжится. Поэтому задуматься о рефинансировании стоит сейчас, а двум категориям россиян перекредитование выгодно уже в текущих условиях.
Вместе с экспертами рассказываем, что такое рефинансирование ипотеки, когда оно выгодно и как его оформить.
Оглавление:
Что значит рефинансирование
Рефинансирование ипотеки — это перекредитование существующего ипотечного кредита на новых условиях. По сути, это та же ипотека, которая позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового, более выгодного для заемщика. Благодаря рефинансированию можно снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Когда выгодно рефинансировать кредит
В принципе, перекредитовывать ипотечный кредит выгодно при любой ставке рефинансирования, которая ниже ставки ныне действующего ипотечного кредита, экономия будет в любом случае. Но есть один нюанс, предупреждают эксперты.
Главные расходы при рефинансировании, как и получении исходного испеченного кредита, связаны с оформлением страховки (можно и не страховаться, но тогда ставка, как правило, становится выше). Страховка обычно рассчитывается как 1% от оставшейся суммы долга — что при получении исходного кредита, что при перестраховании, уточняют в ипотечном департаменте федерального агентства недвижимости «Этажи».
Однако при досрочном погашении ипотеки (именно это происходит с предыдущим кредитом при рефинансировании) неизрасходованную страховку вернут не всегда. Все зависит от условий, прописанных в конкретном договоре страхования, предупреждают эксперты. При этом при рефинансировании страховку нужно будет выплатить в полном объеме, поэтому могут возникнуть дополнительные расходы.
Именно по этой причине эксперты считают, что выгодным для абсолютно всех ипотечников рефинансирование становится тогда, когда по новому кредиту ставка хотя бы на 1% ниже (на сотую часть исходной ставки), чем по действующему ипотечному кредиту.
Чем эта разница больше, тем выгода от рефинансирования выше, однако даже небольшое снижение ставки не должно пугать, говорят эксперты. Как уточняют в «Этажах», рефинансировать ипотеку можно любое количество раз — обычно банки требуют наличие хотя бы трех выплат по предыдущему кредиту. Поэтому при дальнейшем снижении ставки рефинансирования можно будет снова воспользоваться этой схемой и сократить свои расходы еще больше, уточняют эксперты.
Когда выгодность рефинансирования ипотеки еще выше
Есть причина дождаться, пока ставки рефинансирования будут еще ниже (более чем на 1% ниже исходных ставок по взятой ипотеке). Дело в том, что на период, пока залог по ипотечному кредиту переоформляется на другой банк (как правило, это три месяца), новый банк может увеличить ставку примерно на 2 п.п., уточняют в компании «Бест-Новострой». Эти расходы хоть и временные, но скомпенсировать можно и их. Это получится лишь при разнице в ставках на 1,5–2%, отмечают эксперты.
Наибольшую же выгоду при рефинансировании получат те, кто перекредитовывает ипотеку в первую половину срока, отведенного на погашение ипотеки, напоминают в «Бест-Новострое». Причина — в особенности аннуитетной схемы погашения кредитов, по которой сейчас выдается вся ипотека. Согласно этой схеме, в первой половине срока выплаты в основном идут на погашение процентов по ипотеке, тогда как тело кредита (та сумма, которая и бралась в долг в банке) начинает активно снижаться лишь во второй половине срока.
Рефинансировать ипотеку сейчас выгодно не всем
Большинству ипотечных заемщиков рефинансировать ипотеку пока невыгодно, даже несмотря на некоторое снижение ставок в последние месяцы. Жилищные кредиты обычно берут на очень длинные сроки (до 30 лет), поэтому основная масса действующих сейчас ипотечных кредитов (тех, что еще не погашены) были взяты в тот период, когда ставки по ипотеке были ниже, чем нынешние ставки рефинансирования таких кредитов. Их рефинансирование станет интересным лишь тогда, когда ставки снизятся еще больше.
Однако есть два исключения, уточняют эксперты:
- первое — для тех, кто взял рыночную ипотеку в период пиковых ставок — под 28–29% годовых. Такой период, по данным ЕИСЖС, длился с ноября 2024 года по март 2025 года;
- второе — для тех, у кого за время погашения рыночной ипотеки родился ребенок и они стали соответствовать условиям семейной ипотеки. По ней ставка рефинансирования, как и основная ставка, составляет 6%.
Этим категориям заемщиков рефинансировать ипотеку выгодно уже сейчас.
Кому рефинансировать ипотеку выгодно уже сейчас
1. Рефинансирование ипотеки, взятой при пиковых ставках
На конец июля 2025 года средние ставки рефинансирования ипотеки, по данным ЕИСЖС, составляют 26%. Однако есть такие заемщики, кто ипотеку на рыночных условиях брал с ноября 2024 года по март 2025 года, когда ставки составляли 28–29%. Для них уже нынешние ставки рефинансирования на 7–10% ниже тех, по которых был взят первоначальный кредит. Это делает перекредитование для такой группы заемщиков выгодным уже сейчас.
Пример выгодности рефинансирования
В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда ипотечный кредит был взят по ставке 29%. Допустим, на текущий момент оставшийся перед банком долг по такому кредиту составляет 5 млн руб., а гасить его планируется еще 15 лет.
- Если продолжать гасить ипотеку по исходной схеме, ежемесячный платеж составит 122,5 тыс. руб., а всего на погашение остатков долга и начисленные проценты потребуется внести около 22 млн руб.
- Если рефинансировать ипотеку под 26%, новый ежемесячный платеж уменьшится до 111,7 тыс. руб., а суммарные затраты на погашение сократятся на 2,1 млн руб. — примерно до 19,9 млн руб.
2. Рефинансирование ипотеки под семейную
Рефинансирование ипотеки под семейную — это перекредитование ипотечного кредита, взятого по рыночной ставке, под условия семейной ипотеки. Такая возможность появляется у тех, у кого за время погашения исходно взятой ипотеки рождается ребенок и они начинают соответствовать условиям этой льготной программы. Как уточняют в «Дом.РФ», который является оператором семейной ипотеки, в 2025 году рефинансировать текущий ипотечный кредит под семейную ипотеку могут те семьи, в которых есть хотя бы один ребенок не старше семи лет или дети-инвалиды любого возраста.
Ставка по семейной ипотеке составляет 6% годовых, и точно такая же она при перекредитовании под эту программу. Это в четыре-пять раз меньше рыночной ипотечной ставки, которая была в период пиковых ипотечных ставок и продолжает быть в середине 2025 года. Льготная ставка также существенно ниже рыночных ипотечных ставок в любые другие предыдущие периоды. Поэтому рефинансирование под семейную ипотеку, если появляется такая возможность, выгодно всегда.
Однако есть и факторы, ограничивающие возможность перекредитоваться под семейную ипотеку, даже несмотря на наличие детей подходящего возраста.
Во-первых, оставшаяся сумма долга по предыдущей ипотеке (та часть кредита, что еще не была погашена) не должна выходить за предельные размеры допустимого по семейной ипотеке:
- 12 млн руб. — для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
- 6 млн руб. — для остальных регионов России.
Во-вторых, рефинансировать под семейную ипотеку можно лишь стандартный кредит, который был взят на покупку квартиры от застройщика (еще строящуюся или уже готовую), уточняют эксперты. При этом банков, которые готовы провести такое рефинансирование, не так много, добавляют в агентстве недвижимости «Этажи».
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке
Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условий по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.
Рефинансирование ипотеки: в каком банке выгоднее
На конец июля 2025 года, по данным ЕИСЖС, средняя ставка рефинансирования рыночной ипотеки составляет 25,68%. В частности, в топ-3 банков по объемам выдачи ипотеки в качестве базовой ставки рефинансирования заявлены:
- 26,4% — в банке «Дом.РФ»;
- 25,9% — в ВТБ;
- 24,5% — в «Сбере».
При этом из топ-20 ипотечных банков самые низкие базовые ставки рефинансирования:
- 20,9% — в Т-банке (бывший «Тинькоф»);
- 21,79% — в «Уралсибе»;
- 22,9% — в банке «Кубань Кредит».
Однако при рассмотрении заявки от конкретного заемщика, желающего рефинансировать ипотеку, ставки могут и возрасти, предупреждают эксперты. Все будет зависеть от конкретной ситуации, конкретного кредита и дополнительных нюансов.
Что нужно учитывать
Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.
На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.
Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорят в «Бест-Новострое».
Документы для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:
- паспорт;
- СНИЛС;
- справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
- справка 2-НДФЛ;
- кредитный договор со старым банком;
- справка об остатке ссудной задолженности.
После одобрения кредита также потребуются:
- договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о собственности;
- кадастровый паспорт;
- кредитный договор;
- график платежей;
- договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
- справка Ф40 из паспортного стола;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
Когда рефинансирование невыгодно
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.
Почему рефинансирование не одобряют
Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа.
