Пересмотра не будет? Как изменятся ставки на аренду офисов в Москве
В связи с эпидемией коронавируса большинство столичных офисов пустует, так как сотрудники переведены на удаленную работу. Премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о временном переносе выплаты платежей за аренду федерального имущества для малого и среднего бизнеса. Однако на собственников и арендаторов коммерческих помещений данные льготы не распространяются.
Ведущие аналитики и консультанты рынка недвижимости рассказали, как пандемия и скачок курса валют могут повлиять на стоимость аренды офисов.
«Мы можем увидеть существенное снижение объема сделок»
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL:
— Маловероятно, что снижение курса рубля повлияет и на поведение собственников, которые продолжают номинировать ставки в валюте, так как масштабы этого шока недостаточно велики. Однако для заключения новых транзакций (аренда и купля-продажа) любое неожиданное изменение курса рубля приведет к их приостановке на определенный период времени. Всем сторонам необходимо пересмотреть условия сделок и оценить изменения. В этом смысле важным представляется не столько одномоментное ослабление курса рубля, сколько общая неопределенность на рынке, вызванная как пандемией, так и взаимоотношением ОПЕК, России и остальных нефтедобывающих стран.
Сегмент офисной недвижимости в большей степени зависит от макроэкономических показателей, поэтому риск рецессии критичен для офисного рынка. В случае негативного сценария (еще большее снижение цен на нефть — до $20, рост курса доллара, увеличение стоимости финансирования) мы можем увидеть существенное снижение объема сделок.
«Мы пока не ожидаем изменений в ставках»
Кермен Мастиев, региональный директор департаментов продажи и аренды офисной недвижимости Colliers International:
— Что касается офисной недвижимости, то здесь большинство договоров аренды уже давно переведены в рубли и повышение курса доллара и другие перечисленные факторы не существенно отразятся на арендной плате. Небольшая часть девелоперов использует долларовую ставку, но уже с заложенным коридором изменения и/или с предельными процентами изменения курса.
За последнюю неделю мы продолжали получать запросы на подбор новых офисов, это позитивный факт. Конечно, текущая ситуация будет иметь последствия для рынка недвижимости, но пока рано об этом говорить в цифрах.
С учетом рекордно низкой вакансии в офисах мы пока не ожидаем изменений в ставках. Рынок недвижимости инертен. Это в том числе связано с долгосрочностью контрактов. Все участники рынка внимательно смотрят, как будет развиваться ситуация.
«Девальвация рубля и пандемия могут сыграть на руку ограниченному количеству игроков»
Полина Афанасьева, аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield:
— Примерно 90% офисных площадей в зданиях класса А и В в последние три года ушло с рынка по рублевым договорам. В ближайшие один-два квартала мы не ожидаем репрайсинга на офисном рынке. Однако о годовом прогнозном значении показателя можно будет говорить в третьем-четвертом кварталах, когда экономическая ситуация станет более прозрачной и начнется активизация бизнеса. Существенного пересмотра ставок в бизнес-центрах в связи с тем, что многие компании работают удаленно, и введения арендных каникул для собственников пока не ожидается.
Падение цен на нефть, девальвация рубля и пандемия коронавируса могут сыграть на руку ограниченному количеству игроков рынка. Компании, осуществляющие деятельность в сфере IT, оказались в более выгодном положении. Ввиду принятия карантинных мер люди вынуждены больше времени проводить дома, что приводит к увеличению спроса на видеоигры и другие продукты цифровых компаний. Еще одним бенефициаром в сложившихся условиях может стать фармацевтический сектор.
Государство не будет замедлять финансирование национальных проектов, и именно последние могут выступить драйвером рынка в новых реалиях. Инвестиции в подобные проекты стимулируют увеличение платежеспособного спроса в различных отраслях (металлургия, производство строительных материалов и др.). Таким образом, можно ожидать усиления мультипликационного эффекта в экономике России.
«Платежеспособность арендаторов не позволит им долговременно покрывать издержки»
Анна Данченок, руководитель практики стратегического консультирования в секторе недвижимости, PwC в России:
— Текущая неделя ознаменовалась стартом массового перехода на удаленку — в первую очередь тех компаний, которые технологически к этому подготовлены (а таких, по нашим оценкам, около 60%).
Надо отметить, что офисы хоть и пустеют, но большая их часть в той или иной степени сохраняет функцию хаба — места встреч по необходимости, печати и подписи документов и т. д. Таким образом, использовать в качестве аргумента полную невостребованность офисов вряд ли получится. Безусловно, все будет зависеть от длительности «осадного положения». В случае удаленной работы в течение одного-трех месяцев наиболее вероятно, что принципиально ситуация не изменится — в наименьшей степени вопрос скидок затронут офисы класса A и B+ с длинными арендными контрактами и стабильными арендаторами. Наиболее уязвимы арендаторы в сфере малого и среднего бизнеса в офисах класса B, где ситуация немного другая, контракты здесь редко превышают 11 месяцев и платежеспособность арендаторов не позволит им долговременно покрывать издержки в случае значительного снижения выручки. Это почти гарантированно повлечет за собой уступки со стороны арендодателей.
Существенного роста ставок не произойдет, рынок уже давно и так полностью рублевый. БЦ, в отличие от ТЦ и отелей, подразумевает присутствие значительно меньшего количества людей для поддержания функционирования, а потому закрытие БЦ по экономическим причинам следует ожидать не раньше полного закрытия остальных объектов. Более вероятен сценарий закрытия БЦ только по распоряжению властей. Это достаточно жесткая мера, которая способна парализовать работу многих компаний, деятельность которых не может быть полностью организована на удаленке.
«Вероятнее всего, нас ждет замедление объемов спроса»
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:
— Сейчас крайне сложно делать прогноз по динамике ставок, учитывая высочайший уровень неопределенности во всей макроэкономике, однако изменения, причем существенные, офисный рынок, вероятнее всего, ожидают. Тут, на наш взгляд, будут бороться две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, девальвация рубля и повышение ключевой ставки замедляют девелоперскую активность, создавая и без того уже давно наметившийся в столице дефицит качественных помещений, особенно в разогретых локациях. Это создает предпосылки для роста ставок, учитывая, что в последние годы они как раз увеличивались на волне «посткризисного» дефицита предложения.
С другой стороны, те же самые факторы не придают финансовой уверенности арендаторам, которым также сложнее становиться выплачивать арендные платежи. Как показывает практика прошлых кризисов, поддерживать экономику будут преимущественно государственные вливания, вопрос, кого в данном случае поддержит государство: девелоперскую активность — и тогда ставки, вероятнее всего, упадут, либо арендаторов (за счет снижения налогообложения, к примеру) — и тогда ставки могут пойти в рост из-за дефицита предложения.
Вероятнее всего, нас ждет замедление объемов спроса, что в целом не вызовет шока рынка — в большинстве ключевых деловых районов города наблюдается дефицит офисных площадей, ставки аренды росли существенно в течение последних двух лет с ожидаемым дальнейшим увеличением в этом году. Поэтому кратковременное замедление объемов поглощения офисов позволит охладить отдельные офисные субрынки в Москве, но в целом не приведет к замедлению деловой активности на рынке. Все профессиональные игроки рынка понимают, что ситуация с вирусом временная, и когда она стабилизируется, вопросы с арендой будут по-прежнему актуальны, особенно в разогретых локациях.
«Мы наблюдаем спад спроса на такие продукты, как конференц-залы и переговорные»
Михаил Бродников, генеральный директор сети смарт-офисов SOK:
— Мы наблюдаем стабильный спрос по крупным корпоративным запросам и спад спроса на такие продукты, как конференц-залы и переговорные. Это отражает общий тренд сознательной самоизоляции, такая проактивная социальная позиция свойственна большей части наших клиентов. При этом корпорации продолжают играть вдолгую и, судя по спросу, пока не изменили своих планов.
На данный момент удаленная работа и самоизоляция — осознанный выбор каждого нашего резидента, поскольку передвижение сотрудников на работу не ограничено, наши площадки работают в штатном режиме. По этой причине мы не пересматриваем ставки и условия договоров. При этом мы, конечно, отреагировали на общую эпидемиологическую ситуацию и приняли необходимые меры.
Я думаю, что смарт-офисы и гибкие пространства будут сильно востребованы в ближайшем будущем — на это подействуют два драйвера. Работодатели проанализируют все преимущества удаленной работы и будут иначе оценивать традиционный офис. У сотрудников также появилась возможность разобраться в нюансах работы из дома: дети, питомцы, родные, домашние обязательства — все это является осложняющим фактором для удаленной работы, поэтому они будут искать альтернативы традиционному офису и работе из дома.
Мы уже достаточно давно готовим инфраструктуру, в рамках которой на арендованных 100 местах смогут работать 200 человек клиента: часть из них может работать в офисе постоянно, другая в ротации — дистанционно с участием в планерках и совещаниях. Также компании иначе будут оценивать рабочее пространство — как ресурс, который дает компании максимальную гибкость. В этом вопросе традиционные офисы сильно проигрывают смарт-офисам.