Эксперты назвали принципы выбора курортной недвижимости для инвестиций
В Москве завершился Международный жилищный конгресс — одно из крупнейших отраслевых мероприятий, которое в этом году собрало 7,5 тыс. участников и 830 ведущих спикеров в составе 350 мероприятий. В рамках сессии РБК «Инвестиционные метры» эксперты рынка курортной недвижимости обсудили перспективы курортной недвижимости, влияние цифровизации и ИИ на строительство и гостиничный бизнес, а также критерии выбора объекта для инвестиций.
Спикеры сошлись во мнении, что инвестору важно начинать не с выбора конкретного комплекса, а с определения стратегии и тщательной проверки проекта: его локации, оператора, документов, инфраструктуры и финансовых показателей. Так, глава отдела стратегического и управленческого консалтинга Core.XP Марина Жукова отметила, что инвестору прежде всего нужно определиться со стратегией: стремится ли он к более высоким темпам роста с повышенным риском или предпочитает стабильность и более предсказуемый спрос. Выбор объекта должен быть следствием выбранной стратегии, а не отправной точкой, указала Жукова.
Важность определения с инвестиционной стратегией подчеркнул в своем выступлении и генеральный директор компании «СЗ «ЮГ» Алексей Кашин. «Первое — это стратегия, самое основное», — подчеркнул эксперт, отметив, что выбор объекта должен следовать за пониманием цели и допустимого риска, а не наоборот.
Эксперт отдельно остановился на том, что инвестиция в зарубежную курортную недвижимость часто оказывается менее эффективной, чем кажется на этапе покупки красивой картинки в буклете застройщика. «Реалии последних нескольких лет: заморозка активов россиян, трансграничные переводы, изменения в налоговом законодательстве, блокировки счетов и т.д. — не просто снизили привлекательность вложений в местную недвижимость, но превратили их в высокорисковые», — отметил Алексей Кашин.
«Отдельный момент — доходность. На бумаге застройщики обещают 7–8% годовых в валюте. Но если вычесть налог на доход, комиссию управляющей компании, страховку, амортизацию мебели, расходы на перелеты для контроля объекта и ежегодный рост коммунальных платежей, реальная доходность сокращается до 3–4%. При этом загрузка таких объектов критически зависит от международного авиасообщения, которое стало непредсказуемым», — отмечает спикер.
Также Кашин отметил важность проверки объекта по целому ряду направлений: от юридической составляющей и локации до концепции проекта и надежности строительной компании.
Инвестору нужно понять, что именно он приобретает и на какой срок рассчитан проект, добавил Алексей Кашин, отдельно указав, что вложения в курортные проекты — не краткосрочные сделки, а история вдолгую. Обращаясь к агентам и брокерам, работающим на сегодняшнем рынке курортной недвижимости, эксперт рекомендовал сохранять гибкость: выигрывает в условиях неопределенности тот, кто способен быстро адаптироваться и меняться.
Свои рекомендации по выбору курортного объекта для инвестиций дал и руководитель направления по работе с партнерами «Палаццо де Агой» Илья Ратников. Эксперт подробно остановился на необходимости комплексной оценки объекта. Рассматривать важно не только сам объект и прогнозные расчеты по загрузке, но и всю последующую модель управления, включая выбранного оператора и его практический опыт. Ратников также рекомендовал детально проанализировать документацию проекта с учетом существующих обязательств. «Важный практический критерий — понять, что в проекте существует и доступно для подписания сейчас, а что пока лишь предполагается», — подчеркнул эксперт.
Выступая на сессии РБК в рамках Международного жилищного конгресса, Илья Ратников также представил проект «Палаццо де Агой» — пятизвездочный курорт, который реализуется на Черноморском побережье, в районе Сочи и Туапсе. Как рассказал эксперт, управлять курортом будет итальянская сеть Domina Group, а кредитную линию на сумму свыше 22 млрд руб. выделил Сбербанк.
Стоимость курортного актива формирует не только объект, но и весь работающий вокруг него туристический продукт, подчеркнул Ратников, указав, что прогнозируемая среднегодовая загрузка «Палаццо де Агой» к 2034 году приблизится к 70%. Эксперт также остановился на перспективности вложений в российские объекты на фоне падения эффективности вложений в зарубежные курорты. Сегодня зарубежные рынки из тихой гавани превратились в зоны повышенного риска, резюмировал Илья Ратников. Он также отметил, что период стихийных инвестиций в недвижимость остался позади: вложения требуют гарантий и защиты, которые могут обеспечить в первую очередь государство, системообразующие банки и профессиональные международные операторы.
Советы инвестору в курортные объекты от участников сессии РБК «Инвестиционные метры»:
- Курортный проект следует оценивать комплексно: проверять опыт оператора, прогноз загрузки, юридические документы и условия управления объектом.
- Важно отдельно изучить локацию, концепцию, застройщика, финансовые показатели и долгосрочные перспективы.
- Перед покупкой стоит лично посетить место несколько раз, а начинающему инвестору — привлечь опытного специалиста, который понимает риски.
- При выборе коммерческого или курортного объекта нужно честно ответить на вопрос, зачем туда будет приезжать гость и почему инвестор выберет именно этот проект.
- Государственные вложения в дороги и инфраструктуру могут поддержать развитие новых туристических направлений.
- Для брокеров и агентов важны гибкость и способность адаптироваться к изменению рынка.
Участники дискуссии сошлись во мнении: сначала необходимо определиться с инвестиционной стратегией, затем комплексно проверить проект и его операционную модель и только после этого принимать решение о покупке. Цифровые технологии могут повысить эффективность строительства и управления гостиницей, но сами по себе они не заменяют анализ спроса, юридическую проверку и расчет доходности.