Финансовое состояние региональных застройщиков поставили под сомнение
Минстрой России вводит мониторинг финансового положения региональных застройщиков и подрядных организаций. Регионы еженедельно должны будут предоставлять информацию о приостановке строительных работ. Данная мера направлена на сохранение бесперебойной работы строительного рынка в условиях распространения коронавирусной инфекции.
Глава Минстроя России Владимир Якушев призвал субъекты очень внимательно отнестись к данным, которые они предоставляют в федеральные ведомства и электронные платформы сбора информации.
«Мы понимаем вашу загруженность, поэтому максимально будем брать информацию, размещенную Росстатом, ЕИСЖС, Банком России. Некоторые данные нам необходимы от вас. Поэтому просим в еженедельном режиме предоставлять актуальную информацию о приостановке работ на объектах капитального строительства, количестве строящихся объектов», — подчеркнул Владимир Якушев. Министр пообещал оказать всяческую поддержку региональным властям для недопущения снижения темпов строительства.
Ранее председатель правительства Михаил Мишустин объявил о мерах поддержки экономики в связи с коронавирусом. Был создан антикризисный фонд и расширены программы льготного кредитования для малого и среднего бизнеса. Помощь кабмина строителям во время пандемии COVID-19 пообещал и вице-премьер России Марат Хуснуллин. С его точки зрения, необходимо максимально убрать ограничения для бизнеса и увеличить объем субсидий в стройотрасли.
Вместе с экспертами разбираемся, поможет ли финансовый мониторинг не допустить банкротств региональных застройщиков и что может поддержать спрос в субъектах.
Усиление контроля
Сегодня в распоряжении Минстроя уже есть Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). В данном случае речь идет просто о повышении степени актуальности данных в системе, пояснил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.
Наличие оперативных данных позволит ведомству действовать на предупреждение возникновения критических ситуаций в отдельных регионах. Чем актуальнее данные и корректнее, тем выше возможности создания работающих механизмов нормализации ситуации.
Финансовый мониторинг — эффективный инструмент, который активно используется в других странах и дисциплинирует застройщиков. Качество финансовой отчетности в стройотрасли было очень низкое, что являлось косвенным фактором возможного нецелевого использования средств, отметил директор практики стратегии и консультирования PwC в России Андрей Тонконогов. Введение еженедельной отчетности позволит оперативно отслеживать ситуацию.
«При этом критически важно, чтобы мониторинг не перерос в новые контрольно-надзорные функции ведомства и не обернулся серьезными издержками для самого бизнеса. Риски этого всегда существуют, если речь идет о сборе у компаний дополнительной информации», — отметил глава РАСК.
Обстановка в регионах
Ситуация в регионах, связанная со строительством жилья, и без коронавируса была непростая из-за перехода на проектное финансирование, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Сейчас достаточно трудно проходит аккредитация региональных застройщиков. Банк при анализе проекта проверяет, что будет с финансовой устойчивостью девелопера, если цены упадут на 20%. В регионах эта сниженная цена получается меньше себестоимости строительства. Именно поэтому во многих субъектах мало проектов, которые продаются по новой схеме.
«Формально региональные проекты переходят на новую схему, но сделок там нет. Например, в Московском регионе доля сделок по эскроу составляет около 6–7%», — отметил эксперт.
По оценкам «Дом. РФ», объем строящегося в России жилья с использованием эскроу-счетов увеличился с начала года на 11%, до 29,3 млн кв. м. Это 29% от общей площади всей жилой недвижимости, которая возводится в стране.
Основной удар по жилищному строительству в ближайшее время придется на спрос: ажиотаж на рынке сменится падением, считают эксперты. Многие люди сейчас в панике покупают квартиры. По оценкам риелторов, только за первые две недели марта спрос на жилье вырос на 10–30%. Ожидание повышения ставок по ипотеке также привело к ажиотажному спросу на ипотеку.
После всплеска покупательской активности всегда происходит снижение, продолжил Попов из ЦИАН. Падение спроса в рамках проектного финансирования — это негативный сценарий, потому что при новой схеме особенно важны темпы продаж и цена «квадрата» (в зависимости от темпов продаж застройщик может понизить ставку в рамках проектного финансирования). По словам эксперта, если застройщики в Московском регионе и Санкт-Петербурге могут не напрямую снизить цены, а через скидки и акции, простимулировав таким образом спрос, то в регионах многие проекты начнут уходить ниже себестоимости.
К сужению спроса в ближайшей перспективе приведет и подорожание ипотеки: некоторые банки уже повысили ставки на 1,5–2%. «Само по себе ослабление национальной валюты скажется на общем финансовом состоянии россиян, особенно с точки зрения возможности накопления средств. Нельзя убирать за скобки и эпидемиологическую обстановку, которая пока в регионах сдерживается», — добавил глава РАСК.
Спрос и господдержка
Ключевая точка, на которую можно воздействовать для поддержания строительной отрасли, — стимулирование спроса. В качестве таких мер Алексей Попов приводит субсидированию ипотечных ставок, как это было после кризиса 2014 года, или поэтапное раскрытие эскроу-счетов в ряде регионов.
Сделать окончательные выводы можно будет после определения режима функционирования экономики в условиях пандемии. Если не будет серьезного масштабирования карантинных мер, то и влияние на девелопмент станет минимальным. Если произойдет обострение ситуации, то строительство многих объектов приостановится, считает глава РАСК.
«Сегодня прогнозирование ухода и банкротств застройщиков и тем более подрядчиков будет являться не более чем гаданием на кофейной гуще. Масштаб может разниться от нескольких десятков до нескольких сотен застройщиков», — отметил он. При этом однозначно сейчас выигрывают те застройщики, которые имеют дифференцированный портфель как с точки зрения географии, так и форматов жилья.
Все зависит от мер господдержки, а именно удержания ставок по ипотеке и ставок по проектному финансированию, считает Тонконогов из PwC в России. Также необходим более гибкий подход к срокам сдачи проекта, если застройщик предоставит обоснование. Не последнюю роль играет длительность пандемии и стабилизация ситуации на нефтяном рынке. Если будет оказана всесторонняя поддержка отрасли, то обвала рынка жилья не произойдет.