Бывшие миллионеры: 80% коттеджей в Подмосковье оцениваются неправильно

В 2019 году из 1,6 тыс. коттеджей на вторичном рынке загородной высокобюджетной недвижимости Подмосковья около 1,2 тыс. относятся к неликвидному предложению, а это 76%. Неликвидными мы считаем лоты с неэффективными планировками и/или чрезмерной площадью строений, некачественной и устаревшей отделкой и архитектурой. Но самый главный критерий — цена объекта, которая не всегда соответствует рыночным реалиям: почти все неликвидные объекты некорректно оценены собственниками.

Средний бюджет предложения высокобюджетных коттеджей на вторичном рынке по итогам декабря составляет 241 млн руб. При этом цифру формирует в первую очередь как раз неликвидное предложение, средний бюджет которого составляет 280 млн руб. У коттеджей, соответствующих рынку и требованиям покупателей, средний бюджет составляет только 120 млн руб.

Из-за того что уровень цен не соответствует рыночной конъюнктуре, такие предложения зависают на рынке на длительное время. Срок экспозиции неликвидных высокобюджетных коттеджей может затягиваться на пять лет и более, при этим лоты могут периодически сниматься с продажи, а затем вновь возвращаться на рынок.

Во-первых, собственнику присуща эмоциональная оценка своей недвижимости. В одном поселке может реализовываться деревянный дом по цене кирпичного коттеджа большей площади, однако собственники такой недвижимости считают, что их дом стоит своих денег.

Во-вторых, определение цены зачастую зависит от количества потраченных на постройку объекта средств. Затратный метод — неверная оценка, которая нередко связана с изменениями в курсах валют. Если дом был куплен в 2011 году за $1 млн, сейчас его хотят продать за те же деньги, однако тогда это было эквивалентно 32 млн руб., а сейчас цена экспозиции составляет уже 62 млн руб. В результате предложение оказывается существенно выше рынка, но собственник не готов снижать цену и терять деньги.

В-третьих, может быть неправильный выбор аналога при сравнительном методе. Если в поселке десять собственников оценили свою недвижимость одним из двух предыдущих способов, то 11-й собственник с большой долей вероятности будет ориентироваться на их предложения при определении цены. При этом в соседнем поселке с такой же инфраструктурой и транспортной доступностью могут экспонироваться предложения не хуже, а может, даже и лучше, но существенно дешевле.

Как правило, собственники таких лотов со временем идут на снижение цены. По нашим оценкам, за 2019 год собственники порядка 40% неликвидных лотов снизили запрашиваемый бюджет в среднем на 20%. Тем не менее если лот уже длительное время находится в реализации, такой метод не всегда помогает. Даже тот, кто интересовался данным лотом, но передумал из-за цены, скорее всего, уже подобрал коттедж по вкусу и бюджету или уже воспринимает этот лот, как тот, что ему не подошел. Если речь идет о вторичном высокобюджетном загородном рынке, можно смело сказать: если дом не был продан в первый год, он зависнет на рынке на длительное время.

При этом хочу отметить, что, на мой взгляд, нет определенных направлений, на которых сосредоточено неликвидное жилье. Оно равномерно распределилось по всему Подмосковью. Наиболее высокая доля неликвидного предложения зафиксирована на Дмитровском направлении — 91% высокобюджетных коттеджей не могут найти своего покупателя. На самых популярных западных шоссе, Новорижском и Рублево-Успенском, целых 74% и 79% высокобюджетных коттеджей можно отнести к неликвидному предложению. Меньше всего неликвидных лотов на Киевском направлении — 54%.

Но есть вариант решения сложившейся ситуации. Только небольшой процент лотов зависает на рынке навсегда. Большая часть неликвидных предложений в итоге все же продаются. Многие собственники ошибочно недооценивают ресурс земли, на которой стоит их коттедж. А эта земля дорогого стоит. На вторичном рынке есть отдельная категория покупателей, которые воспринимают лот в первую очередь именно как землю. Они готовы купить коттедж, если их устраивает расположение участка, старую постройку рассматривают под снос, после чего возводится новый современный дом. Конечно, покупатели не будут платить полную рыночную стоимость за сносимый коттедж, поэтому подобные сделки проходят по цене земли.

С сильным дисконтом по цене может быть реализован практически любой объект, это лишь вопрос времени. Сложнее довести продукт до качества, которое будет востребовано среди покупателей.

В первую очередь спросом пользуются коттеджи площадью 400–700 кв. м. По итогам 2019 года на вторичном высокобюджетном загородном рынке на их долю приходится 42% ушедших лотов, что на 2 п. п. выше, чем в 2018 году: тогда показатель составил 40%. Но популярность, обусловленная площадью, не всегда равнозначна ликвидности предложения. По итогам 2019 года, среди неликвидного предложения коттеджей доля лотов площадью 400–700 кв. м также достаточно велика — 37%. Эффективная планировка, качественная или современная отделка и архитектура также имеют существенное значение для покупателей.

Перестраивать такие предложения дороже и сложнее, нежели снести некачественную постройку и возвести новый дом, который будет отвечать требованиям современного покупателя. На снос строения и строительство нового коттеджа под ключ с мебелью потребуется от 50 млн до 90 млн руб. в зависимости от площади.

В итоге перед собственником встает вопрос: что же делать дальше и как поступить с недвижимостью наиболее выгодным способом? Есть несколько вариантов.

Для примера представим некий эфемерный неликвидный коттедж со средними показателями по рынку, расположенный на одном из самых популярных направлений — Новорижском шоссе. Характеристики лота будут соответствовать средним показателями неликвидного предложения по данному направлению: дом 780 кв. м на участке 33 сотки, экспонируемый по цене 206 млн руб.

Средний бюджет предложения, соответствующего рынку и покупательским предпочтениям, по данному направлению составляет 100 млн руб., а это почти в два раза меньше. Как правило, на большой дисконт собственники соглашаются лишь после длительной безуспешной экспозиции своего объекта, а в первый год если и снижают цену, то незначительно, не более чем на 5%. После двух-трех лет экспозиции дисконты чаще доходят до 15–20% в год. Стоит учитывать, что для реализации устаревших коттеджей цена должна быть ниже рыночной хотя бы на 20%. Таким образом, срок экспозиции может составить семь лет или более. При этом каждый год собственники неликвидных высокобюджетных коттеджей тратят в среднем 460 тыс. руб. на минимальное содержание недвижимости (налог и эксплуатационные расходы). Сумма расходов, которых можно было бы избежать, в данном примере может достигнуть 3 млн руб. Таким образом, спустя семь лет экспозиции продавец получит не более 77 млн руб. за свой лот (за минусом расходов на минимальное содержание).

В рамках второго сценария рыночная цена лота в виде земельного участка может составлять порядка 49 млн руб. Средняя цена 1 сотки земли на Новорижском направлении составляет 1,6 млн руб., а площадь эфемерного участка, приводимого в пример, — 33 сотки, также в бюджете заложена скидка на демонтаж старого здания. Однако срок экспозиции в таком случае составит менее года, а следовательно, расходы на содержание лота будут ограничены максимум одним годом эксплуатации (460 тыс. руб.). Таким образом, собственник получит 48 млн руб., но в течение года, а не семи или более лет. Если положить средства на депозит (6% годовых), то за шесть лет (срок экспозиции лота в текущем виде за вычетом года экспозиции в форме участка) сумма вырастет до 68 млн руб.

В третьем случае собственник несет существенные издержки на демонтаж и строительство нового дома. Однако новый качественный дом может быть реализован быстро и по цене на 20% выше среднерыночной. Расходы на демонтаж и строительство нового коттеджа составят порядка 54 млн руб., а возможная цена реализации — 120 млн руб. Срок строительства коттеджа может составить порядка одного года, в течение которого лот будет экспонироваться и может быть продан. Таким образом, доход собственника составит порядка 65 млн руб., который он получит через год. По аналогии с предыдущим способом средства можно положить на депозит — и спустя шесть лет сумма вырастет до 93 млн руб.

В случае с неликвидными коттеджами есть три способа их реализации: простой, долгий и наименее экономически эффективный — длительное время выставлять лот на рынке, постепенно снижаясь в цене; простой, быстрый, но более экономически выгодный — продать по цене земли; трудоемкий, но экономически выгодный — снести старую постройки и возвести новую, отвечающую требованиям покупателей.

Когда собственники выбирают первый способ, считая, что он принесет им бо́льшую выручку от продажи их недвижимости, они не учитывают упущенную прибыль за срок реализации. В случае с нашим эфемерным неликвидным лотом она составила 16 млн руб., или 20% разницы между выручкой от первого и третьего способов продажи с учетом средних ставок по депозитам. При этом стоит учитывать, что при вложении средств в бизнес доходность может быть существенно выше, равно как и упущенный доход. Таким образом, неликвидный дом — это не «приговор», вопрос грамотной оценки и подхода к своему активу, ведь любой объект способен принести своему владельцу доход.