Арендаторам хотят разрешить в одностороннем порядке разрывать договор
В Госдуму внесен законопроект, который разрешает арендаторам разрывать в одностороннем порядке договоры найма недвижимости в условиях режима повышенной готовности. Соответствующий документ размещен в базе данных нижней палаты парламента.
Поправки стали частью большого проекта Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».
Согласно документу, арендатор по договору, заключенному до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в 2020 году, «вправе отказаться в одностороннем порядке от указанного договора без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, предусмотренных статьей 3931 Гражданского кодекса РФ, связанных исключительно с досрочным расторжением договора».
При этом должны соблюдаться условия — снижение ежемесячных доходов арендатора более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. Также арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности до принятия такого решения — не иметь штрафов и просрочек. Уведомление об отказе от договора он направляет арендодателю.
«Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей», — отмечается в документе.
Однако из текста документа неясно, об арендаторах какой недвижимости идет речь. В пояснительной записке к документу говорится о муниципальной и государственной недвижимости.
«Поправки нарушают базовые принципы делового оборота»
Обеспокоенность готовящимися поправками выразила директор департамента торговой недвижимости Accent Capital (под управлением компании находятся объекты коммерческой недвижимости) Олеся Никитенко. «Мы обеспокоены ст. 5 законопроекта, которая разрешает арендатору недвижимости выходить из договора в одностороннем порядке и без штрафных санкций в случае потери более 50% выручки», — сказала она.
Обычно арендатор недвижимости вносит обеспечительный платеж. В случае безосновательного досрочного расторжения договора этот депозит остается в качестве штрафа у арендодателя либо арендатор может заранее уведомить собственника (обычно это предусматривают условия контракта) и расторгнуть договор. К примеру, если речь идет о небольшом помещении, то арендатор должен уведомить собственника за один — три месяца. Для якорных операторов, которые занимают большие площади, срок может доходить до года. В такой ситуации сохраняется паритет — все стороны уравновешены, риски минимизированы, пояснила эксперт.
Кроме того, много вопросов вызывают учет и достоверность выручки арендаторов, рассказала Никитенко. Например, арендатор может занимать помещение в торговом центре и работать как онлайн-магазин, не отражая выручку от электронной торговли.
«Данные поправки нарушают базовые принципы делового оборота, дают преференцию только одной из сторон. В таких условиях институт долгосрочных арендных отношений исчезает, нарушается стабильность делового оборота в отрасли», — отметила Олеся Никитенко.
Юридическим языком
Мария Спиридонова, управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России:
— Защите интересов арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом, посвящена ст. 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020.
Законопроектом № 953580-7 предусматривается дополнить ст. 19 частями 4–8, расширив меры поддержки арендаторам недвижимого имущества.
Так, добросовестный арендатор сможет отказаться в одностороннем порядке от указанного договора без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, связанных исключительно с досрочным расторжением договора, при условии снижения его ежемесячных доходов более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации путем направления арендодателю уведомления об отказе от договора.
При этом обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.
В соответствии с пояснительной запиской к законопроекту вводимые положения предлагается сделать обязательными для исполнения владельцами государственной и муниципальной собственности без привязки к отраслям российской экономики, признанным в наибольшей степени пострадавшими в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Полагаем, что предусмотренные положения законопроекта в настоящей редакции позволяют реализовать эту меру поддержки и арендаторам недвижимости, находящейся в частной собственности.
Торговые центры против поправок и грозят дефолтом
Российский совет торговых центров (РСТЦ) в свою очередь направил письмо председателю Комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрею Макарову с просьбой не принимать данные поправки и поддержать отрасль. Документ есть в распоряжении редакции «РБК-Недвижимость».
В настоящее время торговые центры полностью лишены дохода. Сами ТЦ не попали в список пострадавших отраслей, к ним не применяются никакие меры государственной поддержки. По оценкам РСТЦ, средняя собираемость аренды за апрель-май составляет 10-15% от условий договора. Восстановление помесячных выручек до результатов прошлого года займет по умеренно оптимистичному сценарию 9-15 месяцев после открытия.
В РСТЦ считают, что принятие поправок повлечет необратимое разрушение отрасли без возможности восстановления, а также «переоценку объектов недвижимости, которая грозит банкам 2 трлн руб. дефолтных долгов, 350 млрд прямых процентных потерь, и как результат коллапс всей отрасли торговых центров». Сами торговые центры перейдут к банкам и государству, которые не смогут восстановить их экономическую и социальную ценность даже в среднесрочной перспективе. За счет сокращений зарплат и увольнений сотрудников, вовлеченных в отрасль торговых центров, в случае коллапса за чертой бедности окажутся 6,3 млн человек.
В связи с этим российские торговые центры просят не принимать данные поправки и включить торговые центры в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях пандемии. Среди мер поддержки, о которых говорят ТЦ, — отмена налогов на имущество, земельного налога и аренду за землю на время пандемии плюс один квартал и субсидирование кредитов.
Запрашиваемые меры поддержки вернутся троекратными налоговыми поступлениями для государства в течение года после восстановления и помогут пережить торговым центрам пандемию с наименьшими потерями, уверены в РСТЦ.
Ранее правительство предложило пролонгировать аренду госземель из-за карантина. Речь идет о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пролонгировать договор можно сроком до трех лет по заявлению арендатора. Дополнительные детали данного механизма в настоящее время прорабатываются.