Кризис доверия, дефолт и коллапс: бизнес обсудил арендные поправки

Фото: Сергей Ермохин/ТАСС

В РБК прошла онлайн-конференция «Коммерческая недвижимость: казнить нельзя помиловать». Темой обсуждения стал законопроект, который позволяет арендаторам в одностороннем порядке расторгать договоры найма без штрафов.

Соответствующие поправки были внесены в Госдуму на прошлой неделе и спровоцировали противостояние между собственниками коммерческой недвижимости и арендаторами. Против законопроекта выступили владельцы ТЦ, бизнес-центров и девелоперы. Рестораны, ретейлеры и фитнес-центры, наоборот, попросили законодателей ускорить принятие решения.

Участники конференции (среди них — владельцы коммерческих площадок, арендаторы, ведущие аналитики и юристы) обсудили, как найти выход из сложившейся ситуации без потери для обеих сторон и не обрушить отрасль недвижимости.

+ Смотреть на YouTube

Существующие на рынке договорные отношения позволяют урегулировать ситуацию между собственниками и арендаторами, которые из-за потери выручки не могут вносить арендные платежи. Для решения проблемы созданы законодательные механизмы, есть нормы о расторжении договора, сказал адвокат, старший партнер компании Forward Legal Алексей Карпенко. По мнению юриста, предлагаемые поправки напрямую нарушают пункты Гражданского кодекса о договорных отношениях, так как нарушаются права одной из сторон.

По словам главы Cushman & Wakefield Russia Сергей Рябокобылко, в текущей ситуации лишь 10–15% арендаторов не смогли договориться с собственниками. Из-за этого небольшого числа игроков возникла ситуация, которая может полностью обрушить рынок коммерческой недвижимости и инвестиций. Решать данную проблему нужно путем переговоров, а не вмешивая государство, считает эксперт.

Аналогичную позицию озвучил генеральный директор CBRE в России Владимир Пинаев. По его словам, рынок коммерческой недвижимости потеряет доверие инвесторов. Если раньше были понятны правила игры, то текущий прецедент создает неопределенность.

«В моменте мы увидим ситуацию дефолтов по кредитным обязательствам — владельцы недвижимости, которые потеряют арендаторов, не смогут обслуживать свои обязательства», — сказал он.

Президент «ИНТЕКО» Александр Николаев считает, что договоренности по поводу аренды должны достигаться по соглашению сторон и в рамках гражданского оборота.

«Обсуждаемые изменения законодательства, решая тактическую задачу, создают ряд стратегических проблем. Некоторые из них создадут более масштабные экономические сложности, нежели те, что данные поправки пытаются решить. Они вызовут кризис доверия к правилам игры в секторе коммерческой недвижимости», — отметил топ-менеджер компании.

По его мнению, любой собственник заинтересован в том, чтобы его бизнес и арендатор выжили и смогли развиваться в дальнейшем. Поэтому решение данной проблемы — в руках тех сторон, кого она касается.

РСТЦ выступает против принятия поправок. В случае их принятия торговые центры обесценятся инвестиционно. Кроме того, они нарушат все договорные отношения, заявил создатель и управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ), президент Mapic Russia Олег Войцеховский.

По его мнению, поправки приведут к злоупотреблениям со стороны арендаторов и большому количеству расторжений. Кроме того, нужно возвращать депозиты. Если в обычное время собственникам приходится возвращать по одному-два задатка в квартал, то сегодня эта история может стать массовой. Ситуация в сфере торговой недвижимости сейчас сложная — это закредитованность, падение выручки ТЦ от аренды до 10–15% от докризисной уровня.

Чтобы не обрушить отрасль, РСТЦ предложили внести изменения в готовящийся законопроект. Первое — это ограничения действий поправок: арендаторы смогут без штрафов расторгать договоры аренды только до 1 октября 2020 года. Второе — арендаторы должны будут возместить убытки, но в размере одного ежемесячного платежа.

Генеральный директор World Class Николай Прянишников считает необходимым принятие поправок. Сейчас в сфере развлечений и услуг произошел настоящий форс-мажор — все фитнес-центры, рестораны и кафе закрыты, прибыль равна нулю, когда возобновятся работы — неизвестно. Старые договоры, которые были до кризиса, не работают. Поэтому приходится договариваться с собственниками о снижении арендной платы. «Большинство арендодателей идут навстречу, дают отсрочку и скидки. Но есть 10–15% собственников, которые требуют платить деньги и на время простоя. Что с ними делать — непонятно, они могут нас обанкротить. Поправки позволят нам выйти из самых ужасных договоров», — отметил Николай Прянишников.

По его мнению, выходить из хороших договоров арендаторы не будут, так как им невыгодно терять свои помещения. К примеру, в каждый фитнес-клуб World Class вложено около 200 млн руб. Поэтому будут уходить только из мест, где бизнес не зарабатывает.

Глава Clarins Group Эдгар Шабанов решение проблемы видит в снижении арендных ставок на время карантина. По его словам, в предыдущие кризисы бизнесу удавалось договариваться с собственником.

«Сейчас мы находимся в форс-мажорных обстоятельствах, продажи упали. Электронная коммерция дает лишь 20–25% от докризисного уровня. Нам интересно временное снижение арендных ставок. Пока арендодатель предложил только отсрочку», — сказал он.

Конференция прошла при участии технического партнера «Ред Бокс Медиа».